小城房价大涨解码：棚改往事
编者按：
这几年，房地产市场按下葫芦浮起瓢，一二三线城市轮番上涨。其中，最让人意外的是，在严密调控之下，去年三四五线城市还是出现了房价大涨。为何在许多库存压顶、人口净流出、经济竞争力弱的小城出现了普遍的房价上涨？
这里面的奥秘就是棚改货币化安置疾速推进。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积15%。2017年的数据尚未公布，但货币化安置比例会大幅提高，棚改户购房面积占比可能会接近20%。
这是一场人为制造的天量购房需求，棚改户大规模集中入市直接导致了2017年三四五线城市房地产销售火爆，房价狂飙。
本文试图探寻十多年发端于辽宁抚顺的棚改，如何一步步登入中国今年宏观政策的皇冠之路，进而如何导致了去年小城市房地产销售的火爆。
正文：
关键瞬间
2004年12月26日，东北的抚顺零下29度，白雪覆盖在低矮、破败的棚屋上，很多房子有裂缝寒风呼啸里往里灌，大白菜都冻成了冰棍。
当时谁也没有想到，这里后来会成为影响中国经济、房地产市场走向的重要场地。
这一天，刚刚履新辽宁书纪第12天的李总来到这里看望困难群众，他先去了茨沟棚户区，李总问当地的领导：还有没有更困难的？他们共同回答说：莫地沟。
他们来到了莫地沟，在一部六集纪录片《世纪变迁——辽宁城市集中连片棚户区改造纪实》中仍可以看到当时的场景。当李总出来时，一群居民围住了他，让他不要来了，“不解决问题来了来了也是白来”。李总当场承诺，今后就是砸锅卖铁也要改造棚户区。许多人在多年以后仍清晰记得“砸锅卖铁”这四个字。
4天后，在辽宁省 委九届八次会议上，李总将棚改列为全省“一号民生工程”。在当时的条件，这样做很不容易。辽宁的棚改其实很早就开始，但经济困难、缺乏资金支持，有心无力。
辽宁省两会结束后，据媒体报道，当年3月，开行率先向辽宁棚改项目发放30亿贷款，注入了启动资金。这样的支持可谓雪中送炭。4月份，辽宁全省的棚改在莫地沟拉开序幕。
辽宁的棚改，可以说得到了上上下下、方方面面的赞誉，当地居民感激不尽，中央领导也多次肯定。
此后，棚改政策走向全国。2008年，为了应对全球金融危机的影响，国务院发布了扩大内需的“国十条”，棚改被列入其中。2009年末，住建部、发改委、财政部等五部委发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。
这份文件指出，“实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。”此时，棚改已经开始“变形”，它不完全是一个民生工程，而且还是一个发展工程，承担稳增长的重任。
但对棚改而言，真正具有转折性的一幕是在2014年，莫地沟视察的十年后。
2014年3月底， “两会”结束后，李总开始了外出考察，第一站选在了辽宁。这是他当选总里后第一次回来。在沈阳远大集团，他对道路旁闻讯赶来的职工说，“七年以前，我离开辽宁，七年以后，我再次来到远大。”
离开远大集团后，他去了一家小额贷款公司和农业银行。临上车离开时，李总特地回头叮嘱农行负责人，要求他服务好“三农”，加大对棚户区改造的支持。
《辽宁日报》对上述细节有详细的报道。李总在辽宁时的搭档、辽宁省省长陈和央行行长周小川都全程陪同考察。
随后，李总来到内蒙，考察了赤峰市的一处棚户区，画面中，他钻进一间半地下室看望居民。这只是李总任内无数次考察棚户区中的一次，但这次却有了非同寻常的意义。几天后，4月2日，国务院召开了一次对棚改而言具有重要意义的一次常务会议。月底，辽宁省长陈进京履新住建部书纪。
这次常务会议将棚改行动大幅升级，让开行大力支持棚户区改造，开行专门成立了住宅金融事业部。
此时，可以说是人、财、事万事俱备，只待大干一场。
央行和开行加持
但是开行到底要如何支持棚改，外界并不知道细节。毕竟，开行一直支持棚改，现在能有什么不同？
到了2014年年中，市场突然出现传言，开行获得了央行上万亿的再贷款资金支持，用于棚改。
开行当年二季度的工作会议似乎也显示了不同寻常，在二季度，开行的棚户区改造贷款大大增加。其中，自4月2日国务院常务会议以来，发放了1949亿元，同比增长433%。当年6月26日，银监会批复开行筹建住宅金融事业部。
但是对于万亿的传言，市场并不完全相信，因为通过分析当年央行第二季度的资产负债表，并没有大规模的扩张。如果开行获得了如此天量的资金，央行的资产负债表会有显示。
央行官方则迟迟不回应市场的传言。直到次年，央行要再次动用PSL工具时，上述消息才得到了官方证实，2014年央行通过PSL工具向开行提供了3831亿元资金，2015年前5个月提供了2628亿元。
央行的公告称，“2014年4月25日，为贯彻落实国务院第43次常务会议精神，中国人民银行创设抵押补充贷款（PSL）为开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。”
后来，央行承诺按月公开PSL数据，在2015年9月以前，PSL工具就开行独享，余额达到9589亿，接近万亿。从当年10月开始扩围，三大政策性银行共享。而今截至2018年2月，PSL余额已接近3万亿。
这种专门针对开行或政策性银行的PSL工具一度引起了较大争议，一是初期操作不透明。二是为政策性银行量身订做的定向货币政策存在争议。
有了央行和开行的加持，棚改突飞猛进。2013年的目标是304万套，2014年的目标升为470万套以上，2015年则再提升为580万套。2016年则为600万套（实际开工606万套）。2017年棚改实际开工再创新高达到609万套，棚改规模连年攀升。
此时，全国的房地产市场库存压顶，三四五线城市尤其明显，但棚改房带来的增量还在不断入市。
怎么办？去库存需要新思维。
天量购买力
从2014年下半年开始，住建部就开始探索棚改与去库存相结合的方式，这就是货币化安置方式。
棚改货币化安置早已有之，但是初期并未鼓励，而是由棚户区居民自愿选择。但到了2015年中，住建部就开始力推货币安置了。
当时中国经营报引述一位地方住建厅官员的话称，“最近部里面开了一个座谈会，主题是关于棚户区改造工作推进和落实的。在这个会上，提到了要通过完善政策、制定指导意见，提高棚户区改造货币化安置比例。”
住建部多位官员不断地公开表态，鼓励棚改货币化安置，这成为政策主轴。2015年6月，副部长王宁出席国务院政策例行吹风会上表态，鼓励棚户区改造货币化安置。
2016年3月两会期间的记者会，住建部副部长倪虹在回答记者关于棚改货币化安置的问题时列举了这样做的许多好处，其中一条是，“也有利于当前房地产市场的去库存。去年看，棚改货币化安置的比例达到了29.9%，今年我们要加大工作力度，力争向50%努力，可以说对于消化库存是一举双得。”
这一目标基本实现了，2016年，货币化安置比例已经达到了48.5%，同比提高了18.6个百分点。但推动货币化安置的力度在2017年并没有减弱，反而在继续加强，重点是三四线和县城。
2016年底，住建部和财政部专门就棚改货币化安置发文，“省级财政部门会同住建部门向市县分解下达中央和省级补助资金时，对棚改货币化安置去库存成效显著的市县要予以倾斜。”
2017年是棚改货币化安置狂奔的一年，各个地方出台更加明细的政策，设置货币化安置的硬性比例。比如湖南，早在2016年10月底就提出了2017年的目标不低于60%，而且要求2016年未达到50%的地区申报的棚改项目，将不予受理。因此，2017年上半年，湖南棚改货币化安置比例达到86.3%。
2017年3月，住建部部长陈在“部长通道”上接受记者采访时说，今年将在三线、四线城市，也包括县城，进一步推进棚改货币化安置。当年5月底的一次国务院政策例行吹风会上，住建部副部长陆克华说，“因地制宜推进棚改货币化安置。促进商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城去库存。”
也就是说，在三四线城市和县城推动货币化安置是2017年的工作重点之一。目前，2017年的全国货币化安置比例数据仍未公布。但市场普遍认为，可能达到甚至超过60%。
那么，棚改货币化安置到底对全国房地产销售及去库存起到多大作用呢？
2017年2月23日，住建部陈在记者会上指出，去年棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，可以从市场上购房2.5亿平方米。
陈的数据大约是这样得来的：2016年棚改开工606万套，货币化安置比例为48.5%，货币化安置接近一半，大约300万套。以上述2016年年底住建部和财政部文件里提到每套80平米计算，那么就等于帮助房地产去库存：300万*80平米=24000万平米。
按照国家统计局的数据，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，那么棚改货币化安置拉动的比例就高达15.26%。
按照这样的数据预估，2017年如果货币化安置比例提升到60%甚至更高的话，2017年棚改货币化安置消化的库存占全年销售比有可能接近20%。
如此巨量的购买需求，在政府推动下急急忙忙进入市场，房价能不暴涨吗？
2017年5月24日，又是具有重要意义的一天。当天的国务院常务会提出了新目标，在上一个三年计划结束后，2018年至2020年的新3年计划出炉——再改造各类棚户区1500万套。
按照住建部官方的数据，之前的棚改已经解决了8000万人的住房问题，那么按一套居住三口人计算，未来1500万套将解决4500万人的居住问题，总共将超过1.2亿人住房问题，超额完成了“一亿人”的目标。
那么，你说未来小城的房价会怎么样？
更多市场消息、政策分析，请付费加入前沿星球，工作日更新。长按下图识别二维码付费，付费时请同步留言备注可以找到您的微信号的信息，先加微信再邀请入星球，仅付费不留言前沿君将无法添加您。部分付费用户留言错误，无法添加，请在本公号后台对话框发消息或本文末留言联系前沿君。