土地拍卖火热，监管迅速出手降温！

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二线热点城市土地市场4月以来出现升温，并逐步向三四线城市传递。在中央再度重申“房住不炒”的背景下，部分热点城市先后出台收紧政策。

后续这些城市土地市场的回暖能否持续？地价传导房价，这些城市的房价将何去何从？

二线城市4月卖地金额创2年来新高

中原地产研究中心最新统计显示，截至5月20日，全国50大热点城市年内合计卖地收入1.37万亿元，同比上涨9.3%。其中，48个城市卖地收入超过100亿元，杭州卖地总金额达1129亿元，北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市卖地总金额均超过300亿元。

就4月单月来看，二线城市合计卖地金额高达2933亿元，刷新了最近2年单月成交的最高纪录！

由上表可见，四月单月卖地最多的二线城市有苏州、郑州、杭州、西安、合肥、宁波等。

中原地产首席分析师张大伟指出，4月，拿地金额超过50亿元的房企多达18家，刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。截至目前，年内拿地过百亿的房企已达29家，超过2018年同期的24家。

房企融资压力缓解带来了土地市场活跃度的快速上升，从土地成交情况来看，以二线城市为主的多个城市住宅地块溢价率有所上行。 

72个三四线城市土地溢价率超过20%

继二线城市土地溢价率在3月份突破25%，创下2018年下半年以来的新高后，部分三四线城市相继推出多宗优质地块，逐渐推高了土地市场的热度，令三四线城市土地溢价率在4月份回升至21.3%。

4月份，三四线城市成交的部分典型地块如下表所示：

克而瑞监测的299个三四线城市4月份土地成交建面环比上升30%，成交均价环比上涨19%。

不过，当前三四线城市土地市场只是局部回暖，高溢价地块主要集中在少部分城市。克而瑞统计显示，在299个样本城市中，只有72个城市土地溢价率超过20%的平均线。就地域分布看，主要集中在长三角地区、四川、广东、湖北等地。

四川、广东、浙江三省平均溢价率超过30%。其中，四川冷热分化较为明显，如宜宾、广元坐拥高铁、机场等交通配套升级利好，土拍溢价率分别达到了144%和55%，而泸州、眉山平均溢价率均不足3%。坐拥大湾区利好的广东表现也较为突出，东莞、江门、珠海平均溢价率均在40%以上。 

部分二线城市迅速出手降温

热点城市土地市场价格水涨船高，也推升了该地区的房价水平。

国家统计局日前公布的2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

相关部门对此已有所警觉。据新华社报道，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，近日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

各地也迅速做出反应。5月11日，苏州市出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对限售和土拍都作了调控规范。

紧接着，5月17日，苏州吴江自然资源和规划局发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，下调了地块的市场指导价及一次报价有效区间。

城市群规划有望催生新的需求

随着部分二线城市相继出台调控措施，如合肥、长沙、西安、苏州等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、暂停二套房契税优惠、启动公积金风控、限售等收紧政策，后续部分热点三四线城市的土地市场走势值得关注。

克而瑞研究中心研究员马千里认为，从5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市地市热度已经有一定的缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点，这说明住建部预警已经有所奏效。

马千里表示，从土地市场的供应规模结构来看，三四线依然是土地的成交主力，至少会占到全国土地市场七成以上的份额。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进，中心城市产业的加速转移，部分三四线城市可能迎来新的需求增长机会。

某国内十强房企高管指出，房企回归一二线城市的集体共识，也使得非都市圈的三四线城市将长期面临粥多僧少的局面。中指院的数据显示，今年以来流拍的293宗土地中，82.2%位于三四线城市，其中主要在非都市圈，印证着非都市圈三四线城市的土地市场终将回归平静。

编辑：邱江

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本期责任编辑：张晓光

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