深圳降温楼市出新招！狠砍土拍溢价率上限，下调新房销售限价……

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继本月26日杭州对土拍相关规则进行调整并重新发布第二批住宅用地集中出让公告后，深圳也出手了，手法与杭州类似。

8月29日，深圳市规划和自然资源局微信公众号发布《深圳重新发布第二批次居住用地集中挂牌出让公告》。此次涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。与杭州相似，深圳此次也将土地溢价率上限下调，在地块达到溢价率上限后采用摇号方式确定竞得人。不同的是，深圳此次还进一步下调了住房销售限价，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

据公告，深圳此次主要是从竞买人资质条件和准入要求、优化土地竞价方式、进一步下调住房销售限价、严格落实购地资金审查机制、强化企业信用约束等五个方面对土拍规则进行了调整。

具体而言，在竞买人资质条件和准入要求方面，本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。

在优化土地竞价方式，合理限定土地溢价方面，深圳此次在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)。

重点来了！为强化“房地联动”，深圳要求本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

此外，深圳将建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等；市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。

深圳将强化企业信用约束，审查发现竞买(得)人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取取消其竞买(得)资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动并向社会公开等相关惩戒措施。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳此次土拍规则的调整基本上贯彻了国家土地出让长效机制的相关内容，其最大的看点在于首次明确下调住房销售限价。他表示，在新房全面限价，价格审批比较严格的情况下，此次深圳土拍政策调整意味着，深圳建立起“地价-房价”联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段，楼市更加强调公共属性。未来，深圳的新房价格有望下降。同时，考虑到深圳的二手房价格管控也在进行，新房和二手房价格联动控制的价格形成机制也已经形成，房价再次反弹的可能性已不存在。

今年2月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，明确要求全国22个重点城市住宅用地须集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年发布出宅用地公告不能超过三次。

7月22日，“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”召开。会议要求，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

8月份以来，多个城市纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。据中指研究院整理统计，北京、上海、深圳等超10个城市延期发布公告，杭州、合肥、南京、广州、苏州、青岛已发布二批次集中供地公告，其中苏州和青岛的供地时间延后，并增加竞拍条件补充说明。

此后，多个城市对土拍相关规则进行调整，并陆续重新发布第二批集中供地公告。

编辑：全泽源

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