限购限贷后的大杀招来了！已杀到多个城市!

导语：

在限购限贷之后，限售也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

限售队伍不断壮大

自厦门在三周前开启了楼市限制交易的先例后，有不少城市陆续加入了这一限售队伍。楼市“限售”政策中时间上一般定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”。在上个周末（4月8日、9日），珠三角的珠海和惠州也先后加入。

而在昨天，东莞又紧跟步伐加入“限售”大军。

政策要点如下：

1、本市户籍限购2套新建商品房。

2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。

3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税。

4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满2年方可再交易。

4月8日，珠海印发《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，珠海限购范围升级至“全市”及“所有户型”，非本市居民购房从需要1年个税或社保改为5年。

与以往不同，珠海此次除加强限购外，还出台“限售”政策。其中，通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。而居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，则须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易或转让。

惠州紧随其后，在8日晚发布《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，9日起在惠州新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。

区别于以前的限购限贷，限制交易转让可谓是本轮调控中的一大特色。3月24日，二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措，在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上，厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房；通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

“两年内不准交易，这也是首次出现。”中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，厦门出台这样的限制交易举措，有利于遏制炒房行为。

限售背后的玄机

在厦门之后，短短两周时间内，先后有福州、青岛、杭州、广州等城市加入到限售队伍行列。例如，3月30日广州出台新政规定，居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。                               

据福州日报报道，3月28日，经福州市政府研究同意，福州市政府办公厅印发实施了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（简称《通知》），为贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，进一步打击投机炒房行为，回归住房“居住”功能，《通知》明确：自《通知》施行之日起，本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

对于限购、限售的背景，福州日报解读，去年9月份以来，该市密集出台并实施了三轮房地产市场调控政策措施，进入3月份以来，房地产市场出现一些新情况、新变化，主要表现在二手房市场热度有所上升，交易呈现活跃态势，为进一步稳定房地产市场，严厉打击市场投机行为，出台该《通知》。

从以上的解读可以看出，这轮福州的限购、限售政策，剑指二手房交易的投机行为。

业内观点

克而瑞深圳机构认为，限售的来临，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向。这样的目的也是抑制炒房客对楼市进行投机行为，让房子回归“居住”属性。据不完全统计，目前有近50家城市出台调控政策，从中可以看到，此次调控主要为中心城市，而这些城市的周边城市政策也在同步调控，这样就形成一个环热点城市的“城市群”调控模式。预计，未来这种城市群的调控模式会波及更多的二三线城市，楼市投资客的身影会逐渐远去。

同策咨询研究部总监张宏伟分析，新一轮各城市的限售有两个目的，一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为；二是，为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施。

广州中原地产项目部总经理黄韬判断，住宅限售新政出台后，市场肯定会量价齐跌。这次政策叠加上次的限购收紧，再加上打击双合同、规范市场秩序，会对市场的氛围、需求造成全面限制。

同策咨询研究部总监张宏伟认为：“如果去年10月份集中出台调控的20个城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，限售极有可能成为这些城市的补丁政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温。”

楼市“限售”的时间长度与楼市调控周期等诸多因素密切相关。从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。

从个人投资投机者来看，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：

第一类，“加杠杆”入市的“散户”。“散户”拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。当2017年年中市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时。

第二类，运营状况不佳的私营企业主。由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。

第三类，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

         内容来源：克而瑞深圳机构、凤凰房产、

第一财经网、福州日报、老张宏论、21世纪经济报道

整合编辑：克而瑞深圳机构

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