名家 | 吴晓求：楼市泡沫，中国会例外吗？

3月25日，博鳌亚洲论坛2017年年会在海南省博鳌举行全体大会。会上，中国国内主流经济学家关于楼市泡沫做了一场大讨论。房价是否会持续上涨？抑制房价的调控措施是否有所必要？现在的房价会给实体经济带来什么样的问题？中国人民大学副校长、金融与证券研究所所长吴晓求在“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。解决的唯一的办法就是抽走私人部门的杠杆。

以下是文章全文：

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“购买12万/平的房子是非理性的”

中国人民大学副校长吴晓求认为：现在全球有两大泡沫，一个是美国的股票市场，还有就是中国的楼市。现在楼市涨得太快，非常离谱，北京四环房价几乎都在10-12万/平米。他认为，这种趋势是难以为继的。3月23日至26日，博鳌亚洲论坛2017年年会在海南博鳌召开，今年论坛主题为“直面全球化与自由贸易的未来”人民大学副校长吴晓求在论坛上发表演讲：“楼市泡沫：中国会例外吗？”随后其分论坛上表示，中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。他指出，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。

吴晓求还提到他跟任志强的打赌：“我记得在2013年的时候，那个时候四环以里大概是7万左右，那时候我觉得非常离谱，我那时候在清华和任志强先生一块开会，天天耗着大家买房，我说我跟你打一个赌，我说五年之内，我是希望大家买股票，在我概念里面一个国家的居民他的资产主要部分如果是房子，这个国家很不正常。主要是证券化资产，特别是股票、基金，这是一个正常的国家。我说7万块钱不能涨了，现在过去4年了，我来的第一天记者采访我，我说了这个故事。一开始我雄心勃勃我觉得我一定赢，因为中国不可能违背这样的规律，到了现在发现我输的概率比较大，我们的赌注是一顿饭。”为什么有必然性？中国的M2最近几年从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了，我们2008年以后除了2009年、2010年高一点，M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高5-6个百分点。所以到现在为止，中国的M2已经160万亿以上，我们GDP是70多万亿，大概是2.1倍，M2和GDP相比较是2.1倍。

吴晓求认为房价上涨存在必然性。从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快，在2008年以后除了2009年、2010年略高一些以外，M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高5-6个百分点。所以到现在为止，中国的M2已经160万亿以上，我们GDP是70多万亿，大概是2.1倍，M2和GDP相比较是2.1倍。

巨大的存量M2购买资产的方式出现，而不会作为现金状态出现，还有少量存在银行，但更多是追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，可是钱又不能放在手上，放在手上贬值的速度很快，大家就开始买房子了，你会发现这么存量的M2显而易见就会倒逼房地产价格如此上涨。

我们也可以通过实现人民币贬值方式，但是中国不可能让人民币大幅度贬值，去年6.2、6.3到6.9，把一部分存量M2的压力消除掉了，剩下就移动到房地产市场，本来移动到股市很好，但是2015年市场危机让大家产生恐慌感。巨大的现金又换不成美元，所以都来购买房子。最好的办法是把巨大M2的存量抽走，但是我们退出有压力，因为这意味着GDP的增长也下降。未来我确信12万块钱一平米的房子还会有人购买，但是我不认为这是理性的。我们要让房价下跌，只有一个办法就是减少对私人部门的杠杆，如果这点做到房地产泡沫就不会破裂，如果做不到泡沫也会破裂。

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“2020年左右，无论是一线、二线还是三线城市，全国房价会出现普跌，恐慌性下跌。”

齐鲁资管首席经济学家李迅雷十分赞成吴晓求的观点，同时就户籍问题有不同的看法。他决定房价有两个流：一个是人口流，一个是货币流，户籍人口是一方面我注意到目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万，2016年减少200万。对于外出农民工的定义是：是否离开自己的乡镇，即使从自己的乡镇到其他乡镇，不离开该县也视为外出农民工。然而，这个数据只增加了50万人，说明流动性非常少了。对于这么庞大的农民工体系，50万人只占相当小的比例。这让我看到了人口流动性的减弱，表明经济趋势往下，城市化进程也在放缓，房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨。

去年涨幅最大的两个城市，一个是合肥，一个是厦门，这两个城市人口流动量都排在第一、第二位的。大连2016年房地产这么火爆但是它的房价下跌，就说明人口在减少，包括西安它的房价没有剧烈上涨，也是因为它的人口在减少。从这点来看，如果人口的流入量减少，那么房价支持的力度也会减少。

第二，货币，资金流。上海、北上广深房价上涨更多的是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海。纽约的房价比上海高，是因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约。房价2020年左右会进行全面性的下跌，人口流不支持能够维持这么长时间，另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。任何的泡沫破裂都会造成恐慌性下跌，下跌是群发事件。跌完之后我同意贾康所长的观点，房价仍然会继续上涨。因为中国经济毕竟还是有它的动力，一阵恐慌之后，北上广深已经成为国际化的大城市，目前这些城市的土地供给还是不足，住宅用地的供给还是严重不足的，房价的差距没有拉开。

未来中国人口集中在四个地方，一个是长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区再加上武汉地区。中国的货币如此巨大，规模如此巨大，相对于房价货币已经在贬值，不能够简单地认为：如果可能以美元来衡量的房价可能会下跌，人民币衡量的房价未必会下跌。未来，人民币兑美元可能出现很大幅度的贬值。

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“可以预见未来15年左右，北京、上海、深圳不要希望均价上扬曲线能转变成下行曲线，不存在这种可能性。”

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，“最大的可能性是曲线上扬不那么陡峭，遏制住那些肆无忌惮的风潮造成社会不安的问题。”贾康对于李迅雷和吴晓求的观点提出了反对意见。贾康认为，中国的广义货币供应量是不是过高是有争议的，中国的楼市、房市主要是随着城镇化推进过程，中心区域不动产一定表现在上扬曲线，因为结构方面导致的冰火两重天。火的这边的确有泡沫，但不是带来系统性风险的泡沫，冰的那一边是需要去库存，因此必须形成复杂的供给侧结构的改革方案。

“关于泡沫是否存在，学术界基本持肯定态度。对于泡沫的认定见仁见智，一般只有在泡沫破灭了之后，才确定属于泡沫的临界值。楼市泡沫破灭的前车之鉴是日本。但需要注意到，当时日本城镇化水平77%，但中国最新的统计局的数据，2016年户籍人口的城镇化率是41%，中国还处于一个经济体城镇化发展加速发展期的前半段，按照国际经验来讲还要增长30%才会转为低频发展，这个时候还有4亿人从农村转移到城镇，”贾康说。按照他的观点，一线城市带动的住房平均成交价的上扬是符合经济学分析的，总的趋势是供不应求。在激烈争论的情况下，李迅雷和贾康说要打赌，看15年后中国房价是否会泡沫破灭，还是仍然坚挺。双方提出赌注是两顿饭。

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“现在整个政策都是在为富人服务”

北京大学国家发展研究院院长姚洋认为，政府没有必要管理房价，要管就多建一些廉租房，让低收入者有房住。在他看来，楼市就像股市，有涨有跌很正常。但目前买得起高房价房子的都是一些投机者，压低房价只会让投机者获益。因此抑制房价，实际上是在为少数人服务。针对现在投机猖獗的现象，只有让房价跌几次，腰斩一次，才能对投机者起到教育意义。

在控制房价的手段方面，扩大容积率是最简单的办法。在既定的土地管理规章制度和国土面积下，土地供应的弹性小，因此提高土地的供给量对抑制房价的作用极小。相对的，住房需求是极具弹性的，抑制需求能更有效地控制房价。目前一线城市的房子多数在10层左右，是对容积率的极大浪费，倘若把这些住房都加倍，平均20层，房价会迎来更为缓和的局面。

““房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置，最应调控的是影响房价的制度”

国家金融与发展实验室理事长李扬表示，房地产调控将着眼点放在房价上是本末倒置，最应调控的是影响房价的制度。他建议，应当回归住房作为民生必需品的本质，由此出发思考调控问题。

李扬谈起他和重庆前市长黄奇帆日前在全国“两会”期间的一场谈话。他们将房地产调控建议归结为五个方面：增加土地供应、以租为主、调控土地价格、调控税费、降低杠杆率。

土地供应方面，房价逐年上涨但土地供应逐年下降的情况，在部分大中城市已有出现。李扬认为，房地产调控应当首先确定城市化步调与土地供应的稳定关系，打比方说，一个城市增加了1万人，就要增加1平方公里住房用地，而不是将二者分开管理。

他认为，居民解决住房应当以租为主，而非以买为主。现实中，国内仍旧以买为主。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心调查统计，2011年中国家庭住房自有率将近90%，远超世界平均水平。

土地价格方面，李扬认为，应把地价成本控制在房价的三分之一以下；税费方面，房地产税费繁杂的问题应当梳理清楚；杠杆率方面，他相信，限制杠杆率可有效调控楼市，比如，规定购买二套房者必须100%使用自有资金，没有杠杆就难以产生外溢影响。“我怀疑很多地方政府并不想真正控制房价，大家都是假装在调控。这个问题政府还是明白的，应该明白地说，不要顾左右而言他。”他说。

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“房价再涨10%能买下上交所所有上市公司”

港交所首席经济学家巴曙松表示，现在没有人怀疑房价是否会涨的问题，但是究竟能涨到什么地步却值得讨论。目前的房价，再涨10%能买下上交所所有上市公司，再涨30%可以买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。根据去年底的数据估算，中国房产总量是270万亿元，而上交所、深交所、港交所所有上市公司市值加起来约70多万亿。他表示，对于房价会涨的信心，市场形成这样的共识是很可怕的，房地产和其他的资产类别的价格差异太大，这样给银行带来的风险是很大的，如果房地产市场出现正常的周期性波动，再加上形形色色、不受监管的理财产品积聚的风险，所带来的后果是非常值得关注的。

巴曙松认为，当下房地产行业正在去库存，一线城市土地供应减少，其中住宅用地占比下降，与此同时二手房交易成本上升，房地产市场面临巨大的金融风险。

两会期间发布的《政府工作报告》中再次提到“去库存”的重要性，实际上，去年以来，一线城市的土地供应较前几年明显减少，其中住宅建设用地占比进一步降低，这使得一线城市房价大幅上涨，三四线城市销售明显回稳。

而近日，北京、广州、南京、郑州等热点城市的楼市调控措施频出，巴曙松强调，这一轮调控有很多的政策是加大二手房交易的成本。经过分析发现，二手房流通量大的城市，房价涨幅明显较小。如今房地产短期供应没有跟上，二手房交易成本又明显上升，将带来巨大的金融隐患。

巴曙松还提到了加杠杆的风险，居民加杠杆主要是按揭贷款，买房后利用房价的迅速上涨，再次按揭，于是风险就转嫁给了银行。中国人民银行最新公布的2016年数据显示，由房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元，占全年人民币新增贷款(12.65万亿元)的44.9%，这意味着有接近一半的新增贷款为房贷。但是居民不可能无限制地贷款，银行系统内部一定有一个边界，巴曙松认为这个边界，就是居民储蓄绝对程度上的支撑。

巴曙松指出，未来，中国或许会在房价和汇率上面临一个取舍。一个充分全球化的经济分为贸易部门和非贸易部门，前者是由全球定价，所以即使货币超发，其价格也不可能脱离国际市场而大幅上涨，但非贸易部门就要承担货币大量发行的压力，房地产就是其一。非贸易部门的价格大幅上涨，降低了贸易部门的竞争力，通俗一点来说，就是房价上涨会加大货币贬值的压力。因为劳动力成本、生活成本上涨了，出口成本也会随之增加，所以房价上涨和汇率贬值压力紧密相连。想让房价不跌，既不调整汇率，也不影响增长，恐怕难以实现，未来，中国或许会在房价和汇率上面临一个取舍。

编辑  韦祎 沈桓玉

来源  和讯网

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