品味楼市，把房产的万千演绎盛满杯盏

      新年伊始，根据深圳市规土委发布的深圳房地产市场数据，2016年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%，房价出现下跌。值得注意的是，在“深八条”新政的影响下，深圳房价出现连续9周稳定在“5字头”，反映出政策已见成效。

资料来源：爱建证券研究所（左为成交套数右为成交面积）

       经过两次政策调控，去年深圳楼市走出一波调整行情。据规土委统计，全年新建住宅成交40443套，成交价格稳中一路震荡走低，反映出调控政策已经起到成效。从整体市场看，观望氛围较为浓厚，供需双方均对后市看淡。

一手房价一路震荡走低

       去年深圳房价整体走势呈现“先扬后抑”的态势：上半年价格一路走高至6.2万元/平方米，随后一路震荡走低，三四季度出现连续四个月价格下滑。全年均价为53455元/平方米。值得注意的是，在“深八条”新政的影响下，深圳房价出现连续9周稳定在“5字头”，反映出政策已见成效。

       “从去年一年的房价走势就能看出来，深八条出台后，房价涨势戛然而止。应该说，此轮调控对于稳定深圳房价水平，保障刚性需求，起到了关键作用。目前连续9周，深圳房价停留在‘5字头’，反映市场对这个价格水平比较认同。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁如是说。

       从安居客的统计数据看，部分新盘出现一定幅度的让价。如前海某上市公司的楼盘三期，去年12月新推单位的价格在4.6万元/平方米，较去年上半年的价格水平，有5%-8%的降幅；位于罗湖的一个新盘，新开盘价格为6万元/平方米，而且带精装修，较周边同等质量的楼盘价格有一定幅度的让利。

开盘销售率降至三成

       2016年深圳楼市政策频出，全年新房访客指数位于临界值之下震荡波动。具体来看，2月和10月出现大波谷，中间几月处于持续波动状态。

       第一次波谷形成于春节销售淡季访客量大幅下滑，节后直线回升。直至“3·25新政”出台后，市场有效需求减少，访客量震荡回落。

       第二次波谷在10月“深八条”出台后，政策通过供需两侧发力加大楼市收紧调控力度，并且此次政策伴随严格市场稽查与整顿，部门项目关闭营销中心和样板房进行整顿，市场成交氛围立刻趋冷，客户入市积极性降低，等待价格进一步下降。

      新房市场受政策调控的直接影响，去年两次政策调控造成开盘销售率波动较大，并且从政策的调控力度来看，10月“深八条”调控后市场急速降温，四季度开盘销售率仅在30%上下，销售率下降幅度非常大。

二手房市场详情

       严厉的楼市调控政策下，2016年深圳二手房市场相对冷静了不少。根据深圳中原地产统计数据显示，2016年深圳全市二手房成交约9.6万套，成交面积800万平方米，环比均减少约25%。二手房成交价格为54954元/平方米，二手房均价已持续下跌3个月，市场回归理性。有业内人士向记者表示，2016年深圳“3·25新政”和“10·4新政”的落实，同时辅以上调二手房评估价，严厉打击了楼市投资投机行为，从而有效抑制了房价过快上涨。预计未来一段时期内，深圳二手房市场仍会在低迷期持续调整。 

二手房均价持续下跌了3个月

       2016年深圳楼市受“3·25新政”和“10·4新政”影响，看跌情绪浓厚。“由于两次调控政策都升级了限购限贷，提高了购房门槛，导致二手房市场买卖双方离场观望。”昨日，宝安区福中福社区房产中介店铺经理陈先生告诉记者，两次政策调控后，房产中介店铺的放盘量及访客量均下降明显，房产中介人士和买卖双方均不看好后市。

       2016年两次政策调控的对象主要是投资客。 “3·25新政”后的4、5月份，投资占比跌至年度低谷，此时投资客仍在入手笋盘等待下一轮增长，但 “10·4新政”更严厉，投资占比再次以更快的速度下跌形成谷底。根据深圳中原地产统计数据显示，“3·25新政”后第一个月，深圳二手房价下跌2·4%，二手房成交量腰斩。“10·4新政”后第一个月，深圳二手房价下跌4.2%，接近第一次调控下跌的两倍。目前深圳二手房均价已持续下跌3个月，跌幅稍有减缓的趋势，二手房月成交量仍在持续走低。从2016年深圳二手房成交的类型来看，市场整体以2房、3房为成交主力户型，2016年占比达到65%。

建立长效机制可从五方面打组合拳

       业内人士认为，从去年底高层对于2017年楼市调控的目标和关注来看，今年的楼市政策仍以收紧为主，与此同时，还将迎来一个短期调整期。但要注意的是，为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力，还应进一步加快长效机制的落地。

       要保障长效机制发挥作用，就得有令必施，因此落实地方主体责任是必要的。而在规定细则方面，长效机制的建立还应打好组合拳。一是坚持差别化信贷：继续支持首套房，坚决打击首付贷、消费贷，严防资金非法借道进入房地产；二是落实地方政府责任，增加土地供应，一线城市可以鼓励和支持存量土地挖掘；三是特大城市加快疏解部分城市功能，发展轨道交通，带动周边中小城市发展；四是鼓励租房，推动住房消费观念转变，加快房屋租赁立法、鼓励租赁企业发展；五是加强市场监管，并制度化常态化：加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

观点荟萃

海通姜超：房价大概率会阴跌 应从保房价转向保汇率

一、由房地产泡沫驱动的经济增长模式是我们痛苦的根源所在。我们研究中国经济，发现和经济增长最为密切的指标是投资，而在投资中最重要的是地产投资，因而中国经济到目前为止依然是靠房地产驱动。但是房地产不是永动机，所有依赖房地产泡沫的经济体最后都遭遇了滑铁卢。

二、从中国来看，2016年一线城市平均30%的房价涨幅，远超当期的经济名义增速。在15年以前中国人买房普遍只有不到3成贷款，7成以上是首付。而在16年，中国人买房一半靠贷款，而首付只有一半。而我们统计了美国次贷危机以前的2007年，平均首付比例也在50%。

三、纵观所有国家的房地产市场发展，都和人口结构高度相关。当人口老龄化以后，工业化将走到尾声，而为工业配套的生产性服务业和医疗为代表的生活性服务业将全面崛起。从人口结构而言，09-10年的地产市场尚有人口结构支撑，12-13年的地产繁荣从人口角度看已经是到了周期尾声，而16年的地产繁荣从人口结构角度看就是地产泡沫。

四、17年政策转向防风险。不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫，防范金融风险”，经济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫”。

五、每逢7/8年份要高度警惕金融危机！为什么17年防范金融风险如此重要？如果大家回顾一下历史，可以发现历史总是在重复上演，每隔十年左右会爆发一次大的金融危机，比如97/98年发生了亚洲金融危机，07/08年爆发了全球金融危机，因而即将开始的17/18年或许也并不太平，需要对金融风险高度警惕。

任泽平：2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力

       任泽平的观点并不是坚定看涨房市，而是有条件的。任泽平认为，本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力，如果长效机制能够建立，尚有转机。

文章整合自财经地产，深圳新闻网

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