补上二手房“阴阳合同”漏洞！上海房贷将实施“三价就低” 原则

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在提高房贷利率之后，上海地区再次出台了针对信贷端调控的房贷“补丁”。

记者今日从多家中介以及相关银行处确认，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，但实际执行标准、细则等还在进一步实践中。

“三价有别”切中二手房调控要害

“与此前最大的差别在于，多了由交易中心提供的涉税评估价。”记者从沪上多家商业银行了解到，此前银行主要通过对比合同网签价格和第三方评估价，来判断最终的贷款额度申请。

三价之间有什么区别呢？

网签合同价，是由购房者和卖房者双方商定而成，并录入网签合同中的价格。

银行评估价，即双方签订贷款合同后，银行委托第三方评估公司评估所交易房产的资产价值。

涉税评估价，即由房产交易中心评估的价格，所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

据了解，目前不少国有大行已从8月9日这一周起开始执行“三价就低”的政策。记者了解到，对于“三价就低”政策的具体执行，目前各家银行也并非完全同步。

“是有这个通知，但是还需要一些具体细则来执行。”沪上一家城商行的信贷人士透露，一些数据还需要房地产交易中心或其他政府部门提供。”

在现实交易中，房子的实际成交价和评估价之间存在一定的差异。第三方房屋评估价一般会根据房屋的位置、年代、装修等因素综合评价出一个价格，但实际成交的房价由于夹杂更多的市场情绪因素，普遍比银行评估价要高。

近期，上海新一轮房地产调控政策密集出台，包括二手房价核验制度、赠与新规、房贷收紧，以防止信贷资金违规、过度流向房地产。

对于此次房贷审批“三价就低”政策的出台背景，中原地产分析师卢文曦认为，今年以来出台的认筹规则、新房限售等调控内容多针对新房市场，但上海是以存量房为主的市场，单一调控新房市场效果有限。7月份上海二手房交易量接近2.4万套，交易行情仍比较活跃，二手房同比涨幅远远超过新房。因此，二手房同样要加大管控力度，“一二手”调控协同才能稳定整个楼市。此次“三价就低”楼市调控举措直指二手房市场，也是切中了要害。

当然，“三价就低”也会对购房“刚需族”产生明显影响，即增加首付成本。

例如，房产交易双方商定的网签价格是500万元，但通过“三价就低”后，银行最终执行的评估价是450万元。一般情况下，卖方会执意以500万元作为实际成交价，此时购房者则要额外多准备50万元的差价资金，等于变相增加了买房的首付款。

二手房“阴阳合同”大量存在

“其实这次的‘三价合一’，针对的是二手房交易中的一些炒作行为。”在卢文曦看来，一些炒房客可能会为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”将房价做高，从而获得更多的贷款；一些真正的刚需买家不会有意抬升网签价格，反而会倾向做低房价，否则会缴纳更多的税，增加购房成本。

在二手房交易中，存在着大量“阴阳合同”现象。所谓“阴阳合同”，即买家和卖家签订两份不同价格的购房合同，“阴合同”即真实成交价格的合同，“阳合同”即为了应付网签的虚假价格合同，后者可分为做高、做低房价两种类别。

做高房价的合同，即通过做高拟交易房产的总价款，向银行申请更高额度的贷款，获得更多的资金，从而降低购房者的首付压力。相反，通过将拟交易房产的总价款做低，达到购房者少缴纳税费的目的。

“一般在房价快速上涨时期，做高房价的现象较多。”一位曾在2015年初购房的刚需族小陈透露，当时他处于刚结婚、刚工作的状态，看中了上海郊区一套约150万元的房子。可惜当时他只能拿出十几万元的资金，并不够支付首付款。

在中介建议下，小陈通过和出售房产的业主商量，将房价做高申请网签。随后以申请更多贷款覆盖首付的不足，成功买下这套房子。而就在他成功购房后的2015年下半年以及2016年，上海的房价一路上涨，让他直呼“幸运”。

如今，只用了短短五六年时间，这套房子的市场价格已经翻倍。“我不是炒房，只是及时‘上车’了。”小陈透露，在当时环境下，房地产中介通过做高房价、增加购房杠杆的行为屡见不鲜。

这也从一个侧面反映出，当时一线城市房地产热度下，做高房价的“阴阳合同”的盛行。

同时，以规避税费为目的的“阴阳合同”在二手房交易中也颇为常见，更产生了大量的民事纠纷。在中国裁判文书网上，记者以“房屋买卖合同纠纷”和“阴阳合同”为关键词进行搜索，共检索到1094篇司法裁判文书。

记者从业内了解到，针对炒作房产的“阴阳合同”，相关监管部门或对中介进行抽查溯源。不少法律界人士提醒，二手房交易切莫签订“阴阳合同”，否则不仅存在潜在的合同无效风险，甚至可能涉嫌逃税、骗贷。

编辑：陈羽

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本期责任编辑：张晓光

监制：浦泓毅

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