广州楼市全面回暖？锤子！

广州楼市有没有真的热起来，我不知道。但我知道的是，广州地产人的朋友圈，是真的热起来了！

喏~现在我随便一刷，看到的全是这种信息：

还有这种：

甚至还有纯文字版的：

A：这个周末，珠江新城的二手市场有点疯狂！昨天成交6套，今天7套！

B：这个周末，我感受到了广州客的疯狂！100分钟，成交8套房！

C：明天开始，深圳不动产登记中心取消午休时间，不断处理业务。市场是否复苏，先看成交量的变化，官方已经被迫加班了！

D：广州房价开始微涨了，不论新房还是核心区二手房。

E：这两周，珠江花城卖爆了，好像又回到了忙到饭都没时间吃的日子，作为一个从业多年的地产人，我想跟大家聊聊：

这两周，广州楼市疯了，不止天河，其他区域也卖爆，涨价估计是下一波统一操作，楼盘优惠措施估计也会慢慢收紧。

楼市总是充满不确定性，每个阶段给到购房者的选择也不同，几年前考虑天河新房的买家，会考虑买牛奶厂还是广钢或者其他区域。现今楼市回暖，牛奶厂成交量、价都开始狂飙，价格回到9字头。

再看看同期起跑的其他板块绝大部分楼盘，牛奶厂涨幅可以说是一骑绝尘，遥遥领先。未来，进场天河新房赛道将步入千万级门槛。

如果说2018、2020年分别是珠江花城的第一次、第二次价值跃升年，吉山仓清拆加速，吉山村连片改造，未来珠江花城周边连片开发，我想2023年是珠江花城的第三次价值跃升年。

不要着眼当下，要看未来空间。买房需要果断决策，如果还想进场天河，留给我们犹豫的时间不多了！

不得不说，上面的人，个个都是人才，不来写稿子，真是可惜了！哈哈哈哈~

那么，广州市场是不是真如大家所说，全面复苏，各个楼盘都出现报复性成交呢？

emm，谈不上！

二娃说句实话哈，广州楼市复苏是真的，但是呢，目前只是局部现象！从整个广州市场来看，还谈不上明显复苏。

这就好比，大雪天气下的一间小屋。屋内有暖气，烤着火炉，热气腾腾；而屋外呢，却是大雪纷飞，冰天冻地。

你能说，气候变暖，不冷了吗？当然不能！因为这小部分，代表不了全部。

而恕我直言：今年，广州一定会有一波行情，但这一波行情只属于改善和豪宅市场，与远郊刚需盘关系不大！

◆ 广州今年的楼市，注定水火相容（来源：公共图库）

当然，我这么说，肯定是有依据的，不信我们来看一些例子。

一、刚改/豪宅市场，成交量明显回升！

1）珠江新城去年1月，只成交了36套房源，而今年1月，成交了53套！同比上涨47.2%。

2）珠江新城，最近两天（11日-12日），就成交了13套，热度远超平时。

3）1-2月，兰亭盛荟卖了20多套房源，盈彩美居也差不多20套，美林湖畔接近10套。

4）万科城市之光，最近一周就卖了60套左右。

二、刚改/豪宅市场，二手房价格，屡创新高！

1）据二娃所知，兰亭盛荟，昨天成交了一套134㎡户型，单价刷新小区最高记录，去到9.54万/㎡。

2）同一天，美林湖畔，也成交了一套建面约134㎡的户型，成交单价也刷新了小区最高价，去到9.32元/㎡。

3）珠江新城呢，上个月，中海花城湾一套建面约124㎡的户型，首破21万/㎡，达到21.6万/㎡。

而这个月，嘉裕公馆北向，也破了19万/㎡的记录。

三、刚改/豪宅盘，要涨价卖了！

1）据二娃了解到的最新情报，白云新城豪宅项目，粤海云港城，要全面涨价1-2%。

一开始，我怀疑会不会是营销手段，但我找项目领导确认了，涨价是真的。

2）中海观澔府，也声称要涨价了。目前售价7.3-8.4万/㎡，听说要全面上涨1-3%。

3）城市之光最后一栋（A8栋），听说备案价已上调，目前吹风价6-6.5万/㎡。

4）琶洲南TOD正对面的越秀新港东项目，听说备案价也会上调，价格可能比琶洲南还贵。

这些现象，无疑都证明了我的观点：广州核心地段的改善和豪宅产品，已经开始复苏，今年一定会有一波行情。

◆ 广州房产细鹏摄

那么，为啥我会说，这一波行情和远郊刚需产品关系不大呢？

原因有三个：

1）在经历过2020年-2022年之后，其实，大家的买房逻辑都变了。“房价只涨不跌”的神话，大家已经不信了。因为越来越多的人买房亏钱了。而亏钱的人，基本都是把房子买在了远郊的刚需客。所以，他们变聪明了，不会一出个政策，就无脑入手远郊盘了。

2）改善和豪宅市场，之所以会有行情，是因为这部分的买家都比较有钱，公司领导、小老板居多。这一群人，他们之前不买，只是因为看不清形势，所以他们持币观望，在等时机。

时机一对，他们便会立马出手。而今年，就是一个很好的机会，行情也走向明朗了。因此，他们会毫不犹豫的开始买入。

而刚需市场的买家呢，基本都是工薪阶层，收入有限，且受经济环境影响较大。即便市场变好起来了，这群人在收入和工作没有得到保障之前，依旧不敢乱买房。所以，很难迅速激活刚需市场。

3）不管是深圳还是广州，刚需人群的住房问题，政府会去积极解决的。比如，共有产权房，人才房、经济适用房等等。而这些房源的出现，一定会稀释掉刚需市场很大一部分购买力。

而改善客和豪宅客，不管你搞多少配建房和人才房出来，他们也很少有人会去买。因为这群人，讲究面子，讲究逼格，对居住品质，圈层是有要求的。因此，他们还是会去购买商品房。

所以，二娃认为：今年，广州远郊刚需盘，依旧很难有行情！行情，是属于改善盘和豪宅的！

当然，以上仅为我个人观点，如果错了，那就错呗！

不知道你们认同我的看法吗？欢迎留言评论！

当然，人生的第一套房，很重要，可是怎么买才不会掉坑，怎么买，未来才能更好置换？

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