重磅！上海楼市新政来了，明起实施！

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为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，严格落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进上海市房地产市场平稳健康发展。

经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。

《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

根据《意见》规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费；依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，近期上海楼市持续高温，出现了打新热、房东连续跳价，市场有躁动情绪，对楼市稳健运行造成一定影响。尤其是3、4月份的楼市极有可能出现“小阳春”行情，及时出台政策阻止市场中的乱象，可以稳定市场情绪和预期。

卢文曦表示，政策从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场。尤其重要的有三点：

一是夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这个可以堵住限购的漏洞，同时维护社会公序良俗。

二是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。由于市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让有差价，提高增值税免征年限可以提高炒作成本。这些组合拳可以降低投机买家入市热情。同时，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求，最大限度地保护刚需买家的权益。

三是规范市场秩序和宣传管控。最近市场过热和舆论导向有一定关联，尤其是一些煽动性宣传助推了市场交易热，预计加强管控后，躁动情绪会有所降温。

对于后续市场走势，卢文曦表示，新房市场中打新热有望降温，今后认筹率超过100％的项目会明显减少。由于增值税免征年限延长，短期内这个交易成本难以转嫁到下家，价格有重新磨合的过程。尤其是在出台收紧政策后，市场预期会转变，短期二手房价格会理性回归。当然，政策储备中还有很多工具未使用，比如限售等等。如果3、4月份上海楼市还是有非理性升温，不排除调控继续加码的可能。

编辑：邱江

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本期责任编辑：张晓光

监制：浦泓毅

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