深圳：广东新规允许商改住，提振租赁市场，“量增价减”或为趋势

       《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已正式发布：

       允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成按、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

      《意见》还明确，完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。

        允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

       加快培育和发展广东省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；

       鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持等。

       N+1房有望合法：落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

CRIC观点

       一方面，省政府红头文件出台旨在鼓励住房租赁消费，亦是房地产从买卖市场到租售并举市场转变的重要一步，有利于推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型，使得购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域新房快速去化成为一种可能,一定程度上能缓解存货压力，开发商也可以从住房租赁中获得相对稳定的租金收益。

      根据文件，在落实中或面临以下问题：1、需有更为明确的规定细则以杜绝“房中房”出现带来的危险；2、由于改装房子短期资金投入大，业主反应有待观察；3、群租房问题或凸显，在消防、物业管理等方面面临挑战。

        另一方面，从市场角度来看，“商改住”+“减税”+“降水电费”等一系列措施将大大有利于租赁市场的发展，“量增价减”为主要方向。

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