专题研报丨新冠疫情冲击下，房地产租赁市场影响几何？

导读

疫情冲击下，租赁市场租金坪效大幅下跌，看房量及出租率下滑8成以上，市场降温明显。租赁主体经营惨淡，现金流承压，成本压力大，管理难度大。

◎  易居克而瑞深圳区域

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租赁市场影响

受疫情影响，租金坪效大幅下跌，武汉作为疫情爆发地，租赁房源的租金坪效同比下跌超20%，环比下跌11%，预计2月将延续大幅下跌态势。

武汉作为疫情爆发地，疫情期间封城封店，原有租客只出不进，返程租客也无法入汉，导致公寓门店空置率直线上升，租金则大幅下跌，其他城市受政府抗击疫情措施、市场供求关系变化、市场滞后性等要素综合影响，租金水平变动各有差异。

• 一线城市中北上深三市租金坪效整体浮动较小，广州个人租赁坪效同比下降接近14%，而环比下降也达到5.5%，降幅仅次于武汉，市场降温明显。

• 二线城市杭州、南京、苏州个人租赁坪效环比均呈现小幅下跌，成都个人租赁坪效同比下降约8%，环比下降约3%，市场存在一定消极影响。

此外，克而瑞选取租赁市场成熟的北京、上海2个城市进行专题研究，对60余家门店线上调研，在疫情冲击之下，租赁市场状况又如何？

看房量及出租率大降，北京近八成门店看房量为0，约8成门店出租率下滑50%以上，其中超一半门店下滑80%以上。

从出租率变化来看，北京、上海8成门店出租率下滑50%以上。调研的上海公寓门店中，约八成门店出租率下跌超过50%，其中更有约四成下跌近80%，而续约率对应下跌幅度也十分明显。

北京同样8成以上门店出租率下滑50%，其中52%门店下滑80%。

从看房量变化来看，北京约80%以上门店看房量几乎为0。

• 上海：总体看房量下滑50%，其中，看房量基本为占比64%，

• 北京：整体来说97%以上门店看房量下滑50%以上，近八成门店看房量为0。

受疫情影响程度和区域市场供求关系作用，租金表现差异较大，北京相对稳定，上海下滑明显，近7成门店有不同程度下滑。

地区差别大，北京相对稳定，上海下滑明显。

在调研的门店中，北京租金变化相对稳定，过半门店租金同比处于持平状态，14%门店下降20%以内，24%门店租金下滑50%以上。上海约三成门店租金同比基本保持平稳，七成门店则出现不同程度下跌趋势。

在调研企业中，96%表示受到不同程度的影响，超六成的企业在疫情期间营收较去年同期下降80%以上。

经营存在的突出困难和问题集中在“房间空置率过高”、“新增入住量骤减”、“营业收入大幅减少”等方面。

超六成的企业在疫情期间营收较去年同期下降80%以上。

规模型企业如乐乎公寓，现阶段的招租量是正常同期的15-20%。深耕武汉地区的可遇公寓（房源2000+）则表示，春节期间空房率达20%，较去年翻了一倍，近400间房间出于空置状态，加上员工工资和减免的房租，仅一个月亏损就接近200万。

八成企业认为由于客流骤减，未来收入预期将受到极大影响。超6成企业损失数百万以上，对未来可能产生的损失金额并不乐观。

疫情之下，延迟复工使得人口流动骤减，租房需求也相对减少，带看和新签业务停摆，没有新客入住；春节期间因返乡置业、疫情封城等情况带来的免责退租、违约退租增多，房间空置率上升，老客也正在流失。

超6成企业损失数百万以上，对未来可能产生的损失金额并不乐观。

• 收入锐减，成本压力上升。受到疫情影响公寓企业收入骤减，但成本尤其是用工成本压力依然存在，长租公寓企业既要支付给房东租金、员工薪资以及办公等成本支出，又要承担延迟复工所带来的种种压力，调研显示，90%以上的公寓企业表示延迟复工受到的影响很大。

• 监管趋严，尤其集中式公寓，运营难度加大。多地监管趋严，明确不许招租，甚至要求公寓清退门店租客，多地政府纷纷出台规定要求不得接待新租客，延缓出租，从疫情爆发初期至今，长租公寓行业受到的管制仍趋于严格，尤其是集中式长租公寓运营难度加大。

2

租赁主体应对策略

疫情之下，各行业都面临着巨大压力，短期冲击下租赁主体更应加强应对策略。

• 强管控：制定紧急疫情防控措施，建立健全防疫第一道防线

• 塑品牌：践行社会责任，提升品牌价值

• 新营销：实景VR，360度线上看房，抖音等短视频，优化线上营销

• 优惠营销：部分品牌公寓加码签约优惠，抢占客源

• 稳客户：多维度维系老客户资源

• 自救与合作：加强运营管理能力，融资获取现金流，合作抱团取暖

在疫情防控方面制定紧急措施，包括保洁卫生、物资配备、人员管理、政府联动、暂停带看/新签业务等，并通过多渠道传播实时防控信息，建立健全防控肺炎疫情第一道防线。

此外，现在部分品牌公寓在疫情期间已推出减免租金，免责退租政策，多为针对湖北地区门店或被疫情滞留的湖北籍租客，免租时间7天到1个月不等。在优化线上营销方面，推出了实景VR，360度线上看房，抖音等短视频，优化线上营销。自如、乐乎公寓创新线上营销模式，结合0押金，无理由退租等组合拳蓄客。
疫情期间，部分长租运营商加码优惠政策，抢占客源，蛋壳针对续租客户，首月立减50%，最高再返1.2个月，冠寓首月租金减50%，窝趣年签免1月租金。此外，经营好手里的租户资源是当前运营商能在短时间内减少拓客成本的最佳方式。

整体而言，春节后原本应该有的租赁市场小阳春也因此消失，租房需求蛰伏，长租公寓寒冬被迫拉长，但相信随着后续疫情得到有效控制，租赁需求将再次被释放，此次疫情也将给租赁主体在运营及维稳现金流层面带来一定启示。
2020年上半年，尤其是1-3月份，市场将继续低温运行，但随着后续疫情得到有效控制，租赁需求会逐渐恢复。租赁主体方面，项目的运营安全是第一位，企业需考虑跨周期波动的风险，经营策略才会相对稳健，定能“熬”过波动。

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因疫情的急速蔓延，整个房地产行业休眠，企业销售暂停。克而瑞也密切关注着疫情发展，思考作为房地产大数据的先行者需要做什么？ 
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