物业板块分化愈演愈烈！行业龙头接连升级战略，瞄准这片“新蓝海”

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2020年即将收官，“躁动不安”的物业行业大事不断。

继万科物业“华丽转身”为科技平台“万物云”，碧桂园服务正式提出“新物业”战略之后，12月11日，身为央企的保利物业也放出大招，表示将进一步深耕城镇公共服务。

在头部企业主动寻求新增长点的同时，物业板块“上市潮”依旧汹涌。仅12月以来，便有恒大物业、华润万象生活、佳源国际等多家物业企业上市，而今年以来整个物业板块共新增了15名“生力军”。

热闹红火场面的背后，则是不断加剧的行业分化。一方面是，头部企业加速迈入“新战场”，但大部分物业企业仍停留于通过收购兼并来做大规模；另一方面是，与2019年相比，今年上市的物业企业屡次出破发，估值表现更是“冰火两重天”。

瞄准公共服务

龙头物业企业主动“求变”

当不断拓宽业务边界，试图创造多元价值，成为龙头物业企业的“中场战事”，把目光聚焦于城市公共服务这片蓝海，成为它们整齐划一的动作。

12月11日，保利物业在江苏无锡正式对外宣布，以“大物业时代的国家力量”定位自身，并以“大物业、小场景、新商业、数字驱动”作为战略路径，持续深耕城市业态和城镇全域，致力成为“大物业生态平台首席运营商”。

由此可见，这家央企背景的上市物业企业，未来将进一步深耕广袤的小城镇，通过参与基层社会治理来创造多元价值。

保利物业服务股份有限公司总经理吴兰玉

在保利物业总经理吴兰玉看来，“到目前为止，物业行业经历了两次大的突破。第一次是空间边界的突破，从社区走向了城市；第二次是行业定位的突破，从硬空间走向了软基建。”

保利物业认为，“软基建”包含公共服务、公共配套、公共资源、公共环境等为代表的国家发展中民生福祉的柔性保障。“在面积更大、分布更广的城镇中，还有更多美好生活的需求，没有被满足。因此，保利物业以近30个城镇的管理经验，将走向百城千镇，以‘镇’兴中国。”吴兰玉表示。

作为目前市值最高的物业上市公司，碧桂园服务最新发布的品牌战略中，也强调了相似的发展策略。

11月26日，碧桂园服务发布的“新物业”战略中，“新服务”提出了“以人为本，纵横发展；深耕住宅，拓展城市”的纵横发展策略。而“新服务”是碧桂园服务“四新（新科技、新服务、新生态、新价值）”战略中倾注了最多精力的板块，赋能城市服务也被列为碧桂园服务未来的第四条增长曲线。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江认为，过去物业行业的发展已经历1.0物业管理时代、2.0物业服务时代、3.0物业资本时代，现在正进入4.0价值服务时代，上市后的物业企业开始布局多个赛道，客户也囊括了业主、合作伙伴、政府三大类型。

今年10月底，万科物业更名后，从物业公司全面升级为科技平台“万物云”，未来致力于空间科技服务。

其中，作为新平台的三大模块之一，“万物云城”是归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌，业务中便涵盖帮助政府进行“放管服”改革，未来参与改造环卫公司、绿化公司和水道管养公司等。

在物业管理分析人士看来，参与社会公共服务治理，有望打破物业企业现有的业务范围，从社区走向更为广阔的城市公共空间，但这种模式需要物业企业自身具备丰富的市场经验和较强的资源统筹能力，并不适合所有的物业企业。

物业板块总市值超6000亿港元

行业分化加剧

在头部企业争相“求变”的背后，业务同质化、高度依赖母公司、靠并购短期内扩张规模，依然是行业的普遍现状。因此，在经历了年初的“普涨”行情之后，物业板块在资本市场的表现加剧分化。

如同于12月9日在香港上市，华润集团旗下华润万象生活当日收盘价28港元/股，较招股价22.3港元/股涨25.56%，领涨当日整个物业板块；而佳源国际旗下的佳源服务同日上市后，一度处于破发状态，直到收盘才保住发行价，微涨0.52%。

再如两大备受行业瞩目的“巨无霸”，上市当天的股价走势亦大相径庭。11月19日登陆港交所主板的融创服务，上市首日大涨21.9%，截至收盘，其市值高达424.20亿港元，在物业板块中位居前三。而12月2日挂牌的恒大物业，上市当日收盘跌0.23%，报8.7港元/股，未能守住发行价。此外，10月30日上市的世茂服务、合景悠活也均未能逃脱破发的命运。

据克而瑞统计数据，9-11月，30家上市物业企业股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%；其次为金融街服务跌幅达40%。11月，36家上市物业企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

股价表现迥异，让物业企业之间的市值差距也在不断扩大。截至12月11日收盘，已上市的30余家内地物业企业总市值已经突破6000亿港元。其中，行业龙头碧桂园服务的总市值高达1302亿港元，较上市首日增长约4倍。而今年上市的烨星集团最新市值仅剩下3.65亿港元。

在克而瑞分析师看来，物业股近期出现调整的原因，一方面是前期疫情期间，物业股热度被推至最高；另一方面，近期资金分散，物业股投资者获利后转移。此外，叠加房企“三道红线”政策，市场对物业股后期稳定增量有所担心。

另有行业人士表示，这板块下半年逐渐回归到合理水平。此外，物业公司将发行价定得过高，10-12月是物业股“高发期”，这两个月的平均市盈率是32倍，但在实际发行时估值远远高于这个数字，最高甚至到了100倍以上。

编辑：全泽源

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本期责任编辑：赵唯佳

监制：浦泓毅

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