一二线城市，率先企稳回升！万科郁亮：短期房地产市场已触底

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郭晨凯 制图 

“今年三四月份市场比较差，叠加疫情影响，导致销售比较低迷。五六月份售楼处客户到访量多了，公司5月份的销售额环比增长超过20%。”近日，有房企高管在接受上海证券报记者采访时如此表示。

随着中央及地方密集出台优化楼市调控政策，房地产整体市场热度呈边际回升态势。克而瑞研究中心日前发布的最新数据显示，全国80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米，环比增长18%，较去年同期回落41%。其中，一、二线城市成交环比增长尤其明显。同时，重点35城项目开盘去化率自5月下旬便逐步企稳回升，目前已增至52%，周度环比增长5个百分点。

业内人士认为，楼市优化调控政策密集出台对市场预期转好起到了积极的作用。一、二线城市人口密度高，新增人口数量大，对市场环境和政策变化更为敏感。一、二线楼市成交量的企稳回升给市场注入信心，并有望带动三、四线楼市的复苏。

一二线城市成交量增长显著

“市场的确在回暖，但有所分化。我们公司在上海、苏州、成都等地的项目销售情况不错，但也有一些地区的项目销售情况不尽如人意。”另一家房企高管向记者表示，目前市场热度在回升，但就公司整体而言，销售提升得还不够明显。

据克而瑞研究中心监测，全国80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米，环比增长18%。其中，一线城市因上海、北京疫情得到有效控制，成交量环比增长48%；二线城市轮动复苏，成交量环比增长26%，青岛、长春、济南、苏州、杭州等均迎来不同程度放量；三、四线城市成交量环比微增8%，中山、湖州、徐州、珠海、佛山等地成交量环比持平或增长。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，当前市场分化比较明显，部分热点城市自5月中旬以来客户到访量、认购率均有一定上升，但也有一些基本面较好的城市，购房者看得多买得少，观望气氛比较浓厚。从销售数据来看，杭州、苏州、佛山等个别城市因为高性价比项目的集中开盘，导致成交量明显增长。

中达证券研报数据显示，6月前20天，42城新房成交面积环比增长22.2%，重点城市中高端项目去化改善。从房管局口径数据完整的42城来看，6月以来新房成交有所复苏，其中一、二线城市新房成交复苏更明显。6月前20天，42城中一、二线城市商品住宅成交面积环比分别增长97.6%和21.1%。

苏州市场的回暖颇具代表性。据克而瑞苏州房产测评统计，6月上半月，苏州楼市新房供应面积17.44万平方米，环比减少127.69%，同比减少67.09%；成交面积36.13万平方米，环比增加75.56%。在供应量同环比减少的情况下，成交量却实现环比大幅增加，市场需求得到有效释放。

“按照目前的市场情况，苏州6月整体新房成交面积预计可达70万平方米。”克而瑞苏常区域总经理戈文问表示，自去年四季度以来，苏州新房成交量已经连续8个月处于低位，目前来看，6月将是近9个月来表现最好的1个月，大概率七八月会继续环比上行的态势。

5月已现环比改善端倪

楼市优化政策的影响效果往往是循序渐进的，在一系列政策出台特别是地产资金面对刚需和改善型需求的大力支持下，房地产从供地到竣工的各个环节均呈现近四五个月以来首次环比改善。

国家统计局发布的数据显示，5月，全国房地产开发投资环比回升14%，土地购置面积环比增长45.9%，房屋新开工面积环比回升20.1%，商品房销售面积环比增长25.8%，竣工面积环比增长7.4%，房地产开发企业到位资金环比增长14.7%。5月，商品房销售额环比增长29.7%，比商品房销售面积增幅大，显示热点城市、热点区域或楼盘回升更加明显。反映到终端房价上，5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前楼市的回升主要有两个特点：一是不均衡。今年前5个月全国商品房销售金额跌幅（-31.5%）大于销售面积跌幅（-23.6%），显示开发商降价促销；但5月单月商品房销售金额跌幅小于销售面积跌幅，显示热点城市、热点区域、热点楼盘回升更明显。从实地调研看，热点城市高价盘（豪宅）成交显著，但豪宅住房市场只是小众市场，城市整个新房市场并未出现涨价，甚至还在跌价。二是不管是成交量还是价格，二手房市场都比新房市场更弱势，导致“卖一买一”的改善型需求受阻，反过来对新房市场形成制约。

虽然楼市各项指标已在回升，但购房者购房的信心以及对未来的预期仍待扭转。在上海松江佘山板块某新盘项目售楼处，销售人员告诉记者，现在来看房的客户中有不少对类别墅产品非常渴望，但这些客户面临着先卖后买的房屋置换需求。同时，出于对未来收入预期的不确定，他们也不愿多贷款，而是希望能够平稳置换买到自己心仪的房子。

整体市场将缓慢回升

中原集团研究中心总监刘渊表示，当前不仅是成交数据，几乎所有的指标都有小幅回升。整体来看，肯定是基本面越好、经济越发达的城市，其房地产市场恢复得越快。现阶段既不能搞大水漫灌又要防范化解行业风险，因此在操作上肯定是小步渐进式的做法，市场的回升也会比较缓慢。预计到今年三季度，全国商品房销售面积可能同比持平，四季度全国商品房销售面积或将实现同比正增长。

李宇嘉表示，目前来看，房地产触底回升的走势比较艰难，未来一段时间更大程度上是“磨底”或夯实底部的时期。从热点城市传导至非热点城市，从热点楼盘传导至非热点楼盘，从豪宅到改善型需求，再到刚需入市的传导，这些传统的楼市回升路径，目前仍存在一定的不确定性。未来政策选择上，除继续刺激需求外，更多要考虑如何疏通普通住房市场供需的“肠梗阻”。

杨科伟预计，今年三季度房地产行业将处于筑底企稳阶段，随着市场供应量的增加，一线城市和个别二线城市成交量会有明显回升。一方面，接下来去年集中供地的项目会在今年三季度形成一个供应高峰；另一方面，随着市场回升，房企也会积极加大推盘及营销力度。在各种因素的综合作用下，房地产市场也在发生一些积极的变化。预计一、二线城市在三季度会率先出现回暖，绝大多数三、四线城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能缓慢复苏。

“方向上来说，市场恢复在进行中，地方政府出台楼市优化政策的动作也在继续实施，甚至范围更大、力度更强，但市场及购房者信心的恢复还有一个过程。”一位房企高管说。 

万科郁亮：短期房地产市场已触底

万科股东大会现场

6月28日，万科在深圳召开2021年度股东大会。在回应当前投资者最为关心的2022年房地产市场走势的问题时，万科董事会主席郁亮表示，短期市场已触底，不过市场恢复将会是一个缓慢、温和的过程，当前企业最重要的还是要做好自己的事情。

市场恢复是个缓慢过程

对于当前的房地产行业，郁亮认为短期市场已触底。他分享了一组行业数据：根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1月至2月同比下降36%，4月同比下降59%；5月同比仍然是大幅下降，但环比开始上升；进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。

“一方面，从中央到地方为了房地产行业平稳健康发展优化调整了一些政策，这些政策的调整或长或短、或大或小会对行业产生积极影响。另一方面，因为疫情而延迟的需求逐渐得到释放。此外，房地产行业每年有两个高峰，12月是结算高峰，而6月对企业上半年销售业绩很重要，是保证企业全年任务完成很重要的时间节点，企业通常会在这两个时间节点加大销售力度。”在郁亮看来，市场恢复仍然是一个缓慢、温和的过程。尽管6月销售数据环比明显上升，但同比仍然是下降的，只是下降幅度相对收窄。总体而言，房地产行业正处于从市场底部慢慢往上走的阶段。

郁亮强调，当前房地产行业已进入新的发展阶段，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

“今天行业需要什么？行业需要信心，现阶段就是熬、往前走。这时候但凡有一丝微光就是光明所在。”郁亮表示，房地产仍然是10万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新。

具体到万科自身，郁亮坦承，今年以来确实是从业以来压力最大的一段时期，但多次赴公司一线的走访给他带来了极大的信心。郁亮相信，无论环境如何变化，只要企业能够做好自己，持续努力为客户提供好产品好服务，即使市场有压力，也有可能做出业绩来。

努力兑现业绩企稳承诺

在今年3月底万科举行的年报业绩推介会上，郁亮曾提出2022年万科业绩要实现止跌企稳、稳中有升的目标。如今房地产市场的现状叠加疫情，是否会影响到万科全年业绩目标的实现？

对此，万科总裁祝九胜表示，对于市场的下行在年初已有预估，但并没有预估到这么严重。相对于百强房企前5个月销售额同比下降49%，万科的情况要稍好一些，同比下降约41%，但也确实对当时的业绩承诺提出了相当大的挑战。好在公司一直坚持稳健经营，并提前做了一些铺排和布置。从目前情况来看只是增加了工作难度，公司会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。

祝九胜称，如果看得更长远一点，未来两三年万科要实现三个目标：一是业绩要实现止跌企稳；二是在开发方面继续维持第一阵营的行业地位；三是从房地产开发转向开发、经营、服务并重，希望能先行尝试出效果来。

“一是投资标准要转，在投资机制方面做进一步优化。今年前5个月公司投了13块地，其中9块地今年就能够实现推盘，有6块地的现金流今年就能回正。投资标的提升对公司未来两三年的业绩会有很好的支撑作用。二是把在手资源做进一步梳理，把一些项目做到投资兑现。三是在销售方面找到一些方法，了解客户到底有什么需求，公司的产品如何去满足客户的需求。”祝九胜表示，万科会一如既往地按照此前的承诺去做，其中关键是能力的提升、机制的优化以及客群的洞察和把握。万科管理层对此充满信心，也愿意持续不断地付出努力。

责编：邵子怡   校对：张   宇   制作：张   巘

图编：张大伟   签发：潘林青

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