一年才卖4套！珠城豪宅，属它最透明……

上周末，房产君查看珠江新城的成交数据时，突然发现珠光新城御景二期，成交了一套三房。

图片来源丨珠城橙蕉

说真的，第一眼看过去，我竟然对这个小区有点陌生，查完资料才发现，这就是潭村地铁口上盖的小区，我起码路过了上百次。

但这个小区的存在感，实在是太低了。

我查了下，小区每年的成交，一只手就能数清。

就比如去年，小区一共只成交了4套房，成交均价在12.6-14.8万/平之间，要知道，商品房体量同样在400户左右的颐德公馆，去年能卖10套！

而这个小区成交量走低，最重要的原因是整个小区17栋住宅里，11栋都是回迁房。

17栋住宅，11栋都是回迁房

珠光新城御景分三个组团开发，一共17栋楼，其中11栋为回迁房，商品房仅6栋，而且商品房和回迁房是完全混住的。

过多的回迁房，导致小区人员混杂，我和几位粉丝聊了聊珠光新城御景，他们不约而同提到了这一点。

粉丝A：珠江新城御景靠近外马路的基本都是回迁房，尤其是二期B区，广场维护一般，又没什么商铺，路过很多次，我一直以为它是纯回迁房小区。

粉丝B：我住员村那边，以前减肥的时候，天天从员村走到猎德上班，路上就会经过珠光新城御景。

印象特别深的是，二期北区大门外立满了房东直租的纸皮，你要是凑近多看两眼，波浪卷阿姨们马上就会亲切地围过来，问你要不要租房。

粉丝C：我以前租过珠光御景的回迁房，四人合租，没有客厅，人均房租2-3千，里面回迁房很多都是这样的，所以小区人口密度蛮大。

然后，我住进去才发现，里面是真的有好多网红啊！！

甚至，还有一点特殊传说……

粉丝D：以前我想看看这个小区，走到门口时还在想要怎么讲好话，让保安放我进去，结果保安远远看见有人来了，Chua的一下主动刷开闸机示意我进去！那个姿势，娴熟得好像他认识我一样……

后来我就想明白了，人员太杂，物业就不查了。

产品上有巨大优势

但需要强调的是，珠光新城御景有一个非常大的优势——产品特别好。

就比如面积段，小区三房面积区间为119-155平，四房面积区间为192-235平，另有少量330/392平顶复，面积贴合珠城买家的需求。

再比如户型，二期5-8栋户户南北对流，标配转角阳台，这些房子北望花园，南望公园，高层可远眺江景，基本盘够硬。

二期天御5栋、8栋建面约235平户型

二期天御6栋、7栋建面约235平户型

又如楼间距，南北宽达百米，珠江新城没几个小区能这么奢侈。

所以，珠光新城御景算是珠江新城的小区里，最特立独行的存在之一，喜欢它的人非常喜欢，嫌弃它的人又非常嫌弃。

涨幅跑输？未必！

而这种两级分化的口碑，导致珠光新城御景成交量走低，可以用来参考的历史成交价格不多。

比较有参考意义的是，小区曾于2021年11月和2022年12月，卖出了两套户型基本一致的四房。

一年的时间里，单价上涨17%。

有人会好奇，像这样长短板明显的小区，会跑输珠江新城东区的其它项目吗？

还真不一定。

即使是业主圈层纯粹的凯旋新世界和汇悦台，也有部分户型涨幅跑输珠光新城御景。

值得一提的是，像这样住宅和回迁房混居的项目，似乎并不少见，就比如广州即将面世的一大波新盘里，有不少回迁/人才房混居项目。

那么，如果是你，你能接受与回迁房混居吗？

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