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“鼎鸿微看点”研究小组，继2017年城市更新单元计划年度盘点后，又搜集全市各区2017年公示与公告的城市更新单元规划，进行数据分析，以探讨各区在城市更新改革元年的规划审批思路和特点。

全市城市更新单元规划公示与公告情况

1. 全市更新单元规划概况

截至2017年12月31日，历年深圳市共批准城市更新单元规划432项，其中2017年度城市更新单元规划公示与公告项目共计69项；其中已批规划调整项目16项，新批准规划53项。规划拆除用地面积共458.40公顷，拟拆除建筑规模650万平方米；开发建设用地面积303.31公顷，拟新建建筑规模2052万平方米，平均拆建比为3.2；移交用地155.57公顷，新增公共设施59万平方米。已批规划项目数与去年基本持平。(注：其中有的项目是“强区放权”改革前，市规划国土委已经审议和公示，故由市规划国土委在2017年继续推进批准。）

图：历年已批城市更新单元计划与规划项目数

2. 全市城市更新单元规划空间分布

从空间分布特征来看，城市更新单元沿城市中心和各区组团中心分布特征明显。2017年公示与公告城市更新单元规划项目大部分位于密度二区及以上，其次分布在密度三区，密度五区内基本无项目分布，基本呈现高强度开发态势。

图：2017年公示与公告城市更新单元规划空间分布图

3. 全市城市更新单元规划改造方向

从2017年城市更新规划项目公告与公示情况来看，工改项目占比最重，其次是城中村改造项目。

在工改项目中，工改工为主要规划方向，平均容积率约为5.99，其中62.95%计容建筑面积拟作工业用途，18.13%作产业配套，另7.71%作商业用途。

城中村改造项目中，规划方向以居住用途为主，辅以商业用途；也有少量项目商住对开；个别项目以新型产业为主要改造方向，如坂雪岗科技城15子单元。

图：2017年公示与公告城市更新单元规划改造类型图

4. 全市城市更新单元规划开发强度

2017年全市公示与公告的城市更新单元规划的平均容积率为6.79，其中罗湖区和福田区容积率高于全市平均容积率，罗湖区更是达到了9.64，原特区外各区普遍较低，但也均高于5.0。不同的更新类型，容积率有所差异，商业区改造项目的容积率远超平均值，工改商项目也有较高的容积率。黄贝街道三九大酒店城市更新单元是全市容积率最高的项目，达19.59，容积率最低项目为大鹏新区上洞电厂城市更新单元，仅为1.91。

图：2017年各区城市更新单元规划容积率对比

5. 全市城市更新单元规划土地移交率

2017年全市公示与公告的城市更新单元规划的移交用地面积为150.84公顷，全市平均移交率为33.98%，较2017年度公告的城市更新单元计划阶段的31.39%的土地移交率有所上升。在各区中，光明新区的平均土地移交率最高，为37.82%，盐田区的最低，为19.80%（大鹏因其仅一项公示项目，故不参与比较）。

图：2017年各区更新单元平均移交率

6. 从更新单元计划公告到规划公告（公示）的平均年限

从计划公告到规划公告的时间来看，2017年深圳市公示与公告的城市更新单元规划（包含已批规划修改项目）所经历的平均间隔时间为34.5个月；其中最早的计划项目为2010年结转计划项目，最近的为福田区2017年第二批计划。此外，从通过间隔时间来看，间隔时间最短的是新光联合制药厂区城市更新单元规划，仅19天便相继进行了计划公告与规划公示，体现了“强区放权”后，城市更新单元计划与规划一起申报的效率。

图：2017年各区更新单元计划到规划审批周期

2017年各区城市更新单元规划公示与公告情况

2017年市辖十个行政区（功能新区）的城市更新规划批准情况和特点如下：

2017年福田区进行了六次更新单元规划的公示与公告，包含两次公告，四次公示，其中两次公示为调整项目，共计6个项目。拟拆除用地面积38.35公顷,拟拆除建筑面积75.31万平方米，开发建设面积24.39公顷，拟新建计容建面222.20万平方米，平均拆建比为2.95。

表：2017年福田区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，包含1项城中村改造，5项工改项目。其中，城中村项目以居住和商业为主要改造方向，工改项目中3项为工改工，1项工改居以及1项工改商住，据统计拟新建65万平米住宅和41万平米研发用房。

福田区已批更新单元规划平均容积率为8.08，平均土地移交率为36.41%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为27.5个月，其中新光联合制药厂区城市更新单元创下了本年度从计划公告到规划公示的最快记录。

2017年罗湖区进行了十二次更新单元规划的公示/公告，包含四次公告，八次公示，其中四次公示与一次公告为调整项目，共计12个项目。拟拆除用地面积38.78公顷,拟拆除建筑面积54.2万平方米，开发建设面积26.79公顷，拟新建计容建面220.44万平方米，平均拆建比4.07。

表：2017年罗湖区公示与公告城市更新单元规划统计表

注：表中“——”表示为未获取到该项信息

在更新改造方向上，以旧城改造和工改项目为主，包含6项旧城改造，5项工改项目及1项城中村改造。其中，旧城改造有旧住区改造与旧商业区改造各3项；工改项目有3项工改工，1项工改居和1项工改商；城中村项目以商业为主要改造方向。据统计拟新建77.5万平米住宅（包含保障房32.32万平米和公共租赁房3.75万平米）、80.28万平米的商业办公及酒店、以及23.76万平米的工业用房。

罗湖区已批更新单元规划平均容积率为9.64，平均土地移交率为30.92%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为39.8个月，最快通过间隔1个月，但其中多项计划延宕超过6年，数量居全市之首。

2017年南山区进行了六次更新单元规划的公示，其中一次公示为调整规划，共计6个项目。拟拆除用地面积66.54公顷,拟拆除建筑面积165万平方米，开发建设面积45.08公顷，拟新建计容建面444.24万平方米，平均拆建比2.70。

表：2017年南山区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，包含3项工改工项目及3项城中村改造。其中，工改工项目以新型产业为主导方向；城中村项目中1向以商业为主要改造方向，另2项以居住为主要改造方向。据统计拟新建170.38万平米住宅（包含保障房7.66万平米和公共租赁房2.15万平米）、134.67万平米的商业办公及酒店、119.50万平米的商务公寓以及8.16万平米的产业研发用房。

南山区已批更新单元规划平均容积率为6.69，平均土地移交率为32.25%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为43.8个月。

 2017年盐田区进行了四次更新单元规划的公示，包含一次已批规划的调整项目公示，共计4个项目。拟拆除用地面积8.27公顷,拟拆除建筑面积8.7万平方米，开发建设面积6.63公顷，拟新建计容建面41.34万平方米，拆建比4.75。

表：2017年盐田区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，包含1项工改工项目，1项旧商业区改造以及2项城中村改造，其中城中村项目以居住的改造方向为主。据统计拟新建17.55万平米住宅（包含保障房1.99万平米）以及10.68万平米的产业研发用房。

盐田区已批更新单元规划平均容积率为6.48，平均土地移交率为19.80%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为34个月，其中除了一项调整规划延宕超过90个月，其余规划都在一年内进行公示。

 2017年宝安区进行了十次更新单元规划的公示，包含两次调整项目公示，共计10个项目。拟拆除用地面积75.97公顷,拟拆除建筑面积129.5万平方米，开发建设面积50.02公顷，拟新建计容建面316.55万平方米，拆建比2.44。 

表：2017年宝安区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，盐田区有5项工改项目，2项旧住区改造以及3项城中村改造。其中，城中村项目以居住及商业的改造方向为主，工改项目中包含2项工改商项目和3项工改工项目。据统计拟新建145.39万平米住宅（包含保障房7.99万平米）、106.15万平米的商业办公及酒店、15.25万平米的商务公寓以及18.55万平米的产业研发用房。

盐田区已批更新单元规划平均容积率为6.07，平均土地移交率为34.16%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为27.9个月，其中除了2项规划延宕超过四年，其余规划都在一年左右进行公示。

2017年龙岗区进行了十三次更新单元规划的公示，包含四项调整项目公示，共计13个项目。拟拆除用地面积139.96公顷,拟拆除建筑面积181万平方米，开发建设面积91.73公顷，拟新建计容建面487.24万平方米，拆建比3.11。

表：2017年龙岗区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，龙岗区以工改项目与城中村改造项目为主，包含7项工改项目和6项城中村改造。其中，城中村项目除了坂雪岗科技城15子单元城市更新单元以新型产业为主导外，其余多以居住或商业的改造方向为主；而工改项目中包含1项工改居项目，2项工改商住项目和4项工改工项目。据统计拟新建产业研发用房110.15万平米、215.95万平米住宅（包含保障房18.86万平米）、94.37万平米的商业办公及酒店。

龙岗区已批更新单元规划平均容积率为5.95，平均土地移交率为34.12%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为46.62个月，其中5个项目延宕超过六年（城中改造项目有2个，工改项目3个）。

2017年光明新区进行了五次更新单元规划的公示，共计5个项目。拟拆除用地面积16.02公顷,拟拆除建筑面积12.6万平方米，开发建设面积11.20公顷，拟新增计容建面57.06万平方米，平均拆建比为4.52。

表：2017年光明新区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，光明新区有2项工改工项目，1项工改居，1项工改商及与1项旧商业区改造项目，其中工改工以新型产业为主导方向。据统计拟新建23万平方米住宅和14万平方米产业研发用房。

光明新区已批更新单元规划平均容积率为5.54，平均土地移交率为37.82%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为24.6个月，最长的时间间隔为40个月。

2017年坪山区进行了三次更新单元规划的公示，共计3个项目，拟拆除用地面积36.31公顷，拟拆除建筑面积45.9万平方米，开发建设面积22.64公顷，拟新建计容建面116.83万平方米，平均拆建比为2.55。

表：2017年坪山区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，坪山区有2项城中村改造，以居住为主导方向；另有1项工改居项目。据统计拟新建104万平方米住宅和14万平方米商业办公。

坪山区已批更新单元规划平均容积率为5.17，平均土地移交率为37.65%，三个项目从计划公告到规划公告的间隔时间分别为87个月、39个月及18个月。

2017年龙华区进行了九次更新单元规划的公示与公告，共计9个项目。拟拆除用地面积31.85公顷，拟拆除建筑面积54.1万平方米，开发建设面积20.12公顷，拟新建计容建面135.76万平方米，平均拆建比为2.5。

表：2017年龙华区公示与公告城市更新单元规划统计表

在更新改造方向上，龙华区以工改项目为主，包含4项工改商，2项工改居及1项工改工。此外还有1项城中村改造项目，以商业为主导方向。据统计拟新建74万平方米商业办公、42万平方米居住和3.2万平方米保障房。

龙华区已批更新单元规划平均容积率为6.79，平均土地移交率为37.38%，从计划公告到规划公告的平均间隔时间为30.5个月，最长的时间间隔为63个月，除了3项时间间隔超过50个月，其余项目均在1年内进行规划公示。

2017年大鹏新区进行了一次更新单元规划的公示，为上洞电厂城市更新单元规划，拟拆除用地面积6.35公顷，拟拆除建筑面积2.6万平方米，开发建设面积4.71公顷，新建建筑面积8.98万平方米，拆建比3.45。

表：2017年大鹏新区公示与公告城市更新单元规划统计表

该规划项目为工改商住方向，容积率为1.91，土地移交率为18.64%，从计划公告到规划公告的间隔时间为22个月。

2018年城市更新单元规划展望

1. “强区放权”的改革红利将利好城市更新单元规划的审批速度

2017年的公示与公告的城市更新单元规划编制与审批周期平均约为34.5个月，历年共审批432项规划，对比规划数量仍然有200多项没有审批，在去库存及增量的压力下，2018年的规划审批速度将会加快，数量上预计将比2017年更多。

2. 未来趋势：高容积率与高土地移交率

从规划项目平均容积率来看，工改项目中除“工改商”类型外，其容积率基本在6.0上下波动，而城中村、旧住区及旧商业区改造基本超过6.0，其中旧商业区改造平均容积率甚至达到10.0。伴随着原特区范围内用地紧张，不断出现超高容积率的规划项目，原特区外范围的容积率也不断提升，并在空间上呈现集中的态势。

与此同时，尤其是原特区外的公共设施的不足日益凸显，为例弥补公共配套的短板，土地移交率势必会呈现上升趋势，不少地块反复调整土地移交的比率以满足新的政策要求，而高土地移交率将进一步促使规划项目的容积率提高。

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