春回地产债市场

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近期，房地产的股票与债券市场表现明显活跃。这种活跃，不仅体现在二级市场中的房地产股票和债券价格纷纷上扬，还表现在一级市场的发行回暖。

数据显示，3月份境内人民币地产债一级发行规模环比出现倍增；而在境外发行的中资美元债发行规模更是在过去近半年时间内，首次突破了20亿美元，达23.78亿美元。

市场信心转暖。在经历大涨过后，地产债的未来又将如何表现？

地产股债表现齐回暖

近期，在政策暖风频吹下，房地产股债市场表现抢眼。

从一级市场来看，2022年3月境内人民币地产债一级发行量为709.57亿元，2月为318.7亿元，3月环比出现倍增。

而从境外市场来看，3月中资美元地产债发行量为23.78亿美元，而2月仅为4.85亿美元。实际上自去年10月起，中资美元债发行低迷，一级市场发行量连续5个月低于20亿美元。3月份的发行形势明显回暖。

从二级市场来看，随着政策宽松预期的持续，资金流入明显。

从港股市场来看，禹洲集团月涨幅达65.43%，为港股房企最高涨幅。3月份，有16家港股内房企业股价月上涨幅度超过20%。从A股市场来看，南山控股3月涨幅达46.67%，为A股房企最高涨幅。19家地产企业股价月上涨幅度超过10%。

与此同时，地产中资美元债也是“涨声一片”。3月份，新城控股债券价格涨幅在30%以上，中骏集团、时代中国债券价格涨幅超过20%，旭辉、合景泰富、龙光、雅居乐、世茂集团、绿地控股债券价格涨幅超过10%。

多重因素提振

房地产股债齐飞的背后，是过去一段时间来多地房地产调控政策的松绑。

据中国指数研究院的数据监测，自2022年以来，全国已有超40个城市，从降首付比例、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面出台房地产调控政策，需求端政策调整力度加大。

与此同时，多地也发布促进房地产业良性循环和健康发展的措施。例如哈尔滨就发布通知称，2018年发布的调控政策已完成其阶段性调控使命，拟予以废止，取消3年限售政策。

从房贷利率形势来看，贝壳研究院发布的数据显示，截至3月21日其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点；3月平均放款周期为34天，较上月缩短4天。

“利率下调、首付下降等措施给购房者带来最直接的影响是购房成本下降。另外，房贷利率降低提振了购房者信心，将进一步激活合理住房消费需求，尤其是对贷款利率更为敏感的刚需购房者更有动力进入楼市。”某券商分析师向记者表示。

在政策环境略有好转的同时，一些房企高管也主动回购债券，向市场传递信心。

3月26日，金地集团发布公告称，为积极维护公司债券价格的稳定，切实保护投资者利益，公司部分董事和核心管理人员将按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买本公司债券。购买主体为公司董事长凌克及部分核心管理人员，购买总规模不超过2000万元。

而在金地集团之前，碧桂园、新城控股、旭辉集团等房企已抢先发力。

未来会怎样？

政策的密集出台催生出高涨的情绪，也催生出地产债的普涨。

4月8日，摩根大通发布报告称，在销售改善和需求端政策推动下，今年第二季中国地产股应该会迎来方向性复苏。摩根大通认为，2021财年业绩不佳、停牌、销售疲弱及违约等利空或已出尽。

在经历大涨过后，现在该以怎样的视角来看地产债？

一位投资经理向记者表示，目前基于房地产的信用分析逻辑主要在于项目是否可以转让，是否有资产能质押和能否被人并购。

“信用分析实质还是现金流的分析，目前对于房企来说，之前的政策压力仍在，关键还是看短期内是否能筹到钱，以及相应的（隐债、应付、债券等）兑付压力是否能平衡。”一位券商资管研究员说。

善择控股（深圳）总裁杨萍认为，目前分析地产债最主要指标是企业高管以及融资财务团队的核心竞争力，其次是土地储备区域、质量和资金的使用效率。

“此前市场大跌时，碧桂园高管就与投资者进行积极沟通，通过公布财报释放利好，来帮助企业债券价格回升。”杨萍说。

编辑：颜   剑   责编：张晓光、郭晨希

校对：冯雯君   制作：何永欣   图编：尤霏霏

监制：浦泓毅   签发：潘林青

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