挂牌刺破15万+/平？！美林海岸，飘天上去了

金融城的火，来得有点快。

眼瞅着隔壁大兄弟兰亭盛荟，都卖上10万+/平了。

地段更拔尖的美林海岸花园，业主的心更是飘天上去了，最近放出一套房，挂牌价捅破15万+/平！

咳咳，这可是有着20年楼龄的小区啊。

美林海岸，还值得入手吗？什么样价格合适？

来个小总结：

1、小区建筑年代2002-2006年，南面临江，适合珠江新城和琶洲工作的中产人群。

2、主力户型：两房价格约600-800万，三房约900-1000万，四房约1500万+。

>>金珠琶王炸地段，真香！

美林海岸花园，紧挨着金融城起步区，地处临江大道与科韵路交汇处，一脚油门就能上琶洲大桥。

距离5号线员村站和科韵路站，不到1公里。

3站直达珠江新城，未来11号线通车后，一站就能直达琶洲。

这地段，谁看了不得直摇头，啧啧啧。

看中金珠琶王炸地段的买家，很难绕开美林海岸。

>>各户型上车预算

小区体量相当大，共47栋楼，分为3期，共47栋楼，建筑年代在2002-2006年。

一期：翠堤湾畔，总共7栋楼，原装是楼梯楼，不过均留了电梯位，有5栋已经加装电梯了。

一楼是底商，水果店、便利店还有中介门店，方便业主日常生活。

|一期景观

二期：体量最大，共有33栋，包含美林湾畔（7栋）、蓝月湾畔（4栋）、海天苑（4栋）、海星苑（4栋）、水晶轩（4栋）、碧水轩（5栋）、云河轩（5栋）。

海天苑、海星苑位于园林C位，属于楼王位置，部分单位能俯瞰水景。

小区和美林湖畔是同一个开发商，东南亚园林风格，郁郁葱葱。绿植保养得很养眼，绿树成荫，环境很安静。

夏天走在小区，也不用打开遮阳伞，格外惬意。

|二期景观

三期：主打江景，包括临江湾（3栋）、御江湾（2栋）、逸江湾（2栋）。

首选2期海星苑、海天苑的楼王单位，或3期临江湾、御江湾2栋，景观和通风无敌。

|三期景观

500-1000万，能买到什么样的户型？

小区户型种类繁多，包含48平1房，约60-82平2房，约93-136平3房。主力户型是60-110平的2至3房。

1）1房：约48平，挂牌价420-450万。一房多用来出租，流通性极低。2022年美林海岸成交数据（仅贝壳平台），1房不见踪影。

2）2房：约70-88平，挂牌价600-800万。

2房总价超过700万，相当尴尬。普通刚需够不上，改善买家都是冲着3房去的，又实在下不了手。

也有约57平的小两房，货量很少，户型不是传统的厅出阳台，挂牌价500万+，同样不好出手。

3）3房：约88平3房1卫，挂牌价约800-850万；约110平3房2卫，挂牌价约900-1200万。

4）4房：超过1600万+，4房成交凤毛麟角。一来货量少；二来，这个价位，很多买家要么直奔珠江新城，要么选择市区新盘了。

中介告诉房产君，3房流通性最佳，尤其是主套3房。美林海岸1月成交的20来套房，全部都是3房。

具体到户型，怎么选？

房产君看了几套房子：

1）建面约81平两房，西南向， 挂牌价695万，单价8.5万/平。房子位于11楼，两梯6户。

这是二期常见的2房户型，望中心花园，环境很安静。不过，阳台太“迷你”了，次卧的窗户略小。

好在格局方正，厅出阳台。总体而言，瑕不掩瑜。

|阳台视野

2）建面约80平两房（两梯四户），正南向，挂牌价690万，单价8.6万/平。

比起第一套房子，这个户型格局，基本没啥可挑剔的了。

方方正正，标准的厅出阳台，亮点在阳台，纵深近2米！置放完洗衣机还有很多空间。

夹缝中可以远眺一点江景，但没有海星苑、海天苑组团那么安静。

|阳台视野

3）建面约109平三房，同样位于二期，挂牌价986万，折合单价9万/平。

户型是朝北向的，带主套，亮点在于安静的花园景观。 

阳台没有遮挡，俯瞰葱翠的园景，景致很养眼！在市中心能找到视野这么开阔的户型，还挺难得的。

4）建面约87平三房（ 两梯6户），东南向望江，挂牌价850万，单价9.7万/平。

这个户型最大的亮点就是，东南向望一线江景。

满眼涛涛江景，对面就是琶洲光鲜亮丽的高楼大厦，这个角度，看江景烟花 ，是不是很棒？

缺点就是，楼下就是琶洲大桥，开窗真的很吵，夜里睡不着觉的那种。估计得装三层隔音玻璃才行。

让我惊喜的是，这个小三房，使用率达到80-82%，厨房比很多100平新房的还要宽敞！

有你钟意的户型吗？

从数据来看，小区近六年走势相当不错，跑赢大市那种。

不过随着美林海岸，楼龄越来越旧，各组团各户型之间，分化会越来越大，为什么这么说呢？

看看小区的不足之处：

1、靠近科韵路、琶洲大桥，早晚高峰比较堵。

尤其是云河轩等组团，贴着科韵路，估计要枕着噪音睡觉了。这个组团的价差和别的户型，达1万/平。建议避开，作为一个改善盘，这类产品就是错配。

当然，如果你真的很喜欢金珠琶的地段，不介意的买家，可以装个隔音玻璃上车。

2、小区车位严重不足，平均每10户只配3个车位！

超3000户的大型小区，才900来个车位。很多业主只能停到门口的露天停车位（车位同样捉急），或者天桥底下。

地下月保1200元，地上1000元。

3、金融城商业配套还没起来，小区周边没有什么大盒子商业。周末想去大型商场，要么往西去珠江新城，要么往东去三溪一带的山姆、美林、宜家......

4、楼龄将近20年，三期管理比较严格，出入要登记，一期和二期管理松，人流量稍微杂一点。

最后，你觉得小区值多少钱？你会为了金融城地段，上车这个小区吗？

好了，如果你想了解当下楼市走势，听听最实在的买房建议，锁定2月28日（下周二），中午12点直播不见不散！别忘了点预约哦～

房产君建了天河交流群，添加大嘴

备注“天河”，拉你进群