北京租房市场租金分析：东城区房租水平最高 2室房源租金最低

摘 要

全市租金概况：

10月北京租房市场整租房源单位租金为94元/㎡，环比上涨0.8%；合租房源单位租金为120元/㎡，环比上涨7.0%。10月合租房源租金的上涨主要是由于9月租金结构性走低导致，而9月份租金合租房源租金之所以出现明显下滑，一方面是目前处于淡季行情，市场需求减少，而另一方面则是由于下半年来国家对租赁行业的鼓励及大力发展，公寓企业及相关部门加大对租房市场的有效供应，尤其是合租房源量出现明显增幅，导致租金出现结构性下调。

各户型租金对比：

1室及4室以上房源的单位租金要高于2室及3室，其中10月单位租金值最高的户型为4室房源，单位租金值为109元/㎡，整租房源套均租金已接近2.4万元/套。从细分区域来看，1室、2室及3室房源在区域单位租金走势中基本相似，尤其是2室、3室，除中心城区外，其它区域单位租金走势基本重合。而4室及以上房源的单位租金走势则较为波动，呈现出中心区域高，外围区域低的特征。

全市房源租金涨跌幅变化：

10月全市挂牌房源中超八成房源环比租金无变动，其中租金上涨的房源比例仅为3%，租金下滑的房源比例为16%。无论整租还是合租，租金下跌的房源量要高于租金上涨的房源量，尤其是整租房源，租金下滑的房源量明显偏多，接近三成，要远高于合租房源所占比重。

一.全市租金概况

1.全市租金水平及走势

全市单位租金月度走势（单位：元/㎡•月）

10月全市租房市场具体租金情况

出租形式	套均面积 （㎡/套）	套均租金 （元/套•月）	单位租金 （元/㎡•月）
整租	81	7594	94
合租	19	2246	120

据样本数据显示，10月北京租房市场整租房源单位租金为94元/㎡，环比上涨0.8%；合租房源单位租金为120元/㎡，环比上涨7.0%。

10月整租与合租市场房源租金环比均出现上扬，尤其是合租房源，上涨明显，涨幅高达7.0%，但从实际情况来看，10月租金的上涨主要是由于9月租金结构性走低导致，从平均租金水平来看，北京合租房源的平均租金基本维持在2100-2300元/间左右，由于标的较低，合租房源面积大小的变化会直接导致其租金的显著波动。从近半年的租金走势来看，7、8月为租房旺季，租金的上涨较为明显，尤其是合租房源，由于大量高校毕业生及北漂的涌入，导致市场行情走俏。而9月份租金合租房源租金之所以出现明显下滑，一方面是目前处于淡季行情，市场需求减少，另一方面则是由于下半年来国家对租赁行业的鼓励及大力发展，公寓企业及相关部门加大对租房市场的有效供应，尤其是合租房源量出现明显增幅，导致租金出现结构性下调。相对来说，整租房源的单位租金走势则保持平稳，呈现缓步上升趋势。

2.全市租金分布热力图

10月全市整租房源租金分布热力图：

整体来看，合租房源单位租金值普遍要高于整租房源。从分布特征来看，越往市中心地段，租金水平越高，但从差异性来看，整租房源单位租金值分布相对集中，高租金值房源基本都位于较中心的地段；而合租房源单位租金值分布则相对分散，高租金值房源不光分布于中心地段，外围区域也有一些高租金值的房源分布，如交通枢纽、CBD、文娱中心及中高产业集聚区等周边。

10月全市合租房源租金分布热力图：

二.区域租金水平分化

1.区域租金水平表现及分化

10月各区域单位租金水平（单位：元/㎡•月）

从整租房源来看，北京东城区的房租水平最高，单位租金水平高达124元/㎡，其次为西城、海淀和朝阳区，单位租金水平也都超过100元/㎡。门头沟和房山区租金水平相对较低，平均单位租金水平不超过50元/㎡。

合租房源方面，10月单位租金最高的依然为东城区，达到169元/㎡，而亦庄开发区及石景山区域合租房源单位租金值位于较高水平，主要是由于这两个区域合租房源结构多由中高端住宅小区构成，导致单位租金水平走高。

整体来看，合租房源单位租金普遍高于整租房源，但在区域变现上会有差异，中心城区单位租金值的差异相对要小，而亦庄开发区、石景山、顺义等区域的单位租金值差异受整租与合租房源结构不同影响，差异相对较大。

三.各户型租金对比

1.各户型租金水平（整租）

10月各户型房源租金对比

从各户型租金差异来看，1室及4室以上房源的单位租金要高于2室及3室，其中10月单位租金值最高的户型为4室房源，单位租金值为109元/㎡，单位租金值最低的户型为2室房源，为86元/㎡。从套均租金来看，10月北京4室以上的整租房源套均租金已接近2.4万元/套。

相对于2室及以上户型而言，1居室房源由于面积小，租金总价低，并且由于私密性较强，因此备受租客青睐，一直是租房市场的热销房源，因此房源相对更为紧张，单位租金也更高。而4室以上房源多由高端住宅组成，因此单位租金值也处于高位水平。

2.各区域不同户型租金对比（整租）

10月各区域不同户型房源单位租金对比

从细分区域来看，1室、2室及3室房源在区域单位租金走势中基本相似，尤其是2室、3室，除中心城区外，其它区域单位租金走势基本重合。1室及4室以上房源单位租金走势基本都高于2室及3室，1室与2室、3室的租金差异基本保持平稳水平，而4室及以上房源的单位租金走势则较为波动，呈现出中心区域高，外围区域低的特征。引起这种差异的主要原因在于房源结构因素的影响，中心区域4室及以上的房源多定位为高端住宅，因此拉动整体单位租金水平的上扬。

四.全市房源租金涨跌幅变化

1.全市房源租金涨跌幅变化

10月全市房源租金变化情况

10月全市挂牌房源中超八成房源环比租金无变动，其中租金上涨的房源比例仅为3%，租金下滑的房源比例为16%。从出租形式来看，合租房源较整租房源租金更为稳定，10月合租房源中超九成房源租金维持不变，而整租房源租金不变的比例仅为68%。

在租金变动的房源中，无论整租还是合租，租金下跌的房源量要高于租金上涨的房源量，尤其是整租房源，租金下滑的房源量明显偏多，接近三成。而合租房源租金下跌的房源量仅占比6%，要远低于整租房源所占比重。

但从价格变动房源的租金涨跌幅情况来看，10月整租房源平均涨幅为11%，平均跌幅为8%；合租房源平均涨幅为19%，平均跌幅为7%。合租房源的涨幅水平要高于整租房源，由于合租房源套均租金偏低，因此涨跌幅变化会相对更为明显。

2.租金涨跌幅月度走势

整租房源月度租金变化情况

从月度房源租金涨跌幅变化来看，10月北京整租房源租金下调的比例大幅增加，环比上涨13个百分点，但从租金平均涨幅来看，较前期有所收窄。

合租房源月度租金变化情况

合租房源方面，10月北京租金涨跌幅变化不大，上涨与下跌房源的比例基本与前期保持一致，涨跌幅度较前期也基本保持平稳。

备注：

① 本报告数据均来自挂牌房源数据，受样本数据影响，仅从趋势和结构上反映市场租金和变化，并不绝对，仅供参考。

② 数据源中整租房源以套为单位，房源类型多为住宅小区或酒店式公寓为主；合租房源以间为单位，房源类型多为住宅小区或商办类物业等。

②报告中套均租金为单套平均租金，单位租金=套均租金/套均面积。

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来源：平安好房

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