4万/平！楼龄26年了，广州这个二手盘，为啥还这么好卖
作孽啊！
房产君半夜刷朋友圈的时候发现：二娃的前同事的现女友居然是我的前女友！
人家都是别人的老板了，而我还只是别人前同事的打工仔。🚬
时间可能是杀猪刀，是淘金船，但也可能什么都不是，尤其是对本身实力强大的人。
好比，海珠金碧花园，一个火了26年的超长待机项目，常年霸榜海珠二手成交第一、没掉出过广州二手活跃楼盘前五、年后网签逆市环比增长60%，时间对它来说啥也不是。
｜第一金碧挂牌200套，还客多房少。来源贝壳
｜6天就能成交1套房。来源贝壳
话说回来，楼市回暖，金碧花园二手房是涨是跌，有什么户型可以选择？房产君决定去踩一轮。
先来个总结：
1、在天河海珠上班，想要近地铁，有通勤需求的可以买。
2、想要配套全、学校不拉胯，可以买。
3、对小区环境有一定的要求，预算不高，首套房上车的朋友可以买。（目前单价3.6-5.6万/平，2房总价约230-365万，3房总价约360-560万，不同组团价差挺大的）。
至于什么人不能买嘛，容我先买个关子，文章后面我会说到。
金碧花园，凭啥这么好卖？
地段好，双地铁加持，6站天河
金碧花园在海珠工业大道板块，基本出了石溪地铁站就进了金碧。
广佛线2站到沥滘，同站换乘3号线，4站到珠江新城。
等在建的10号线年底开通，从家门口的石溪站出发，直达广钢、中大、天河南、天河客运站。有些天河上班的同学可以不用换线，再也不怕拖鞋在地铁走丢了
社区大，配套好，体感舒适
金碧花园体量大，有4个组团，1-3期和5期（为啥没4期广东人都懂哈），配套成熟。
商业上，金碧各个组团内都有商业街，附近1公里还有魅力港湾商业城和海珠新都荟广场。
教育上，社区配建省一级金碧第一幼儿园、市一级金碧第一小学。金碧第一小学分东西两个校区，1-3年级在西校区（第二金碧）读，4-6年级在东校区（第一金碧）读，师资力量都是一样的。
｜金碧第一幼儿园东校区
初中的话，附近有广州5中、广州41中、广州97中等省一级学校资源。
医院的话，2公里内有2所三甲，孙逸仙医院和珠江医院。
和周边比，综合素质能打
金碧二手均价4.59万/平（来源贝壳），周边也有更便宜的晓港湾，均价3.7万/平（来源贝壳），不过小区楼龄老、管理没那么规范，配套也没那么全，读的是区级晓港湾小学，比不了金碧第一小学（市一级）。
尚领时代4.5万/平，和金碧整体持平，2008年建成楼龄新，户型实用率高，但对口读的依然是区级小学。
如果要求省级学校的话，又不肯配套环境降级的话，昌岗板块的翠城花园倒是挺合适的，读的是昌岗中路小学（省一级），但是价格也要去到6万/平（来源贝壳）了。
综合来看，周边小区价格能打的不如金碧配套好，配套好的不如金碧学校好，学校好的又不如金碧价格能打。
金碧花园胜在全面折中、综合素质不赖，戳中许多刚需er的小心脏。
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金碧花园有啥缺点？
在教育强区读弱校
金碧不是六边形战士，只是性价比戳中了部分刚需er的心，细细纠来它还是有些短板足以劝退一波人。
给这个盘打叉的原因，首当其中就是学校。
金碧第一幼儿园是省级的没毛病，不过金碧第一小学（市一级）在海珠这样的教育强区显得有点弱。
初中也得跟着电脑派位，像广州5中、广州41中、广州97中这样的省级学校有机会读，但也有可能会分到蓝天中学、东晓中学区级市级学校。
｜海珠区教育局
车位紧张，人车不分流，物业服务有漏洞
金碧社区体量大，很多管理问题就浮现出来了。
首先一个，车位紧张。
组团里最夸张1个车位要5户开抢（说的就是第一金碧）
再来，人多、车多，但是社区实行半封闭式管理，人车不分流，我和中介在小区看房都得互相照看。
路上也顺便听了一耳朵吐槽
能理解业主各有各的想法，但是物业得宣导啊，这么老旧的电梯自己搭着唔惊咩。
｜第二金碧电梯间
有噪音影响，旧改不确定
金碧有不少面向工业大道或广州环城的单位，噪音问题突出。
｜第三金碧单位阳台
有些户型虽然没有直接面向马路，但白天也会被工业大道和新滘西路路过卡车的声音隔空包抄。
哎，金碧附近还有个风声很大的石溪村旧改知道伐？以后旧改之后商业和城市面貌又会起来一档。
BUT！石溪村旧改虽然在2023广州旧改项目清单中，但又被迷之操作归到预备项目里去了。所以，改不改不确定性很大。
金碧组团之间，差异在哪？
金碧花园一共有4期，5期去年8月刚收楼，还不能入市交易。1-3期是建成于1996-2008年的二手组团，成交量一直霸榜的就是这三个大崽。
第一金碧
第一金碧建成于1996-2005年，离地铁最近。由46栋联排高层组成，大部分为15-32层的电梯房，还有几栋8层高的楼梯房（怎么说人家也是跨世纪产物嘛）。
小区自带会所、便利超市、生鲜、餐饮、文具店。
｜第一金碧
部分高层单位可望中央喷泉、假山园林，绿化率44%，楼间距宽，体感舒适。
｜中央喷泉
据中介说，第一金碧是三个组团中二手市场流通性最高的。这里商铺人气旺，环境好，户型也有得选，63-75平2房、90-96平3房最抢手。
｜贝壳最新成交
房产君上贝壳验证了下，挂牌房源200套，成交485套，组团中最高。
户型从28-57平1房、48-90平2房、71-124平3房到113-180平4房，把人一辈子需要的房子都狠狠摆平。
挂牌均价（来源贝壳）4.46万/平，单价看户型和楼龄，一期价格大概在3.6-4.6万/平之间。
第二金碧
建成于2000-2004年的第二金碧，紧挨第一金碧，但距石溪地铁口约400米，三个组团中离地铁最远。小区内设高压电塔（网传出过火灾）
一进小区大门一排都是中介和辅导机构，门庭冷落🍂
｜第二金碧
所以即便楼龄较新，4.39万/平（来源贝壳）价格也低于第一金碧，还是没有第一金碧卖得好。
户型方面，有28-47平1房、57-80平2房、81-107平3房、114平4房，主力57-67平2房、80平小3房。
第三金碧
第三金碧在一二期斜对面，隔一条工业大道，距离石溪地铁口约200米。建成于2000-2008年，由67栋32层高的电梯房组成。
｜第三金碧
挂牌户型有28-40平1房、62-88平2房、101-133平3房、130-279平4房，77平2房、100平出头3房最受市场欢迎。
楼龄最新，近地铁，户型设计更符合现在的审美，所以均价在5.6万/平，是整个金碧颜值+价格的扛把子。
｜贝壳
社区超大，户型超多，怎么选？
目前金碧花园1-3期在贝壳挂牌有492套二手房，房源多，户型多，到底要怎么选？
房产君跟着中介去看了几套代表性的户型。
01:第一金碧，78平2房1厅，中层带电梯，358万，单价4.56万/平。
这个房子是2005年的，楼龄比较新，3梯7户。
格局算是南北对流，客厅阳台俯瞰花园和幼儿园，景观好，厨卫都有光线能照进来。
｜客厅阳台景观
但是两个卧室窗户正好对着马路，大型车经过感觉整个房子都在共振
｜卧室窗户
02:第一金碧，69平2房2厅，中层带电梯，327万，单价4.68万/平。
这套房是2000年的，2梯6户。格局方正，没有噪音，厅出阳台可以看到中央喷泉和园林水池。
不过功能间设计有点迷，进门打眼就看到卫生间，厨房又夹在两个卧室中间，油烟互通不含糊
02:第一金碧，65平2房1厅，高层带电梯，273万，单价4.15万/平。
这套是2000年的，2梯9户。南北对流，动静分区，两个卧室都能通向阳台，阳台直望楼下运动场。
客厅窗可以看到马路，不过有隔一段距离，音量还可以接受。
因为厨房面积只有5平，业主装了洗碗机，冰箱只能移到客厅。
不过总体来看，第一金碧第3套不论从价格、位置、户型都要比前2套好。
04：第二金碧，67平2房2厅，低层带电梯，270万，单价3.98万/平。
这套价格非常吸引人，去看的路上我把对它的包容提高了七度。
客厅、主卧、次卧其实没啥槽点，方正实用，但厨卫有点阴暗，中午12点也没啥光线。
低楼层的话，大家就不要想啥视野开阔啦。只要物业去把卧室窗前挡板上陈年垃圾给我清了，冲着3字头的价格我忍。
05:第二金碧：61平2房2厅，中层带电梯，305万，单价4.95万/平。
论看房从单价最低直接看到最高，是啥感觉？
充分体会到了金钱💰的快乐！
看看这视野。
看看那条小蛮腰。是财富的洪流推动我涌向了它。
06:第三金碧，77平2房2厅，低层带电梯，388万，单价4.98万/平。
这一套在第三金碧算是价格比较美丽的，东北朝向，格局不吹不黑。
不过厅出阳台看的还是工业大道，你懂的。
据中介说，同为北向，三期“二线”看马路价格在5.4万/平起步。
安静东向望花园的，价格在5.6-5.7万/平。
最后总结下：
从综合性价比来说，第一金碧>第三金碧>第二金碧。
在天河海珠上班的刚需族，首套想买通勤方便、配套好、有学位的，可以考虑第一金碧，单价4万/平，300-350万预算就可以买到65-80平2-3房。
如果介意楼龄、又不差钱的话，可以选择第三金碧，单价约5万/平起步，2房380-430万，3房500-560万。
不过要注意，避开靠马路位置，还有一期因为楼龄跨度大，老套户型不好转手就不要买了。
第二金碧负评有点多，同学们看好产品别踩坑哈。
至于对小区学位、车位有高要求，或者想蹭旧改赚一波的，金碧不是良配
大家觉得金碧怎么样，这个价格值得不？
评论区，我们一起聊一聊！或者留意2月21日（下周二）中午12点直播，在线放开聊。
有买房疑惑的同学，欢迎扫码添加选房师老赵，八年从业经验，更多内幕爆料，帮你顺利买房换房。