重磅！最高法480字，拯救买房人，但银行要哭
别再为今天的股市哭泣了，买房有好消息！
最近两年，好多人交了首付，背了贷款，却拿不到房子。
购房者、房企、包工头、投资人、银行，相互撕扯。
这是出台近30年的预售制，最大的隐患。
今天，最高法院短短480字的批复，可以让购房者长舒一口气。
今天，人民法院报刊登了一则《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，4月20日起施行。
此前河南省高级人民法院，向最高法院提交了一份“关于房企风险化解的权利顺位问题的请示。
说白了，就是房企出事了，谁最先能拿到钱？
包工头？银行？投资人？还是购房者？
打官司打到法院，法院也不知道怎么判了。
这次，最高法院作出三点批复。
第一条是针对包工头的，第二、三条针对购房者的。
我们详细说说。
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
也就是，法院保障包工头的钱，不能拖工程款，毕竟血汗钱。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
按照以往，房子没有过户登记都不视作购房者的财产，都得不到保障。
但法院最新批复的条文称：
房屋交付请求权＞建设工程价款＞优先受偿权、抵押权及其他债权。
购房者居住权得到了保障！
城区中心的烂尾楼，说财猫摄，未经允许不可使用
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
这是在第二条的基础上更进一步，烂尾的房子，购房者可以要求价款返还！
这，不就是退房退款？
这对购房者是大好事，但房企又得挨一刀，银行业要哭了。
项目不交付，购房者就有权退房退款。
从法院表述的各方权利来看，房企、银行、购房者、包工头的顺序是：
购房者＞包工头＞银行抵押、房企债权人等。
以前房企项目资金链断裂，银行都有抵押物作为保障，拍卖了就能拿回全部或部分的钱，但现在法院说了，购房者的权利优于银行抵押。
法院文件都盖了章的，这总不能不认了吧。
烂尾楼，其实一直都存在，只不过最近两年，我们讨论得比较多。
2021下半年开始，房企资金链收紧，规模性民企的债务逾期成了普遍现象，资金接不上，全国多地项目出现停工。
到了2022年，全国房屋新开工、竣工面积极速下滑，达到史无前例新低。
统计局公布的去年数据来看，房屋新开工面积连续两年（2021及2022）下跌，其中去年跌幅最猛，接近4成。
2022年，房屋施工面积只有90.5亿平米，同比去年减少了7.02亿平米；其中新开工面积12.06亿平米，减少了7.84亿平米；
而竣工面积只有8.62亿平米，减少了1.52亿平米。以一户100平米计算，整整少了152万户家庭。
全国有多少烂尾楼？
这个问题，从来就没有具体的官方披露数据，如果要回答，只能用“茫茫多”来形容。
或者可以从第三方机构公布的数据，来大概感知烂尾楼的规模。
2021年末，24个重点城市尚未交付的问题项目总建筑面积约2468万平米，涉及总套数约18.58万套。
问题项目建面超100万平米、超万套以上的城市，有郑州、长沙、昆明、重庆、武汉、广州。
到2022年，各城市未交付的问题项目增多了，有的甚至翻了9倍。
武汉，位居32个停工延期交付问题项目重点城市排行榜之首。
2021年，武汉“问题项目”涉及的建面约274万平米，到2022年增长到了727万平米。
西安“问题项目”涉及的建面，从61万平米增长至626万平米，涨幅较大。
各城市的销售竣工比，都出现了严重失衡，2022年便掀起了全国“停D潮”。
最近10年来看，房企每年住宅竣工套数，大概是600-700万套；
房企每年住宅销售套数去到1000万套以上（2012年为945万套）。
最近几十年，房地产规模越做越大，但是很明显，房企竣工跟不上销售，缺口越来越大。
图源自统计局
这既是地产黄金十年留下的后遗症，也是房企过去疯狂追逐规模的代价。
而如今，活下来的房企，基本都以央国企为主，民企大部分下线。
靠谱的房企少之又少，靠谱的房子更是难得可贵。
最后，附上近期说财猫整理的最新一版三道红线情况，对照着来看，哪些房企危险，答案也有了。
杠杠的避雷指南啊！
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