回迁房也可买卖！黄埔首个旧改发证，会影响房价吗？
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前两天我刚跟大家分享了备受瞩目的杨箕村，发证的好消息↓
今天就收到风，又有村子回迁房发证了，而且这次发的是国有证。
这意味着，村民们的回迁房在缴纳完土地出让金后，就可以上市流通了！
| 村民已领到的不动产权证
传来这个好消息的是黄埔线坑村，值得注意的是，这也是黄埔首个拿国土证的回迁房。
其回迁房大约有1000多套，如果可以上市流通，大概房价会在什么水平？
而且热议已久的黄埔旧改“天量供应”，终于将迎第一批回迁房入市，会不会对黄埔二手造成冲击？
来聊一聊。
01
作为黄埔最早的一批旧改，黄埔线坑村是继猎德村、琶洲村、杨箕村之后，广州市第四个以“招拍挂”形式进行改造的城中村项目。
不过比起其他一波三折旧村，线坑村的旧改之路还算顺利。
| 改造前的线坑村
2010年，线坑社与宏康房地产公司签订合作意向书；
2011年，通过集体表决，90%以上村民同意启动整体改造，村民原址回迁；
2012年，线坑村改造项目正式奠基开工建设；
2018年，线坑村村民才终于迎来回迁房交付；
直到如今的2022年，线坑村回迁房终于发放不动产权证（国有证）。
也就是从开工建设，到如今发证，线坑村花了近10年的时间。
| 线坑村发证通知
彼时旧村的330栋民屋，已摇身一变为9栋18-31层的回迁房（线坑花园）。
而另外的融资区，也建设为黄埔的网红小区——新福港鼎峰，目前该小区的挂牌价格在4.5-6.3万/平。
据悉，线坑村回迁房（线坑花园）拿不动产权证后，未来需缴纳1000元/平的土地出让金，即90平的房源需缴纳9万，房子就拥有上市流通的资格。
如果参考周边新福港鼎峰的房价，那么线坑花园一套120平的房子，其总价最高可达756万（大概估算）。
| 线坑花园
当然，一般回迁房的价格与商品房会有差异，毕竟回迁房无论是品质还是居住舒适度都比不上商品房。
以琶洲旧改的商品房与回迁房为例，其商品房保利天悦房价在16-20万/平，而回迁房价格则在6-10万/平（报价：贝壳），有近10万/平的价差。
所以线坑花园“转正”后，房价想向新福港鼎峰看齐，不太现实。
| 新福港鼎峰
反而其价格可能与鼎峰保持20-30%的价差，在4-5万/平左右（仅为猜测，以后续实际市场为准）。
再加上线坑花园的户型不乏有45、60、70等多个小户型，总价不高，也给刚需上车科学城多一种选择。
02
也有很多人关心，线坑村这1000多套安置房如果成功入市，再加上后续黄埔大量回迁房的入市，黄埔二手楼市会不会崩？
以线坑花园来说，其位于科学城区府的黄金地段，区位堪称优越。
如果项目以较低的价格入市，对周围二手难免会有影响，但其实不多。
一方面是，项目虽有1000多套安置房，光村民自身消化就占大头，最终入市流通的数量并不会太多。
另一方面，虽然项目从价格来看有优势，但回迁房无论是品质、物业、园林还是升值潜力等方面均不如商品房，一分钱一分货，相信有条件的人还是会选择商品房。
最关键的是，线坑花园拿到不动产证5年后才能缴纳出让金入市流通。
如此一来，供应不大，且供货区间长，线坑花园的入市对市场影响真的有限。
| 线坑花园航拍 @细鹏 摄
一个项目影响有限，但如果回迁房的数量足够大呢？数据显示，截至今年11月，黄埔累计建成安置房17176套，未来几年，还将建成6万+套。
如此大的供应量，对黄埔楼市，会不会有挤压？
这个问题，我倒觉得不必过于担心。
其一，在年度计划的严格管控下，在分区分类分步、科学平稳推进的原则下，短时间内旧改能够带来的供应有限。
而且旧改周期长，如线坑花园从开工改造到拿到国土证，就历经10年之久。
其他新建项目同样需要时间，如此长的时间战线，以黄埔的消化能力，未必不能承接。
毕竟黄埔基本面很好，产业高度聚集，其库存去化周期比起其他区域，一向也是压力最小的。
其二，黄埔也在积极探索“双限房”、限制回迁房交易以稳定房价。
所谓“双限房”，即限销售对象、限房价。
须按照该项目融资区住宅一年内网签成交均价下浮不低于10%的价格向符合购买资格条件的人才销售，总建筑面积不低于融资区住宅总建筑面积5%；
同时，严查中介机构和员工违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，且回迁安置房在取得不动产权登记证满5年后方可补交土地出让金上市交易。
在双限房与回迁房限售的双重管理下，商品房的冲击自然被大幅削减，天量供应被拆分，商品房市场房价，也会相对稳定。
| 黄埔旧村拆迁中
不过现在也不是盲目乐观的时候，尽管未来旧改供应对市场冲击有限，但目前大市冷淡的情况下，黄埔的二手也并不好过。
比如老黄埔标杆楼盘中鼎君和名城，近期就成交了一套4.3万/平的房源，房价直跌回两年前。
同板块的保利学府里，均价从之前的6字头跌回5字头；
万科金色悦府，之前最高成交价曾站上6万＋，近期也连续成交了多套4字头房源。
如今的楼市有种，买家观望，新房内卷，二手遭殃的感觉。
所以说，与其担心多年后回迁房供应的冲击，不如关注接下来广州是否会有什么“大动作”提振楼市。
最后，你对黄埔楼市有什么看法，欢迎评论区留言。