疫情这么搞下去，城市更新还有的玩吗？

我不知道再过一百年人们会怎么评价这一场疫情，是跟之前的“西班牙大流感”一样定义，还是会有新的认定，反正我们是看不到了。我只知道在这个狡猾又变化多端的病毒面前人类是如此愚昧又无助，全然看不到《未来简史》中描述的那样自信，我们以为已经高度进化的文明在这最原始的“野蛮”面前不堪一击。也许还剩下一个好处，就是在它让我们看清楚真相之后，我们或许还有机会去做改进，让文明再次进化。

和我所关注的房地产行业相关，当下可谓就是“屋漏偏逢连夜雨”，虽然已经肉眼可见的救市政策频出（最近甚至有针对性的救火方案在推出），但对于一个已经掉头向下的行业来说，刺激已经失去了作用。就像所有大厂在做的选择一样，当行业已经从增量转向存量，生存空间就会变得狭窄，就只能压缩再压缩，砍掉一切不赚钱的部门，找到自己的生存抓手，利润再薄也要牢牢抓住，否则就只能清场出局。

房地产的存量赛道可选择的其实不多，能形成投资规模适合大企业入局的就更少，城市更新能成为一个政策性的风口就在于它的赛道够宽而且环境相对熟悉，所以政府投资平台可以做，龙头房企可以转，投资机构也有的投，甚至中小机构也可以从中找到自己的生存机会，就比较容易搭建一个生态系统，形成良性循环。然而，相比房地产开发的“生产-销售”类制造业逻辑，城市更新其实是“投资-运营”类服务业逻辑，一个是“销售为王”，一个却是“运营为王”，看上去干的都是房子相关的事，却是有本质的区别。所以这个风口虽然热闹但能做好的其实不多，特别当住建部以限制拆除重建比例的明文否定了广东模式，加上真正的金融支持政策迟迟不见出台，轰轰烈烈的“城市更新行动”就变得雷声大而雨点小，至今仍在各方的筹谋之中。

疫情发展到今天，对人类最大的影响恐怕已经不是传染率和致死率，而是对人类交往活动的阻隔。叠加各国政治的诉求，就产生了各种人为的割裂，经济活动范围被不断的画地为牢，从“内循环”到“微循环”。就以最近的“五一”小长假来说，大多数的中国人恐怕只能在本市或本区内活动，甚至可能就只能宅在家里。对于城市更新来说，这无疑是个重创，原本城市更新的价值就在于恢复城市的活力，现在人都不流动了，做再好又奈何啊。

上周我请重庆城市更新的网红项目“鹅岭二厂”和“山城巷”的操盘手周迓昕来佰仕慧资管课堂交流，他对此就非常无奈，眼看着人流陡降，再好的业态也扛不过去，掉铺已成常态，只能不断打磨内功，和命运搏斗，在风浪中磨砺自己的锋芒。他自己总结做好城市更新需要具备七种能力，被奥雅投资后至少有四种能力（研策、设计、推广、流量运营）是具备行业领先优势的，因为更懂C端需求，更擅长挖掘本地化的审美（不是简单的“修旧如旧”，而是真正活的当代城市生活美学），更明白怎么通过文化创新来引领城市更新，所以他们给自己的定位是：只做存量，只接别人搞不定的“重症”病例，通过“现金流重构”来进行资产管理，获得资产价值提升的收益分成。所以虽然疫情的反复让他们自营的项目倍受煎熬，但他们并没有因此而退出或躺平，而是不断主动出击，四处接诊疑难杂症，不仅从城市走进了乡村（接了重庆南川的乡村农旅生活小镇“大观原点”），还开始走向外地（比如湖北、河南等）。疫情对他们而言既是考验，更是机遇！

关于疫情当下该怎么去做城市更新，说点我自己的观察：

一、只做存量，不要去做增量（特别不要去产业勾地或土地变性），远郊区的增量其实已经没有意义，近郊区有开发价值的一定狼多肉少，中小机构是干不过大开发商的，不如多花精力去寻找处于价值洼地的存量资产；

二、能做城里的生意就不要去碰乡村的事情，乡村问题太复杂，不是想挣政府补贴的话，投入产出实在不成正比，而且乡村最大的问题是没有人，需要从城里去导流，那干嘛不在人口本身稠密的城里做？

三、可以尽可能轻资产运作就不要考虑重资产，当下国内的资产价格显然已经是高位，而解决资产虚高问题的唯一解就是刺破泡沫，所以除非是特殊机会的不良资产并购，尽量就不要考虑重资产投资。这里还有一个理由，就是当下优质的存量资产大多集中于国央企手中，资产价格不可谈，只有轻资产的合作方式才有机会切入（当然前提是你有他们没有的本事）。

四、要尽快从招商走向产业共创，只有真正具有产业孵化能力（商业也是一种产业，如袁家村的小吃一条街）才能不被动，才能不求人，才能具备跨周期、跨地域的管理输出能力。这是真正的内功。

以上是一点管见，欢迎大家一起拍砖。预告一下，“五一”假期后中国城市更新论坛将启动一轮线上沙龙，第一期将由我来组织，特邀目前国内一线的投资机构代表来一起讨论“当下城市更新的投资价值所在”，欢迎关注我们，一起来探索中国的城市更新之路。