“医养地产”原来是伪命题？去了“地产”才能看见新天地！

说起来，“养老地产”是我既熟悉又不太愿意去触碰的话题。不是说“养老”不值得重视，谁都知道中国已经进入了老龄社会，这个市场需求巨大且刚性。也不是说我们佰仕会这方面的资源不够，或者说没法把握其脉络，恰恰相反，反而是因为越熟悉而越不敢轻易下刀。过去，我们得到了无数种答案，现在看起来，竟然都是错的！

我最早接触的一个“养老地产”项目是密云的一个违章建筑群。那个项目手续不全就已经开始建设，结果半途资金断裂又无法销售只好找人接盘。接盘人是一件国企，研究了一圈政策后发现只能用“养老”来解，这样可以最大程度降低报批的风险。结果项目报批是没问题了，却做的不伦不类，依旧没逃开烂尾的命运！看来“养老”即使可以“起死”，却不必然会“回生”！

后来又有人来跟我聊“养老拿地地产”，逻辑是这样的土地便宜（甚至可以划拨），有些地方甚至可以办证销售！于是就有人以“养老地产”的名义去一些二三线城市周边圈地，我跟他们说：“你确定老人需要买你们这样的房子，只是去那里和一群人一起等死？”他们以为便宜就是老人买房子的痛点，就没想过剩下的生命都比使用年限短，还要那房子何用！中海地产在华山脚下做了一个养老地产项目叫中海·亲颐，结果基本没人买单，在房地产圈内号称最会赚钱的中海就这么走了回麦城，因这个项目的失败终止了所有的养老业务。

然后就有人跟我说全是老人的“养老地产”肯定不对，一定是“全龄社区”！什么逻辑呢？就是在养老公寓的旁边一定是要有正常的社区开发，老人住这边，家人孩子住那边，保持“一碗热汤”的距离，既独立又维系着亲情，最适合中国国情！显然，就地产逻辑这比前面说的“挂羊头卖狗肉”的“伪养老地产”要强的多，至少是一个合理的购买理由。不过，仔细算账似乎又有点不对，如果是商品房用地，最后做养老的这块总是有点亏；如果是配套用地，长期的运营成本依然是个压力。关键是：为什么要去做一件亏本的生意？

于是，养老地产的升级版开始提出。有人说应该是“养老养生地产”，应该把面向的人群范围加大，除了是活力老人，还可以是开始关注自身健康管理的人群，这样可以把整个客户群的年龄层降低，消费能力自然也就提升。有人说应该是“医养地产”，既然养老之中医疗护理是必不可少的环节，就不如把医疗的成分加大，把住宿的床位改成住院的床位来理解，是不是就该按“日”来计？是不是客户体验上就可以接受更高的价格？毕竟，这是“买命”的事情啊！你是否发现，在这样的语境中，“地产”的概念已经开始淡化，消费的逻辑已经不是在“买房”，而是在“买服务”！

在佰仕会“2106第十期筑梦沙龙之医养地产论坛”上，房地产圈内深受敬重的全联房地产商会创会会长聂梅生先生就提出这样意见：不能让养老产业再步房地产的后尘，养老产业要想健康发展一定要做“供给侧改革”，也就是重资产端要去房地产化，而轻资产端要由销售思维转向服务思维！聂会长不是那种只会纸上谈兵的专家，她亲自践行着自己的理想，创造了“双零”养老产业运作模式，零地价、零融资成本！非此不可以轻，非此不可以把养老真正当做产业来做！聂会长说：“养老产业的爆发自然也需要金融创新的助力，但一定不是地产金融那种传统的打法，要从消费金融的角度寻求破局”。她在实践中意外的发现了旅居养老的旺盛需求，成功开发了“清朋华友四季候鸟卡”，不仅解决了养老的融资问题，还成功的转变为“全球性候鸟旅居平台”，以稳定有持续消费能力的“高知高收入”老年人群为基础，成为特定的消费流量入口，顺带激活了不少旅游项目。

当脱离地产的语境来看“医养产业”，我们就突然读懂了万科在做的养老事业，他们叫“邻里式养老实践”。不同于其他地产公司自上而下的推动，万科的组织已接近“阿米巴化”，创新都是由末端做点状突破的。虽然也是从破解历史遗留问题开始，但“好学生”的万科愣是一点点的摸到了那个最接近的答案！聂会长说“养老一定资产得轻”，他们的答案是“公建民营”，重资产由政府公益部分来持有，万科做的是“养老生态系统”。进一步来看，万科其实是在“重建社区”，抓住了老年人群，其实也就抓住了社区里最活跃的主力人群，万科想做“城市配套服务商”也就有了最坚实的客户基础！

当你看待养老不再只是盯住房屋的销售时，你会发现其实“医养产业”做的就是一个面向人生后半场的消费行业，你怎么理解老年人的需求，你就可以得到怎样的市场理解。荷兰著名的养老公寓“生命公寓”创始人汉斯∙贝克教授认为“老去与死亡不可医治，所以一切保健与治疗，不如开心的生活更重要。”他提出的是“乐老”理念，让养老的重点不再是小心翼翼的看护，而是“老有所乐，老有所为，老有所用”，让老人的生命在做最后的绽放中告别。这样的“生命公寓”在荷兰共有30处，年收入1.3亿欧元。虽然每天都有老人离开这个世界，但依然有百万计的老人在申请排队进入这样的“人生终站”！

当你不再把“养老”与“地产”粗暴捆绑，当你的用心不再是钢筋水泥土地建安，当你不再把自己死死的捆在“销售”那个二次元世界的思维模式上，你再来看“医养产业”，你就会看到一个全新的世界，一个大的你从来没有想象过的世界！这是一个属于未来的世界，虽然很多逻辑现在还没法彻底讲清楚，但那又如何，一个确定的未来就值得你勇往直前！

以后，在佰仕会的词典里，将再也不会有“养老地产”的字样。就把它扔进废纸篓，让我们向过去告别！