行业下行压力仍存，叠加疫情影响，地方纾困救市政策频出。而经历过疫情短暂停摆的深圳楼市，目前整体市场情况如何？全国土拍分化加剧、整体平淡，深圳缘何逆市火热？未来深圳楼市将如何变化？【疫中探市-深圳】专栏将带来全面洞察。政策调控目前以稳预期为主，后续或将边际“放松”1、全国“放松”潮，深圳做“稳预期”努力3月中旬以来，从中央到地方相继通过释放稳增长信号、出台新政策以及加大财政支出、降低存款准备金等稳定市场预期、加强市场信心，而在这其中大多都涉及房地产行业。虽然全国各地楼市政策暖风频吹，但深圳作为全国楼市的风向标，并未出台实质性的“放松”调控政策。在“房住不炒”的大方针下，近期深圳也在稳定市场预期方面做了一定的努力。

今天，克而瑞深圳正式发布珠海、江门、河源、梅州四城2021年1-11月房企流量销售榜TOP10，从流量销售金额、销售面积两方面业绩呈现，反映2021年1-11月

易居克而瑞深圳区域房企流量销售篇CRIC

读1、TOP20业绩2561.28亿元，同比上涨31.5%；2、流量双榜前四强不变，超百亿房企扩大到八位；3、新房二手房成交稍稍回温。☉

在底层逻辑加速重构的下半场，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健型房企凭借战略定力及精准预判迎来更多机遇。稳健星河，“稳”的背后是品牌强大的硬实力，“健”是策略精准、行动高效、匠心品质、服务保障、对客户负责，有信有为。2021行业急转而下承压发展，“国”“民”企分化加剧2021年注定是中国房地产行业发展史上“不平凡”的一年。上半年，疫情后流动性宽松和积压需求释放引发的一轮市场上行。前6个月全国商品房销售面积和销售金额连续创出当月历史新高，70城新房价格环比涨幅由2020年12月的0.1%最高上行至2021年5月的0.5%。从而引发了调控政策和地产金融政策的持续收紧，前三季度重点城市出台房地产收紧政策的次数远高于放松政策，并且处于2019年以来调控最为频繁和精细化的阶段。资料来源：克而瑞深圳区域整理同时叠加“三道红线”、信用风险暴露后的融资环境恶化、预售资金监管收紧对于房企现金流的额外压力，部分房企出现流动性危机，进而通过降价促销保障回款，土地市场快速冰封，市场急转直下。从2021年的前两轮集中土拍来看，第二轮央企、地方国企和民企拿地额占比分别达29%、38%和33%，较第一轮分别+4、+21、-25pct。土地市场整体而言呈现了“国进民退”的特征。在新的融资和调控政策下，国央企具备融资能力和融资成本上的核心优势，而民企在国企面前，最大的竞争优势是经营效率和经验。房地产行业经过多年的高周转，民企已经积累了不少高效、高质量开发的经验。可以预见的是，中国房地产长效机制的建立过程仍将道阻且长，市场和行业的博弈仍将愈演愈烈。国央企资金实力优势继续放大，而民企在经历降档增效、锤炼内功的阶段后，分化将进一步加深。在底层逻辑加速重构的下半场，低风险偏好成为助力企业长线发展的稳定剂，稳健型房企凭借战略定力及精准预判迎来更多机遇，稳健者的“大时代”已然到来。大浪淘沙，高质量发展民企脱颖而出谈及稳健型民营房企，万科和龙湖都是头部房企中的典型代表，作为中国地产新赛道中的领头者，凭借其稳健的基本盘和穿越行业周期的能力，在行业中持续保持领跑地位。而对于主要深耕区域的房企来说，稳健经营发展同样是企业的生命线。拥有更健康的财务体系、更稳健的发展路径、更充沛的现金流和更加多元的业务布局至关重要。诞生于1988年改革开放浪潮之中的星河，便是稳健发展的房企标杆之一。2003年涉足城市更新，2005年布局商业地产，2009年进军金融服务，2014年深圳星河

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随着4宗摇号地块结果出炉，深圳2021集中供地第三轮土拍落下帷幕，总揽金368.37亿元！本年度三轮土拍也正式收官！此次参拍的企业超过23家，包括天健、华润、招商、中海、保利、人才安居、特发、建发、深业、金茂、深铁、星河、国贸、深科创、中交、敏捷、正弘、颐安、和黄、深物业、城建集团、厦门万泰、深振业等。下面来看一下今天的土拍战报！土拍现场土拍开始前，就有7宗地底价成交，分别为南山招商K103-0016、龙岗园山G01063-0264、福田皇岗B106-0065、宝安新安A004-0175、宝安松岗A407-1020、坪山坑梓G14301-0115和光明新湖A641-0029。3点正式签约，深铁巨资178.51亿拿下包括招商、松岗、园山、坑梓和新湖在内的5宗地，另外两宗：福田皇岗地块被深业&深投控&福田投控拿下，宝安新安地块被鸿荣源拿下。土拍未开始就只剩下4宗地参与竞拍。第一宗开拍的地块是前海桂湾地块，参与竞拍的有3、6、8、10和15号，对应的房企分别为中海、华润、招商、金茂和深业&盐田人才安居联合体，6号华润第一个举牌：75.35亿，刚开始竞拍并不激烈，下调加价幅度后，招商加价到75.55亿，加价几轮过后，中海加入战场。竞拍多轮之后达到最高限价，进入竞面积阶段，15号深业&人才安居联合体上场，最后达到最高限制面积后，4家竞拍人当场签署摇号协议，第二宗地是龙岗宝龙地块，共14家房企参与竞拍，开拍不久就达到最高限价，举牌的房企当场签署摇号。14家企业分别为特发、华润、招商、星河、厦门国贸、保利、敏捷、正弘、颐安、天健、安居、振业、厦门万泰和深城建。第三块地是光明玉塘地块，10家房企参与竞拍，最后一块地是光明新湖地块，9家房企参与竞拍，这两宗地开拍之后立马就达到最高限价，进入竞面积阶段，最终达到最高限制面积进入摇号阶段。原定于明天摇号提前到今天下午继续，合计36家房企参与摇号。下午17点35，随着光明新湖A641-0030地块摇号结果出炉，深圳本年度集中供地土拍正式收官！土拍特点◆本轮土拍延续第二轮成功经验，除2宗人才住房用地之外，其余都采用“三限双竞+摇号”的方式拍卖，取消“竞自持”，可售安居房的面积比例下调，旨在提高开发商的销售利润，提升房企参拍的积极性。最终竞拍结果符合政府稳市场预期，7宗地块底价成交，4宗地块进入摇号，无流拍现象出现；◆国央企仍是拿地主力，八成地块为国央企所获，其中深铁底价获取5宗地块为最大赢家；◆政府积极践行“稳房价，保刚需”，光明、宝安、南山等地块严格限价，如南山招商地块限价9.61万/㎡；前海桂湾地块限价9.2万/㎡；宝安中心地块限价8.6万/㎡；光明、宝安松岗等地块目前限价4万/㎡，与片区一二手倒挂，多地块项目性价比高，明年对刚需利好明显；◆《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）规划》中提出，深圳新增各类住房200万套以上，大力推动住房供给侧结构性改革，人才住房、安居型商品房等不低于新增住房总套数60%，政府积极推动保障性住房建设，本次龙岗宝龙地块为出售型人才住房用地，进入摇号环节，也是房企积极试水转型的表现，地块总价竞争门槛低，试水成本低。具体地块解读◆先来看看4宗参与现场竞拍的地块：01前海桂湾T201-0168成交价：866525万元（竞面积：5.7万㎡）成交楼板价：41255元/㎡溢价率：15%竞得人：深圳市盐田人才安居有限公司深业南方房地产（集团）有限公司CRIC解读：该地块土地面积51350.36㎡，容积率4.09，建筑面积350630㎡，起始总价75.35亿元。地块性质为纯住宅，位于桂湾片区三开发单元03街坊，该片区位于前海核心区域内，汇集腾讯、汇丰银行、华润等各大名企，交通、公共基础设施、生态产业等多方位建设都在全面完善中。项目周边医疗、教育配套都较为丰富，3公里范围内三甲医院有宝安人民医院、南山区人民医院等；教育配套方面有深圳市宝安实验学校、南头中学、北大附中深圳南山分校等。紧邻该地块的两宗地都被天健集团拿下，T201-0157在今年第二批集中供地以52.41亿成交，溢价率为15%，成交楼板价41490元/㎡，商品房毛坯限价9.2万/㎡，目前该地块已经围合开建；19年出让的T204-0142地块建成项目天健悦桂府已于今年年初预售，均价约10.3万/㎡。住宅方面，地块周边暂无在售楼盘。该地块商品房最高毛坯均价为9.2万/㎡，人才房销售毛坯最高均价为5.52万/㎡。02龙岗宝龙G02315-0026成交价：5.57亿元成交楼板价：6359元/㎡溢价率：15%竞得人：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河）CRIC解读：该地块土地面积14800.71㎡，容积率5.91，建筑面积87596㎡，起始总价4.85亿元，地块性质为纯住宅，位于宝龙街道清风大道与宝龙三路交汇处西南侧。用于建设出售型人才住房，人才房销售毛坯最高均价为2.17万/㎡。地块周边2020年由龙岗人才安居拿下1宗人才安居用地，成交楼板价6564元/㎡。有两宗居住用地在今年第二次集中供地中出让，由保利置业和中海地产分别竞得，2宗用地合计建面42万㎡，成交楼板价分别为1.1万/m²和1.3万/m²，目前尚待开工建设。住宅方面，恒大悦玺公寓2021年8月入市，均价约3万/㎡；兆邦基碧湖春天已于2020年9月入市，在售建面约70-136㎡住宅产品，均价约3.8万/㎡；碧桂园观麓为2020年9月首开的住宅产品，均价约3.5万/㎡。03光明玉塘A606-0258成交价：16.21亿元（竞面积：2.07万㎡）成交楼板价：19778元/㎡溢价率：15%竞得人：深圳市物业发展（集团）股份有限公司CRIC解读：该地块土地面积14901.8㎡，容积率5.5，建筑面积81960㎡，起始总价14.1亿元，地块性质为纯住宅，位于玉塘街道松白路与长岗三路交汇处西南角。地块周边近两年多为工业用地成交，涉宅地块较少，周边3公里范围内，首次供应涉宅地是第二批集中供地A602-0990地块，这两次供地有效缓解玉塘街道宅地荒的情况。住宅方面，盛荟红星2020年9月首开，主推公寓，目前销售均价约2.8万/㎡，勤诚达正大城乐园2021年7月23日推售793套67-143㎡住宅产品，当前剩余少量128㎡、143㎡大户型在售，均价约5.2万/㎡。该地块商品房最高毛坯均价为4.34万/㎡。04光明新湖A641-0030成交价：17.27亿元（竞面积：2.422万㎡）成交楼板价：19504元/㎡溢价率：15%竞得人：深圳市科之谷投资有限公司（深业）CRIC解读：该地块土地面积18839.88㎡，容积率4.69，建筑面积81960㎡，起始总价15.02亿元，地块性质为纯住宅，位于新湖街道规划翠辉路与规划建昌路交汇处西北角。该地块周边近两年有9宗地块出让，其中3宗商住用地，6宗纯住宅用地。其中第二批集中供地下，联发集团拿下1宗纯住宅。有望缓解该片区内住宅供应紧张以及商业资源匮乏的问题。住宅方面安联尚璟府待入市。该地块商品房最高毛坯均价为4.53万/㎡。◆接下来是7宗底价成交的地块：01福田皇岗B106-0065成交价：33.22亿元成交楼板价：16368元/㎡竞得人：深圳深港科技创新合作区发展有限公司CRIC解读：该地块土地面积13414.58㎡，容积率15.12，建筑面积202960㎡，地块性质为商住，紧挨皇岗、福田口岸，连通香港重要窗口，年通关人次超千万。随着港深合作深入推进，北部都会区建设将助推该项目价值提升。项目周边配套齐全，2公里内有红岭中学、莲花中学、第三高级中学等多所重点学校，教育配套丰富。该地块是所在片区近八年首次供应的涉宅地块，片区发展成熟。住宅方面，在售新盘有加福华尔登府邸，10月23日新开盘，均价约9.4万/㎡；深物业金领假日今年5月份推出498套公寓产品，均价约9万/㎡。该地块用于建设出售型人才住房，采用“双限单竞+摇号”方式挂牌出让，人才房销售毛坯最高均价为5.28万/㎡。02宝安新安A004-0175成交价：30.94亿元成交楼板价：25015元/㎡竞得人：深圳市鸿荣源控股（集团)有限公司CRIC解读：该地块土地面积14556.31㎡，容积率8.49，建筑面积123687㎡，地块性质为商住，位于新安街道宝华路与海天路交界处。周边涉宅地块较少，周边2公里近两年首次供应涉宅地块，另有1宗与之相距较近的前海T201-0168地块，此轮同时供应，规划前景好，地理位置优越。住宅方面，周边3公里多为售罄项目，在售住宅项目万科大都会，均价约9.34万/㎡，都市茗荟花园均价约10.9万/㎡。该地块商品房最高毛坯均价为8.55万/㎡。03南山招商K103-0016成交价：87.02亿元成交楼板价：21918元/㎡竞得人：深圳市地铁集团有限公司CRIC解读：该地块土地面积133173.86㎡，容积率2.63，建筑面积350630㎡，地块性质为住宅+教育+文化体育用地，位于招商街道兴海大道与赤湾路交汇处西北角，为地铁上盖物业，交通便捷，周边有深大附中高中部、深圳市南山中英文学校等知名学校等教育资源，项目规划自带幼儿园、九年制学校，其他配套资源正在全面开发中。招商街道近5年无宅地通过招拍挂供应，片区内待开发宅地稀缺。住宅方面，临海揽山御园11月12日新开盘，均价约11.3万/㎡。该地块商品房最高毛坯均价为9.61万/㎡。04宝安松岗A407-1020成交价：17.79亿元成交楼板价：10324元/㎡竞得人：深圳地铁前海国际发展有限公司CRIC解读：该地块土地面积25541.93㎡，容积率6.74，建筑面积172317㎡，地块性质为商住，位于松岗街道沙浦围工业大道以西、沙江路以北、松兴路以南。地块所在片区内近五年内基本无涉宅土地供应，仅于2021年9月集中供地成交了一宗，由深铁以63.29亿拿下。周边多为2015年前的商品房项目，考虑未来产业升级带来人口，片区住房需求迎来增长，而新房住宅较少，本宗地块含可售型安居住房指标，未来入市将迎来关注。住宅方面，3公里范围内仅一个纯住宅项目满京华云著雅庭入市，项目总建面达5.6万㎡，均价约4.9万/㎡。该地块商品房最高毛坯均价为4.45万/㎡。05龙岗园山G01063-0264成交价：54.12亿元成交楼板价：14327元/㎡竞得人：深圳市地铁集团有限公司CRIC解读：该地块土地面积56576.81㎡，容积率6.67，建筑面积377758㎡，地块性质为商住，位于园山街道龙岗大道与龙飞大道交汇处西南角与西北角。周边近两年无招拍挂地块成交，住宅方面，待入市新盘有京基地产大围村旧改项目，万泽鑫龙海项目目前处于蓄水期，两个预计在今年12月底入市。该地块商品房最高毛坯均价为5.08万/㎡。06光明新湖A641-0029成交价：9.46亿元成交楼板价：13168元/㎡竞得人：深圳地铁前海国际发展有限公司CRIC解读：该地块土地面积15964.35㎡，容积率4.49，建筑面积71839㎡，地块性质为商住，位于新湖街道规划光辉大道与华夏路交汇处东南角。地块所在片区本年度内集中供地中共计出让3宗地块，其中第二批出让的A622-0118宗地由联发集团以1.5万/㎡的楼板价夺下，本次共出让两宗用地，商住用地和纯住宅土地各一宗，预计明年的新房供应放量得以保障。住宅方面，片区内新房供应量稳定释放，目前7个在售项目，其中包括5个住宅项目和2个主推公寓的项目，其中住宅均价约为5.1万/㎡，且在售楼盘未来将逐步加推。1个待入市项目为安联尚璟府，产品类型为普通住宅，其中安联尚璟府限均价4.9万/㎡。该地块商品房最高毛坯均价为4.53万/㎡。07坪山坑梓G14301-0115成交价：10.12亿元成交楼板价：9856元/㎡竞得人：深圳地铁置业集团有限公司CRIC解读：该地块土地面积21610.93㎡，容积率4.75，建筑面积102680㎡，地块性质为纯住宅，位于坑梓街道金沙社区兴创路与秋田路交汇处东北角。周边近年大多是工业用地成交，仅1宗涉宅地成交，于2020年6月由深圳人才安居以底价拿下，楼板价为3166元/㎡。住宅方面，3公里范围内无新房项目，大多是工业区和产业园。该地块商品房最高毛坯均价为3.42万/㎡。地块解读选自：【克而瑞深圳2021年深圳第三批集中土拍专题】文中地块图源：瑞库智能投排系统【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——

"明日（11月25日）下午15:00，深圳将迎来2021年第三轮集中供地土拍正式拉开帷幕。本轮共11宗宅地，总出让面积38.07万㎡，起始总价约352亿元。"·年末土拍收官战，11宗宅地集中拍卖这次出让的11宗宅地里，南山区2宗（含前海1宗）、福田区1宗、宝安区2宗、光明区3宗、龙岗区2宗、坪山区1宗。·土拍规则延续，地块质量较高深圳第三轮地块挂牌方案延续了第二轮地块的出让规则，最高溢价仍控制在15％以内。除了福田和龙岗宝龙这2宗人才居住用地，采用“双限单竞+摇号”方式挂牌出让，其余9宗用地主要采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。用地规则里取消了“竞自持”规定。这次11宗地数量上较第二轮房企而言少了一半，但起拍总价占第二轮集中供地的83%，供应的地块所处位置基本上是核心地段，推出地块质量较高。其中南山招商、前海桂湾、龙岗园山这3宗地块的挂牌起始价都在50亿元以上。南山招商及龙岗园山这2宗地块要求竞买申请人具有房地产开发资质，也要有国有（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验，而具有相关经验的开发商数量较少。·部分热门地块解读根据瑞库智能投排系统评估报告，南山招商、前海桂湾、宝安新安这3宗优质地块竞拍热度维系高位。南山招商K103-0016地块该地位于南山区招商街道兴海大道与赤湾路交汇处西北角，土地性质为住宅+教育+文化体育用地，挂牌总价为87.02亿元，最高限价为100.07亿元。普通商品住房销售均价不得高于96100元/㎡。出售型人才住房平均售价不得高于57600元/㎡，最高售价不得高于60500元/㎡。该地块是本轮最高总价、最大体量项目，同时也是深圳在建最大地铁停车场上盖物业。周边【半山港湾花园】项目开盘即售罄，在售项目仅【新世界·临海揽山御园】，片区内二手楼盘的指导价在8-10万/㎡。教育规划充足，项目规划自带幼儿园、九年制学校。周边有招银大学、深大附中高中部、月亮湾小学等。商业有大型综合商场海上世界、新世界文化购物坊等。此外，还有文天祥纪念公园、赤湾公园、南山公园等人文休闲场所。▲截自：瑞库智能投排系统前海桂湾T201-0168地块该地块位于南山桂湾片区三开发单元03街坊，挂牌总价为75.35亿元。土地性质为纯住宅用地。竞出售型人才住房最高限制面积57000㎡。建设无偿移交的只租不售人才住房面积不少于19000㎡。普通商品住房最高毛坯均价为92000元/㎡。前海合作区作为深圳将来重点发展的区域，桂湾这块地无疑受到众多的关注。周边在售新盘较少，【天健悦桂府】、【招商领玺二期】项目现均已入市，且在开盘当天售罄。地理位置优，多条轨交交汇，交通便捷，区域板块价值高，周边二手房指导价约10万/㎡。前海作为深耕型板块，板块内景观资源较好，环境优。项目周边海景资源丰富，高层可望海景，附近有港湾公园、新安公园、荔香公园等，人文配套有南山图书馆、宝安中心区青少年馆等。医疗、教育、商业资源丰富，三甲医院有宝安人民医院、南山区人民医院，大型商业前海HOP天地购物中心、海雅缤纷城、壹方城等。所以预计该地块将受到不少房企追捧。▲截自：瑞库智能投排系统宝安新安A004-0175地块该地块位于宝安区新安街道宝华路与海天路交界处，挂牌总价为30.94亿元。土地性质为商住用地。初始建设不少于2000㎡的无偿移交的出租型人才住房，竞出售型人才住房面积。普通商品住房销售均价不得高于85500元/㎡。该地块与前海桂湾地块距离较近。周边住宅项目多已售罄，二手房价格约在13-14万/㎡。位于宝安中心区，毗邻宝安区政府，周边公共配套非常齐全，2公里内坐落三甲医院——南方医科大学深圳医院；教育配套方面有省重点深圳市宝安实验学校，以及海旺学校、海滨中学、滨海小学、北大附中深圳南山分校等。周边人文配套有港湾公园、前海公园、前海滨公园、欢乐港湾、宝安区图书馆、宝安中心区青少年馆、宝安区体育馆等。▲截自：瑞库智能投排系统在当前的市场背景下，预计多数房企仍会保持理性，国企、央企以及部分财务和经营状况优良的民企在第二轮集中供地中表现强韧，预计第三轮集中供地中仍会占据优势。了解更多地块信息和瑞库系统详情可查看下图商务联系方式，联系工作人员获取【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——

本周四（11月25日），深圳将迎来第三批集中供地土拍，本轮土拍共计11宗涉宅用地：光明3宗地块，宝安、南山（含前海）、龙岗各2宗地，总土地面积约38.07万㎡，起始总价约352亿元，相比第二批地块数量及总价均有下降。二轮土拍多地遇冷，深圳走出独立行情随着11月19日郑州第二批集中供地土拍结束，22个重点城市第二批集中供地终于收官。与首轮集中供地的火热相比，此轮土拍明显降温。流拍、终止出让、溢价率降低、底价成交等成为二轮土拍的关键词。尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在十个百分点以上。重庆、长春、广州、青岛、武汉、天津、济南、长沙等多个城市第二轮集中土拍更是几乎全员“底价”成交，整体溢价率均不超过1%，市场热度降幅显著。表：重点城市第二轮集中土拍提前中止地块情况注：仅统计涉宅地块数据来源：CRIC整理在其他城市流拍率上升、溢价率明显下滑的情况下，深圳二轮推出的22宗涉宅用地：17宗触顶成交（1宗进入摇号阶段），只有4宗底价成交，1宗流拍，最终收金452.97亿元。在明显遇冷的二轮土拍表现中，可以说是“一枝独秀”了，不过热度持续的原因主要是国央企“积极参战”：中海报名18宗地块，斩获4宗，保利报名13宗，拿下3宗，华润、金地、特发、天健等房企也均有收获。三轮土拍开拍在即，多市放松出让规则截止到今日（11.23），22城中已有17个城市公开了三轮集中供地土拍公告，其中无锡已于11月1日完成三批次集中供地土拍，20宗地全部成交，市场较平稳冷静。表：无锡三轮集中供地土拍情况数据来源：CRIC整理三轮土拍的竞拍规则基本延续第二轮，出让门槛和出让条件有一定程度的放松，尤其是二轮土拍流拍率高的城市，放松幅度更大。如广州取消了黄埔和南沙区的限房价政策，一些回炉地块，出让门槛和条件明显下降；杭州重启“勾地”、土地溢价率上限由15%下调为10%、提高新房限价、降低起拍价等等。相比之下，深圳本轮土拍只将二轮土拍的竞自持调整为竞公共住房面积，有意提高第三批次项目利润水平，远不及其他城市的放松幅度。3城同时开拍，深圳胜算几筹？作为第三轮集中供地中较先开拍的城市，深圳将与重庆、苏州同时开拍，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%(第二轮地块多为50%)，土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。但在昨天（11.22），原定于本周四出让的15宗地块因故终止，还剩余31宗。在具体政策没有放松的前提下，深圳在强调楼市的公共属性同时也进一步考虑了开发企业盈利水平，项目整体销售净利润会略大于第二批供地。来源：克而瑞深圳区域制图根据一二轮的土拍战绩，再加上本轮略有“松绑”的规则，相信各大房企还是会继续看好深圳房地产市场的发展前景，本轮土拍将会呈现怎样的过程和结果？我们敬请期待。【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——

【2021年11月15日-11月21日】周报（含深汕特别合作区项目）临近年底，房企为抢收业绩，出货积极。本周共4个住宅项目开盘，其中第一批集中供地【龙光玖瑞府】项目也迎来开盘。供应方面大幅上涨，共3599套房源，这是近期单周住宅推货量最高的一周。其中纯新盘【盛璟润府】、【海德园】、【鸿荣源博誉府】、【榕江壹号院】接下来将陆续开盘入市。而【光明汇先丰】保障性住房项目为安居型商品房，共1219套住宅，已经开始进行申购。从本周深圳普通住宅网签数据来看，成交量持续下滑，环比下降19.3%，宝安区仍是主力成交区域，成交主力为【万丰海岸城】和【玺玥华府】。政策/宏观·

11月19日，深圳市规划和自然资源局公示《深圳市地下空间资源利用规划（2020-2035年）（草案）》，推动合理引导全市地下空间资源的保护和可持续利用，以优化城市空间结构、完善城市空间功能、提升城市综合承载力。将在45个重点片区地下“造城”，面向2035年打造充满活力的立体城市全球典范。《规划》草案提出，深圳将以安全韧性、集约复合、品质导向、科学有序为原则，依托基础设施建设和地下空间重点开发地区的立体化综合利用，努力实现地下空间资源高效率、高品质、系统性和可持续利用，到2035年打造为立体城市全球典范。规划涉及的竖向深度，分为浅层地下空间（地表下0-15米）、中层地下空间（地表下15米-40米)、深层地下空间（地表下40米-100米）和大深度地下空间（地表下100米以下）。《规划》草案体现了6大策略，即：分区分层，平衡资源保护与利用；站城一体，引领集约高效空间格局；精耕细作，打造高品质服务核心；统筹协调，预控基础设施廊道；上下互补，筑牢立体安全底线；前沿探索，谋划地下空间未来战略。《规划》草案对深圳地下空间开发布局作出了指引，依托“一核多心网络化”城市中心体系、轨道交通枢纽分级等，划定45个地下空间重点开发地区，其中包括：南山区10个：分别是前湾-妈湾片区、桂湾片区、大新片区、高新园南片区、后海中心区片区、深圳湾超级总部基地片区、南油片区、海上世界片区、西丽中心留仙洞片区、西丽枢纽周边片区；福田8个：香蜜湖西车公庙片区、福田中心片区、福民片区、梅采片区、华强北片区、福田南片区、深港科技创新特别合作区片区、八卦岭片区；宝安7个片区：宝安中心片区、尖岗山片区、深圳机场站枢纽周边片区、国际会展片区、海洋新城片区、沙井站周边片区、松岗站周边片区；罗湖3个片区：北站枢纽周边片区、笋岗片区、深圳站枢纽周边片区；龙华4个片区：梅林关枢纽周边片区、深圳北站枢纽周边片区、龙胜片区、鹭湖枢纽周边片区；光明3个片区：光明城枢纽周边片区、光明科学城枢纽周边片区、公明广场站周边片区；龙岗5个片区：深圳东站枢纽周边片区、平湖枢纽周边片区、大运枢纽周边片区、五和枢纽周边片区、龙城广场枢纽周边片区；坪山3个片区：坪山站枢纽周边片区、燕子岭东站周边片区、聚龙枢纽周边片区；此外，大鹏和盐田片区各一个，分别是葵涌枢纽周边片区和盐田枢纽周边片区。在不远的将来，深圳不仅将有前海合作区、深圳机场枢纽等世界级的宏伟地下交通枢纽工程，有博物馆、图书馆、体育馆、艺术馆等高品质的文体设施，以及集商业、娱乐、休闲、轨道交通于一体的地下智慧城市项目，还将在地平线下不断延伸，形成与地面空间交相辉映的“城市倒影”，为深圳高质量发展注入强劲动能。扫描下方二维码查看《深圳市地下空间资源利用规划（2020-2035年）（草案）》全文PDF▼摘自：深圳市规划和自然资源局、蛇口消息报【以上仅为个人观点，不代表所在企业观点】——END——

珠海·江门·河源·梅州

自二手房指导价出台以来，深圳新房和二手房成交分化格外明显，二手成交大跌，新房却依旧火爆。但近期，深圳新房去化也出现了“冰火两重天”的景象。新盘未能延续上半年的火热根据克而瑞深圳统计，上半年共计39盘入市，23盘当天售罄，一些配套设施相对一般的项目去化也不错。而下半年截止到今日（11月18日），共计55个新盘相继亮相，但开盘当天售罄的只有11个。尤其从10月份开始，开了21个盘，但只有【万丰海岸城瑧园】、【深业中城】和【深铁懿府】这3个盘当天售罄。其他盘像罗湖【京基水贝城市广场】86批选441套；南山【临海揽山御园】403批选251套；福田【富通上舍】65套住宅8个人登记认筹；罗湖【东海富汇豪庭】911套的住宅51批意向客户登记……很多项目积分低，打新热降温，新房成交趋理性，冷热分化明显。哪些区域哪些盘更受欢迎？根据CRIC数据显示，从今年1月截止到11月16日，深圳普通住宅项目网签总数为46123套，其中宝安区网签套数最多为11019套。数据来源：CRIC下半年开始，同样是宝安区网签量居首位，光明和南山的网签量紧随其后。宝安区热销的盘主要是【万丰海岸城】和【京基智农·山海御园】，下半年网签套数都超过700套，推出的新盘数量也较多，大部分网签都不错；而光明区的【星河天地】下半年网签套数近一千五，南山区【华润城】8月份集中网签，成为该区下半年主力项目。反观福田、大鹏、盐田、罗湖等区，累计网签有的甚至不如宝安一个月的数量，一是这些区推出的新盘数量不多，二是为数不多的新盘去化也很一般。购房者将更加理性，产品才是王道2021年的商品住房供应套数达到近五年新高，是过去十年的次高峰。随着二手房业主主动降价，逐渐趋于参考价格，会出现一批客户从新房市场回流至二手房市场，二者甚至或产生抢客现象。预计未来买家的选择性增多，购房者将更加理性。而近期日光的三个新盘，都满足这些条件：地段优越、配套完善、产品过硬、限价幅度明显等等。楼市处于上行趋势时，无论什么新盘，几乎都能卖的不错。而楼市整体下行的趋势下，价格不诱人、产品不出彩的新楼盘已不再引得购房者一哄而上了。【以上仅为个人观点，不代表所在企业观点】——END——最新大湾区房价地图！10月整体供应下行，五城成交回升深圳周度多个新房加快入市，房价又现两连升！10月月报

大湾区九城2021年1-10月商品住宅最新房价地图公开！以及单月供求量价走势呈现。根据CRIC大湾区投策系统数据显示，1-10月，湾区九城中仅江门和肇庆成交均价同比持续下降，其中肇庆下降较大，同比跌幅为11.7％。看10月湾区九城的房价，东莞同环比涨幅最大，同比上涨14.5％，环比上涨14.4％。深圳房价环比下降最大，跌幅为13.5％。再说供应和成交量方面，1-10月，湾区九城中供应量超千万方达到了三城，分别是惠州、佛山、广州。其中佛山、广州的成交量也破千万方，达到1039.0万㎡、1013.9万㎡。单月数据来看，湾区九城的供应环比均下滑，广州供应量最多达86.1万㎡。深莞佛肇江五城成交量回升，其中仅江门同比上涨，涨幅为11.9％。佛山成交量最多达80.9万㎡。肇庆环比涨幅最大，为98.6％。深圳环比上涨35.8％。注意：①统计口径为商品住宅（普通住宅、别墅、酒店式公寓）②此房价不代表今后的趋势，数据仅供参考③数据来源：CRIC大湾区投策系统接下来，我们可以再整体看一下，大湾区九城1-10月的楼市到底有怎么的变化，分别是哪些项目成交高热！以下根据各城市的成交均价从高到低排序并进行解读，供大家参考：深圳市根据CRIC大湾区投策系统数据统计，2021年1-10月，深圳商品住宅供应量为487.4万㎡，同比上涨18.9％。成交量为495.6万㎡，同比微涨0.6％，供求比为0.98。主力供应成交区域仍是宝安区，分别为106.5万㎡、115.8万㎡。新房成交均价为62888元/㎡，同比上涨13.7％，套均价为577万/套。10月，深圳商品住宅供应量大幅回落，达54.5万㎡，环比下降56.5％。成交量稳中有升，达51.9万㎡，环比上涨35.8％。成交均价为55929元/㎡，环比下降13.5％，主力成交项目为【星河天地】。单从区域看，光明区成交量最多达15.1万㎡。广州市2021年1-10月，广州商品住宅供应量为1028.3万㎡，成交量为1013.9万㎡，供求比为1.01。新房成交均价为32100元/㎡，套均价为322万/套。10月单月供应量大幅下滑，成交量基本持平，分别为86.1万㎡、80.9万㎡，成交均价为32724元/㎡，主力成交项目为【万科金域曦府】。东莞市2021年1-10月，东莞商品住宅供应量为499.5万㎡，成交量为434.8万㎡，供求比为1.15。新房成交均价为27669元/㎡，套均价为297万/套。10月单月供应量为48.3万㎡，成交量为51.3万㎡，成交均价为30441元/㎡，环比上涨14.4％，主力成交项目为【保利时区】。珠海市2021年1-10月，珠海商品住宅供应量达414.0万㎡，成交量达469.9万㎡，供求比为0.88。新房成交均价为27222元/㎡，套均价为283万/套。10月单月供应量为31.1万㎡，成交量为33.7万㎡，成交均价为27126元/㎡，环比上涨4.1％，主力成交项目仍是【恒大滨江左岸花园】。佛山市2021年1-10月，佛山商品住宅供应量为1081.4万㎡，成交量为1039.0万㎡，供求比为1.04。新房成交均价为17789元/㎡，套均价为181万/套。10月单月供应39.9万㎡，成交86.4万㎡，成交均价为18496元/㎡，环比上涨9.4％，主力成交项目为【容桂碧桂园】。中山市2021年1-10月，中山商品住宅供应量为470.9万㎡，成交量为500.2万㎡，供求比为0.94。新房成交均价为15227元/㎡，套均价为158万/套。10月单月供应35.7万㎡，成交27.2万㎡，成交均价为15790元/㎡，环比微降0.1％，主力成交项目为【万科西海岸】。惠州市2021年1-10月，惠州商品住宅供应量为1233.8万㎡，成交量为883.5万㎡，供求比为1.4。新房成交均价为13001元/㎡，套均价为137万/套。10月单月供应量大幅回落，为56.8万㎡，成交已连续下滑三个月，为48.0万㎡，成交均价为12877元/㎡，环比微降0.7％，主力成交项目为【龙熙花园】。江门市2021年1-10月，江门商品住宅供应量为569.6万㎡，成交量为443.3万㎡，供求比为1.29。新房成交均价为9395元/㎡，套均价为102万/套。10月单月供应42.4万㎡，成交35.0万㎡，成交均价为9264元/㎡，环比下降8.1％，主力成交项目为【台山碧桂园缤纷花园】。肇庆市2021年1-10月，肇庆商品住宅供应量为357.6万㎡，成交量为355.6万㎡，供求比为1.01。新房成交均价为6421元/㎡，套均价为67万/套。10月单月供应18.4万㎡，成交42.7万㎡，成交均价为5917元/㎡，环比微降0.8％，主力成交项目为【恒大绿洲花园】。【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】注：文中内容仅代表克而瑞深圳观点，仅供参考未经许可与授权，严禁转载。如需合作，请致电下方商务联系——END——深圳周度多个新房加快入市，房价又现两连升！10月月报

【2021年11月8日-11月14日】周报（含深汕特别合作区项目）从本周深圳新房普通住宅网签数据来看，供应4个项目，其中光明【龙光玖瑞府】项目是今年第一批集中供应地块，由龙光集团打造的“玖”系臻品，此次推售287套住宅。成交方面量跌价升，成交1347套，成交面积约135302㎡，环比下降29%；成交均价又现两连升，达55001元/㎡，环比上涨3.1％。开盘方面，本周共有9个项目开盘加推，其中仅【宏发天汇城二期】、【尚智科园】项目推售的是商务公寓产品，其他7个项目均是住宅。值得一提的是，南山区【深铁懿府】此次加推的648套住宅产品，因各方面资源配套都较为优质故开盘即售罄。而罗湖区【东海富汇豪庭】项目首次开盘共推出911套房源，推售体量较大，价格与今年新备案的其他项目相差不大，客户整体观望情绪较为浓厚，去化率也低于市场平均水平。政策/宏观·

【点击图片横屏观看】节选【克而瑞深圳月报2021年10月刊】注：文中内容仅代表克而瑞深圳团队观点，仅供参考未经许可与授权，严禁转载。如需合作，请致电下方商务联系【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——东莞、惠州10月房价地图公开，板块最高涨幅达57.6%赣深高铁开通进入“倒计时”，光明城站周边置业选择有哪些？深圳三批集中供地栅格系统应用场景，附前海地块全景图+栅格一键报告“银十”深圳新房成交回升，33个板块81个项目网签量价表出炉深圳丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）东莞丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）惠州丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）2021年1-10月

据克而瑞深圳数据统计显示，2021年10月东莞最新商品住宅成交均价22303元/㎡，环比上涨约25.2%；惠州商品住宅成交均价12894元/㎡，环比下降约0.8%。东莞从区域来看，10月东莞各区商品住宅成交均价均上涨，滨海片区上涨幅度最大，为30.7%。从价格来看，城区10月商品住宅的成交均价仍是各区之首，为36551元/㎡；水乡新城成交均价最低，为22174元/㎡。从板块成交均价来看，10月有2个板块均价突破4万元/㎡，这两个板块为长安和南城，12个镇街均价超过3万/㎡。环比上涨幅度最大的板块是莞城，环比上涨57.6%。而且从图中可以看出，3万/㎡左右的项目在东莞已经成为主流，1万/㎡出头的项目已经很少，这些项目也逐渐边缘化。惠州从区域来看，10月惠州市6个区域商品住宅成交环比均价上涨，惠东县涨幅最高，为9.4%；只有1个区域龙门县商品住宅成交均价下降，降幅3.1%。从价格来看，大亚湾和惠阳区依然是惠州房价最高的两个区，10月成交均价分别为17269元/㎡和17058元/㎡；龙门县商品住宅成交均价最低，为8056元/㎡。从板块成交均价来看，10月有2个板块均价突破2万元/㎡，这两个板块为沙田和霞涌，而且沙田10月成交均价环比上涨最大，为44.5%，主要受到高价位项目【碧桂园·润杨溪谷】的影响。值得注意的是，2021年10月东莞和惠州各区域、各板块商品住宅价格的涨跌主要受到当月项目供应和网签的影响较大。【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——赣深高铁开通进入“倒计时”，光明城站周边置业选择有哪些？深圳三批集中供地栅格系统应用场景，附前海地块全景图+栅格一键报告已取证！推1451套住宅，罗湖【东海富汇豪庭】&福田【富通上舍】&深汕【半山润府】“银十”深圳新房成交回升，33个板块81个项目网签量价表出炉！深圳丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）东莞丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）惠州丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）2021年1-10月

"今日，“深圳地铁”微信公众号发布赣深高铁最新动态：全线站房建设已进入尾声，通车进入“倒计时”。赣深高铁北起江西赣州，途经广东河源、惠州、东莞至深圳市，正线全长436公里，广东省境内301.8公里，在广东段设有10站，其中深圳段设有2站，分别是深圳北站和光明城站。"深圳北站占地约240万㎡，是深圳市规模最大的综合铁路枢纽，而光明城站是赣深高铁进入深圳的第一站，同时也是京广、京港铁路的交汇点，新建面积约14699.7㎡，改建约3906.4㎡，设置了2座站台、4条轨道线，6号线支线二期沿线的光明城枢纽，还将引入赣深高铁、深莞城际、城市轨道交通13号线、18号线等（规划中），使得光明城枢纽成为深圳西北部重要的交通枢纽。▲光明城枢纽交通线路规划图光明凤凰城区将打造四大片区：门户区、东区、西区和南区，其中的门户区主要依托高铁光明城站，将引入城、站一体化开发理念，发展区域性总部经济、高端服务、创新研发、文化创意等业态，建设科技创新产业园，打造区域乃至深圳往北拓展的重要门户。随着光明城站枢纽综合体建设的不断推进以及各种规划利好完善，光明凤凰的价值也在慢慢显现。具体聚焦到光明城站周边，今年一二批集中供地各有一宗地块成交，分别为A646-0083地块，被龙光以10.88亿拿下，溢价率为45%；A503-0093地块被中海竞得，成交总价为37.34亿元，溢价率为15%。两宗地块都达到最高限价成交，这也证明了该片区的火热程度。▲光明城站周边土地（截自CRIC湾区投策系统）根据CRIC投资决策系统显示，光明城站周边在售项目有【电建洺悦鹏著花园】，该项目10月15日取得预售证，均价约5.25万/㎡，于10月23日开盘正式选房，但由于定价较高、配套等原因，导致去化不算高。另外，还有两个商务公寓项目【特区建发乐府广场】和【盛荟红星】在售，均价分别为3.8万/㎡和2.9万/㎡。今年底待入市的两个项目分别为【龙光玖瑞府】和【深铁瑞城】：【龙光玖瑞府】的毛坯限价为4.89万/㎡，为6号线地铁上盖物业；【深铁瑞城】毛坯限价4.75万/㎡，距离光明城站600米左右。这两个项目推出的都是100㎡左右的3-4房刚需住宅产品。▲光明城站周边住宅（截自CRIC湾区投策系统）未来，光明城站所处的凤凰片区，在产业上布局有华强创意产业园、招商局智慧城、上市企业总部园区、创新科技产业园区等，为片区的价值提升提供有效支撑。区属的重点配套也多集中于此，是光明行政文化的集中展示区域。围绕新城公园，区域内地铁、学校、商业综合体、星级酒店、文化艺术中心、体育中心、综合医院等各式各样的市政配套一应俱全，构成了光明的主要门户片区。当住宅的投资属性逐渐削弱，回归到居住环节，对于刚需家庭来说，寻找优质和性价比高的住宅成为了不可或缺的环节。随着赣深高铁的通车，它给光明带来的具体利好将会有哪些，我们敬请期待！资料部分来源于：深圳地铁、深圳房地产信息网【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——深圳三批集中供地栅格系统应用场景，附前海地块全景图+栅格一键报告已取证！推1451套住宅，罗湖【东海富汇豪庭】&福田【富通上舍】&深汕【半山润府】“银十”深圳新房成交回升，33个板块81个项目网签量价表出炉！深圳丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）东莞丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）惠州丨2021年1-10月房企销售榜发布！（附CRIC解读）2021年1-10月

【2021年11月1日-11月7日】周报（含深汕特别合作区项目）从本周深圳新房普通住宅网签数据来看，供应成交量环比均上涨。新增供应5个项目，总房源2350套，供应面积为262036㎡。成交1073套，成交面积约190593㎡，环比上涨74.9%；成交均价为53336元/㎡，环比上涨3.8％。开盘方面，本周共有4个项目开盘加推，其中【华侨城深圳湾新玺名苑】项目推售的是办公改公寓产品，其他3个项目均是住宅，而【和城里】推售量最多，共1142套房源，整体去化效果都较为一般。政策/宏观·

近日，深圳市罗湖、福田及深汕合作区又新增预售三个住宅项目，其中罗湖区【东海富汇豪庭】推售911套建面约69-282㎡住宅产品，均价约8.9万/㎡；福田区【富通上舍】推售65套建面约115.96㎡住宅产品，均价约11.4万/㎡；此外，【半山润府一期】此次为加推，共备案预售475套住宅和39套商业，住宅备案均价约1.4万/㎡。东海富汇豪庭——推售产品：约69-282㎡，均价约8.9万/㎡开盘时间：11月13日开

本月，深圳将迎来2021年度集中供地最后一次土拍，此次涉及11宗地，总土地面积约38.07万㎡，总建筑面积约191.64万㎡，起始总价351.99亿元，将于11月25日出让。城市地图-土地市场深圳市近几年涉宅土地市场状况（来源：栅格城市详情一键报告）2021年深圳涉宅地规划建面总供应约857.9万㎡，总成交约373.7万㎡，成交楼面价约16421.7元/㎡，土地出让金总额为119.4亿元，溢价率为18.7%。土地/商品住宅面积比处于低供应风险状态，地楼比0.34为中等利润。深圳市2020年1月至今成交/待出让土地分布图（土地属性：涉宅地）从CRIC栅格地图中可以看出，自2020年以来，深圳市土地供应总量较少，分布较分散，除了罗湖区和大鹏新区，其他各区都有土地供应。此次三批集中供地推出的地块就分布在南山、宝安、光明、福田、龙岗、坪山各区。城市地图-商品住宅深圳市2020年1月至今商品住宅项目分布图深圳市近几年商品住宅市场状况（来源：栅格城市详情一键报告）2021年深圳商品住宅上市面积约330.5万㎡，成交面积约375.6万㎡，成交价格约64069.4元/㎡，供求比0.95，处于合理范围，商品住宅成交均价涨幅达16.6%，处于较高状态，库存去化周期5.1月，处于健康状态。热区分析+土地评估深圳市土地综合分值模型栅格图根据CRIC栅格系统的综合分值模型，参考新房数据量价水平、土地数据成交量价/溢价率、消费数据客单价/酒店均价等、POI配套数据能级/点位数量、产业数据大型企业数等指标，经大数据综合计算得出深圳热区栅格，排在前五的板块分别是公明、西乡、坪山、龙城和观澜板块。深圳市11宗待出让土地所在栅格土地评估分布图根据CRIC栅格系统的土地评估功能，本月待出让11幅地块中，根据栅格及其周边房地、配套等信息进行综合计算，能级分为三级：低能、中能和高能，以前海T201-0168为例，该地块属于高能地块。前海T201-0168地块栅格一键报告前海T201-0168地块位于前海桂湾片区三开发单元03街坊，临近四季花田书香花海；土地所在栅格排位位列全市5-20%，属优质地块。前海T201-0168地块土地信息▲获取T201-0168地块VR全景图可联系王先生：139-7971-3084一、周边配套前海有12个站点落位，商业主要是国金汇、龙海商业广场、泛海城市广场购物中心综合体落位，景观优势突出，前海宾公园、海堤公园、星海社区公园均在板块内。二、板块土地+新房市场前海近一年成交1幅土地，平均楼板价62707元/㎡，溢价率45%；新房市场方面，近一年成交约10.5万㎡，均价约11.2万/㎡，二手房略低新房交易价格，新房报价均高于新房交易价格。三、成交结构前海主力成交面积段为100-120㎡和120-140㎡，总价段主要集中在1000万以上区间；库存面积约2.3万㎡，去化周期12月，目前库存余量最大的是100-120㎡户型。四、周边竞品分布地块周边三公里现无项目在售，售罄的竞品售价102988元/㎡，年平均流速约27611.9㎡，月均去化37套左右，库存约5.4万㎡，主力在售面积为100-120㎡。五、地块整体占位地块所在3*3公里栅格配套中交通和景观资源较高，住宅市场方面，二手房成交较高，其他流速处于全市中下水平，价格处于全市中下水平，未来规划不足，最终定义能级标签为“高能高险”板块。更多地块的栅格报告，可通过公众号商务联系咨询CRIC栅格系统产品简介CRIC栅格地图通过运用先进的栅格化分析工具，将行业与非行业大数据进行有效整合，成为当前房地产领域最为精细化的大数据查询工具。其功能主要涵盖城市地图.

银十，深圳楼市新房住宅成交量有所回升，根据CRIC数据显示，10月，深圳的普通住宅供应面积达51.34万㎡，环比大幅下降54.2%。成交面积达48.44万㎡，环比上升48.2%，供求比为1.06，成交均价环比持续下跌，为55969元/㎡，跌幅为13.9％。再来看看10月深圳各区的网签房价地图，仅南山、宝安、龙华三区成交均价环比下降，其中宝安区环比跌幅最大为20％。从10月深圳各板块的网签数据来看，共有33个板块有网签，其中4个板块成交均价超10万/㎡，而沙井板块的均价同比变化最大，同比涨幅达到了27.6％。套均价超千万的共有6个，南山板块的套均价更是达到2273万/套。下面来看看10月份各区具体项目网签成交情况，以及1-9月的项目网签情况，可查看往期推文回顾：1月网签2月网签3月网签4月网签5月网签6月网签7月网签8月网签9月网签根据CRIC数据显示，10月共有81个住宅项目有网签，共成交4697套，环比上升40.8％。主力成交项目为光明区【星河天地】，共网签732套。成交均价最高的项目为南山区【深业鹤塘岭花园】，达120749元/㎡。本月并无别墅成交。商务公寓方面，深圳10月商务公寓共有56个项目有网签，成交量价同环比均下跌，共成交660套，同比下降44.1％，环比下降34.0％；成交均价为55365元/㎡，同比微降1.3％，环比下降11.7％，主力成交项目为龙华区【深国际万科和颂轩】，共55套。以下为各项目成交量价详情：数据说明统计时间：2021年10月1日-10月31日统计范围：深圳主要在售普通住宅/商务公寓项目（网签均价）

目前，克而瑞深圳区域已发布了2021年1-10月深圳/东莞/惠州房企及10月项目销售榜，那深莞惠周边这些城市的房地产市场及房企表现如何呢？今天正式发布珠海、江门、河源、梅州四城2021年1-10月房企流量销售榜TOP10，从流量销售金额、销售面积两方面业绩呈现，反映2021年1-10月

易居克而瑞深圳区域房企流量销售篇CRIC

易居克而瑞深圳区域房企流量销售篇CRIC

【2021年10月25日-10月31日】周报（含深汕特别合作区项目）本周深圳4个项目取得预售证，包含普通住宅、公寓和办公三种物业类型，总房源2913套，其中三个住宅项目，共计2361套，并且都已发布销售方案。开盘方面，三个项目开盘，其中两个为住宅项目：【翠园华府】共59批客户入围并冻资，冻资比例约1：0.19；【燕澜和鸣花园】共268批客户入围并冻资，冻资比例约1：0.41。另外一个公寓项目【锦尚公馆】备案名为【玖尚公寓】，10月28日拿预售，当天下午三点就线下开盘。从新房普通住宅网签数据来看，成交量微微下跌，共成交1073套，成交面积约108987㎡，环比下降5.2%；成交均价为51380元/㎡，环比下降11.1％。政策/宏观·

读1、TOP20房企累计业绩同比上涨40.5％；2、金额榜前7强房企均破百亿，6强排名不变；3、10月新房供应放量减少，成交同环比均上涨。☉

坪山【和城里】项目10月28日取得预售证，并于今日中午在住建局公示，共备案1142套建面约65-163㎡住宅产品，均价约4.2万/㎡。销售公示：10月29日-11月1日：“i深圳”APP进行意向登记11月1日

大湾区九城2021年1-9月商品住宅最新房价地图公开！还有近五年九城1-9月的供求量价变化解读。根据CRIC大湾区投策系统数据显示，1-9月，湾区九城中仅江门和肇庆成交均价同比有所下滑，广州均价为32036元/㎡，同比涨幅最高达18.9％。但是单9月中，深圳成交均价最高，同比涨幅也最大，为64624元/㎡，同比上涨13.8％。再说供应和成交量方面，1-9月大湾区九城中仅惠州、佛山的供应量超千万方，分别为1177.0万㎡、1024.3万㎡。成交量最多的则是佛山，达到953.0万㎡，单月成交量为60.8万㎡。9月，新增供应和成交最多的仍是广州，供应量达254.2万㎡，成交量达81.8万㎡。单月仅江门成交量同比上涨，涨幅为17.8％。注意：①统计口径为商品住宅（普通住宅、别墅、酒店式公寓）②此房价不代表今后的趋势，数据仅供参考③数据来源：CRIC大湾区投策系统接下来，对比近五年的数据，我们可以再整体看一下，1-9月大湾区九城的楼市到底有怎么的变化，分别是哪些项目成交高热！以下根据各城市的成交均价从高到低排序进行解读，供大家参考：深圳市根据CRIC大湾区投策系统数据统计，2021年1-9月，深圳商品住宅供应量为432.8万㎡，同比上涨20.6％。成交量为443.7万㎡，同比上涨30.5％，供求比为0.98。其中宝安区为供应成交主力区域，分别为106.5万㎡、105.0万㎡。新房成交均价为63702元/㎡，同比上涨15.2％，套均价为581万/套。福田和南山区的均价10万+/㎡。9月，深圳商品住宅供应量达125.2万㎡，龙华区供应量最多为28.7万㎡。成交量达38.3万㎡，成交均价为64624元/㎡，同比上涨13.8％，主力成交项目为【云科府】。单从区域看，宝安区成交量最多达10.2万㎡。广州市2021年1-9月，广州商品住宅供应量为946.7万㎡，成交量为933.0万㎡，供求比为1.01。其中增城区为供应成交主力区域，分别为277.2万㎡、216.9万㎡。新房成交均价为32036元/㎡，同比上涨18.9％。套均价为323万/套。9月单月供应成交量分别为254.2万㎡、81.8万㎡，主力成交项目为【合生中央城】。东莞市2021年1-9月，东莞商品住宅供应量为451.2万㎡，成交量为383.9万㎡，供求比为1.18。其中松山湖片区为供应成交主力区域，分别为146.3万㎡、121.1万㎡。新房成交均价为27285元/㎡，同比上涨15.0％。套均价为291万/套。9月单月供应量为49.4万㎡，成交量为30.9万㎡，主力成交项目为【佳兆业时代·芳华】。珠海市2021年1-9月，珠海商品住宅供应量达374.6万㎡，成交量达436.1万㎡，供求比为0.86。其中香洲区为供应成交主力区域，分别为149.1万㎡、180.9万㎡。新房成交均价为27230元/㎡，同比微涨5.7％，套均价为284万/套。9月单月供应量为51.8万㎡，成交量为37.7万㎡，主力成交项目为【恒大滨江左岸花园】。佛山市2021年1-9月，佛山商品住宅供应量为1024.3万㎡，成交量为953.0万㎡，供求比为1.07。其中顺德为供应成交主力区域，分别为318.0万㎡、319.6万㎡。新房成交均价为17725元/㎡，同比上涨14.2％。套均价为181万/套。9月单月供应130.9万㎡，成交60.8万㎡，主力成交项目为【时代全球创客小镇】。中山市2021年1-9月，中山商品住宅供应量为424.3万㎡，成交量为473.9万㎡，供求比为0.9，其中南朗镇为供应成交主力区域，达64.5万㎡；火炬开发区为成交主力区域，达59.0万㎡。新房成交均价为15198元/㎡，同比上涨11.5％，套均价为159万/套。9月单月供应66.7万㎡，成交35.5万㎡，主力成交项目为【新城金樾岚庭】。惠州市2021年1-9月，惠州商品住宅供应量为1177.0万㎡，成交量为835.5万㎡，供求比为1.41。其中惠城区为供应成交主力区域，分别为288.7万㎡、208.2万㎡。新房成交均价为13009元/㎡，同比上涨5.6％，套均价为137万/套。9月单月供应205.9万㎡，成交58.8万㎡，主力成交项目为【恒大翡翠华府】。江门市2021年1-9月，江门商品住宅供应量为527.3万㎡，成交量为408.3万㎡，供求比为1.29。其中蓬江区为供应成交主力区域，分别为107.2万㎡、70.8万㎡。新房成交均价为9407元/㎡，同比微降2.5％，套均价为102万/套。9月单月供应76.0万㎡，成交33.4万㎡，同比涨幅为17.8％，主力成交项目为【恒大泉都】。肇庆市2021年1-9月，肇庆商品住宅供应量为339.2万㎡，成交量为314.1万㎡，供求比为1.08。其中肇庆新区为供应主力区域，达56.6万㎡；四会区为成交主力区域，达46.5万㎡。新房成交均价为6489元/㎡，同比下降7.1％，套均价为67万/套。9月单月供应47.8万㎡，成交22.2万㎡，主力成交项目为【肇庆恒大世纪梦幻城】。【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——克而瑞深圳专题：“房地产税改革试点”解读坪山【花样年旭辉好时光家园】获批预售，777套住宅，均价4.21万/㎡深圳第三批集中供地来了，11宗地，起始价352亿！10月大深圳「精工豪宅/匠心美宅产品」入围项目展示10月大深圳「轻奢人居产品」入围项目展示2021年10月大深圳「深莞惠珠」产品力测评入围名单揭晓！楼市“寒风”吹向土拍市场，东莞接连两宗商住地终止出让金九开盘量达26个，供应大幅放量成交仍未见起色，环比下降41％！排位激战，50强销售8378亿！2021年前三季度大湾区房企销售榜发布深圳9月各在售项目网签价表出炉，20多个新盘入市创新高各大房企抢拼“黄金周”，大湾区9城国庆楼市报告专题新鲜出炉国庆前夕新盘集中入市，深圳楼市“银十”好开局！

"2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定（后称）《决定》），为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。"什么是房地产税？及房地产税在国内的改革发展◆

10月27日，坪山区【花样年旭辉好时光家园】项目取得预售证并在住建局公示，共备案777套住宅，推售建面约70-118㎡，均价约4.21万/㎡，根据28日发布的销售方案显示，423套住宅可售，均为精装交付。销售公示：10月28日-31日：“i深圳”APP进行意向登记10月31日

深圳今年的第三批集中供地来了！10月27日上午，深圳发布本年度第三批“集中供地”出让公告，出让时间为11月25日。公开挂牌11宗涉宅用地，其中前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、宝安区2宗（松岗地块为第二轮流拍）、光明区3宗、龙岗区2宗、坪山区1宗、福田区1宗。这次出让的总土地面积约38.07万㎡，总建筑面积约191.32万㎡，起始总价351.99亿元。从区域来看，光明这次出让的宅地数量最多，3宗地块；其次是宝安、南山、龙岗，各2宗地。11宗土地详情及分布本次土拍规则特点：一是持续营造平稳有序的市场竞争环境。本批次用地挂牌方案延续了第二批次用地成功出让经验，除2宗人才住房用地（福田皇岗B106-0065和龙岗宝龙G02315-0026）以外，其余用地主要采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。本批次用地最高溢价率仍控制在15%以内，通过明确普通商品住房及各类出售型公共住房的销售限价持续强化“房地联动”，持续引导市场预期。继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式，如同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函。同一企业参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买），已竞得3宗用地的企业，自动丧失本批次用地的继续竞买资格等。进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。二是持续发掘居住用地供应潜力。本批次用地中有2宗轨道上盖综合开发用地，在公共设施可承载的前提下，鼓励轨道场站及周边提高开发强度实施以居住为主的综合开发，充分体现了“增总量、优布局、调结构、提品质”住房发展策略，进一步挖掘居住用地潜力、优化空间资源配置。三是持续优化区域住房结构类型。本批次用地初始建设的公共住房类型有公共租赁住房、安居型商品房、出租型或出售型人才住房，竞建设类型主要为出售型人才住房，结合区域特点差异化调配住房类型，着力构建职住平衡、产城融合的城市空间结构。·南山区招商街道K103-0016宗地初始建设出售型人才住房面积为166420㎡，竞最高限制面积为33280㎡。普通商品住房销售均价不得高于96100元/㎡，出售型人才住房平均售价不得高于57600元/㎡，最高售价不得高于60500元/㎡。前海桂湾T201-0168宗地项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价为92000元/㎡。出售型人才住房售价(不含室内装修价格)平均售价为55200元/㎡、最高售价为58000元/㎡。·福田区B106-0065宗地出售型人才住房销售均价不得高于52800元/㎡，最高售价不得高于55400元/㎡。进入地铁10号线安全保护区276.77㎡，竞得人建设方案需事先征得地铁（铁路）建设运营单位书面意见同意后，方可办理该用地的《建设工程规划许可证》。·龙岗区宝龙街道G02315-0026宗地出售型人才住房销售均价不得高于21700元/㎡，最高售价不得高于22800元/㎡。园山街道G01063-0264宗地初始建设出售型人才住房面积为65620㎡，竞最高限制面积为13120㎡。项目建成后普通商品住房销售均价不得高于50800元/㎡，出售型人才住房平均售价不得高于30400元/㎡，最高售价不得高于31900元/㎡。·宝安区新安街道A004-0175宗地初始建设不少于2000㎡的无偿移交的出租型人才住房，竞出售型人才住房面积。宗地项目建成后普通商品住房销售均价不得高于85500元/㎡，出售型人才房平均售价不得高于51300元/㎡、最高售价不得高于53900元/㎡。松岗街道A407-1020宗地初始建设不少于13825㎡的出售型安居型商品房，竞出售型安居商品房面积。项目建成后普通商品住房销售均价不得高于44500元/㎡，安居型商品房平均售价不得高于21400元/㎡、最高售价不得高于22500元/㎡。·坪山区坑梓街道G14301-0115宗地初始建设不少于8900㎡的出售型安居型商品房，竞出售型安居商品房面积。项目建成后普通商品住房销售均价不得高于34200元/㎡，出售型安居型商品房平均售价不得高于17100元/㎡、最高售价不得高于18000元/㎡。·光明区玉塘街道A606-0258宗地初始建设不少于9360㎡的出售型人才住房，竞出售型人才住房面积。项目建成后普通商品住房销售均价不得高于43400元/㎡，出售型人才住房平均售价不得高于26000元/㎡、最高售价不得高于27300元/㎡。·新湖街道A641-0029宗地初始建设不少于2800㎡的出售型人才住房，竞出售型人才住房面积。项目建成后普通商品住房销售均价不得高于45300元/㎡，出售型人才住房平均售价不得高于27100元/㎡、最高售价不得高于28500元/㎡。·新湖街道A641-0030宗地初始建设不少于8100㎡的无偿移交的公共租赁住房，竞出售型人才住房面积。项目建成后普通商品住房销售均价不得高于45300元/㎡，出售型人才住房平均售价不得高于27100

轻奢人居入围项目展示2021年10月大深圳

10月入围项目展示2021年10月大深圳

2021年以来，土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政，在首轮集中供地中，部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高，有违政策初衷。多城紧急更改第二轮集中供地规则，增加了“竞品质”内容，更有甚者在土拍阶段直接“定品质”。行业进入竞品质时代，房地产行业将回归产品属性，产品与服务品质将成为企业在未来竞争中取胜的关键砝码，企业也需要对产品进行不断地打造与提升。克而瑞已连续四年聚焦行业产品力建设变化，深入推进产品力工作持续发展。从4月初大深圳产品力测评工作全面启动，项目填报进程如火如荼，经过综合数据筛选、产品调研、居住类产品力模型等测评工作，2021年度大深圳「深莞惠珠」产品力测评已入围项目有：精工豪宅轻奢人居匠心美宅上半年入围展示1上半年入围展示1上半年入围展示1上半年入围展示2上半年入围展示2上半年入围展示27月入围展示7月入围展示7月入围展示8月入围展示9月入围展示△

曾经楼市热的一路上扬的东莞，在过去的九个月，经历了“227”、“802”两次超大力度调控之后，不管是新房还是二手房都降温明显。反观土拍市场却十分火热，就在大家都以为东莞土拍市场将延续上半年的火热氛围时，接连两宗商住地无人竞拍终止出让……官方房价地图，进一步稳房价9月30日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于发布商品住房价格地图的通知》。为确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，加强新建商品住房价格指导，根据有关文件要求，住建局正式发布全市商品住房价格地图（简称“房价地图”）。克而瑞深圳统计了9月份东莞各镇街的商品住宅成交均价，并与官方数据进行对比。由上述表格可以看出来，除了滨海湾新区的三个板块没有成交以外，其他33个镇街9月份都有项目成交。其中高埗、麻涌、清溪、横沥、企石和中堂这五个镇的成交均价超过官方房价地图中的限价，尤其是企石镇，官方限价为17655元/㎡，而该镇9月份均价为2万+/㎡，远超官方限价。主要由于该镇的【华润·公园九里】别墅均价在3万/㎡上下，拉高了企石9月的成交均价。在二手房趋冷之后，东莞的新房和土拍热度仍不减，特别是在土拍方面，多宗地块创区域新“地王”。所以官方发布这份房价地图，主要起到稳房价和稳地价的作用。未来房价地图将会常态化发布，住宅价格分区制度也会逐步建立，官方房价地图将成为未来东莞住宅用地限房价出让的重要参考，也在一定程度上决定着未来各镇街各片区新房价格。而这个房价地图也是东莞有史以来最直观、最完整的价格地图，基本涵盖了所有的镇街，价格体系也基本成型。二手房指导价出炉，市场进一步转凉继9月30日发布房价地图、东莞摇号政策落地、二手房个税下降的重磅消息后，10月8日，东莞二手房指导价政策正式出台，同步发布了东莞218个二手楼盘交易参考价格。指导价发布的第三天，根据相关数据显示，东莞全市二手房降价房源已接近7000套。除了降价潮，东莞二手房市场面临的还有成交量断崖式下跌，本来东莞在“227”新政后，市场就已经萎靡不振，上半年一二手成交量都在2000套上下徘徊，上半年成交量同比大跌42.8%。而二手房指导价一出台，市场观望情绪加重，东莞二手房市场进一步转凉。四季度土拍接连遇冷，“寒风”吹向土市可以说，经过房价地图、二手房参考价和一系列的政策洗礼过后，东莞土拍由热转冷，原定于今日（10.20）出让的塘厦商住地因没有房企报名发布终止出让通知，这也是东莞年内首次出现商住地终止出让的情况。无独有偶，今天又1宗商住地块撤牌终止出让，该地块位于长安镇，继塘厦地块后再度出现终止出让。此次终止的这2宗地块，周边配套及发展前景都不错，特别是长安地块，旁边是vivo总部、小天才公司，紧邻滨海湾新区，但最终却无房企竞拍，导致流拍终止。这2宗地块所处的塘厦和长安镇，近几年来商住地的供应都很少，根据CRIC数据统计，塘厦镇自2016年1月至今，只有3宗商住地成交，分别被前海控股和深圳人才安居拿下；长安镇就更少了，2016年1月至今，仅1宗商住地成交，被碧桂园拿下，建成的【碧桂园云悦半山】现处于在售状态。对比此前的东莞土地市场，可谓是反差之大。根据CRIC数据统计，截止到10月20日，东莞共有28宗商住地成交，绝大多数地块达到封顶价。调控政策开始发力，诸多房企本身资金紧张，又在政府的严格管控下，对于土拍市场也失去了热情。而两宗地块都为限售价地块，这也是让诸多房企望而却步的原因。当调控进入深水区，二手房指导价出台，新房打新热情骤减，土拍市场遇冷，随着调控趋严，未来东莞楼市区域分化将会越来越明显。【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】——END——深圳金九开盘量达26个，供应大幅放量成交仍未见起色，环比下降41％！排位激战，50强销售8378亿！2021年前三季度大湾区房企销售榜发布深圳9月各在售项目网签价表出炉，20多个新盘入市创新高各大房企抢拼“黄金周”，大湾区9城国庆楼市报告专题新鲜出炉国庆前夕新盘集中入市，深圳楼市“银十”好开局！2021年1-9月

珠海·江门·河源·梅州

珠海·江门·河源·梅州

根据CRIC数据显示，9月，深圳的普通住宅供应面积112.26万㎡，成为近两年月度供应量新高，环比增长125.4%，同比增长65.4%。成交面积为32.68万㎡，同环比分别下降30.8％和48.8％，9月份住宅的供求比高达3.43。另外，本月成交均价回到正常水平，为65006元/㎡。再来看看9月深圳各区的网签房价地图，除了坪山和大鹏新区的成交均价环比上涨和福田区9月份无项目网签以外，其他各区成交均价均环比下跌。从9月单月各板块的网签数据来看，共有33个板块有网签，6个板块套均价超千万，其中4个板块成交均价超10万/㎡。下面来看看9月份各区具体项目网签成交情况，以及1-8月的项目网签情况，可查看往期推文回顾：8月项目网签7月项目网签6月项目网签5月项目网签4月项目网签3月项目网签2月项目网签1月项目网签根据CRIC数据显示，9月共有74个住宅项目有网签，共成交3336套，环比下降43.2％，只有8个项目网签数超百套。虽然网签相比上月有降温，但是9月份共有22个普通住宅项目开盘和加推，推出超万套新房，成为今年项目开盘数量最多的一个月。别墅方面，仅深汕特别合作区的【深汕华侨城纯水岸】成交3套，网签均价为22578元/㎡。商务公寓方面，深圳9月商务公寓共有55个项目有网签，共成交1000套，成交均价为62706元/㎡，环比上涨4.8％，其中仅【恒大珺睿大厦】成交超百套，共187套。以下为各项目成交量价详情：数据说明统计时间：2021年9月1日-9月30日统计范围：深圳主要在售普通住宅/商务公寓项目（网签均价）

“金九银十”是楼市的传统旺季，国庆期间，开发商用种类繁多的降价打折、抽奖营销、美食游戏等活动吸引购房者。但即便开发商频频营销，今年湾区九城整体楼市表现仍欠佳，各城市分化严重。深圳新房成交回归高位，达十年来新高，开盘项目去化分级明显；而广州虽然国庆供应充足，房企大力推货，但市场调控初显，成交较为平淡；东莞、惠州、珠海和中山情况类似，市场热度降温都较明显；江门、佛山和肇庆成交量同比微涨，但是表现仍较为平淡。下面来看一下各市的具体表现。深圳2021年深圳国庆期间网签住宅1081套，同比上涨164%，日均成交154套，创下近十年新高，由于网签滞后影响，黄金周成交主要来自9月深圳新盘大批量供应。光明区、龙岗区和宝安区三区成交较热，国庆期间各大房企营销上无较大优惠活动；部分推出国庆特价房、成交砸金蛋、暖场及来访转盘活动。数据来源：CRIC国庆节前一周深圳开盘9个住宅项目，其中5个项目当天去化率100%，光明、宝安等集中开发的区域比较受青睐，尽管当下市场相对理性，但受地段、配套、限价政策下较好的性价比等因素，都促成了新盘火爆。广州2021年广州国庆期间网签量不及去年同期，为711套，同比下跌33%，黄金周楼市成交并未出现惊喜，表现较为平常。成交量前三区域为增城、黄埔、花都，分别为219套、142套、86套。与中秋相比，广州国庆期间各盘营销活动明显增多，售楼处多举办暖场活动聚集人气，同时借助“优惠打折、抽奖、送健康卡”

【2021年10月4日-10月10日】周报（含深汕特别合作区项目）据CRIC数据统计，本周深圳普通住宅新增供应1个项目，124套房源，供应面积为17491㎡。成交方面量跌价涨，总成交697套，成交面积71649㎡，环比下降26.6％；成交均价为56508元/㎡，环比微涨1.4％。而在十一黄金周，深圳全市普通住宅网签量达1081套，成交面积更是超11万㎡，同比涨幅达177.6％，创下十年新高。网签上千套仅在2010年和今年发生。开盘方面，房企大多是在国庆假期前积极推盘，在9月27日-10月3日期间，共有6个项目开盘，其中【招商领玺二期】开盘全售罄，而在10月4日-10月10日仅2个项目开盘，【万丰海岸城瑧园】开盘全售罄。政策/市场·

目前，克而瑞深圳区域已发布了2021年1-9月深圳/东莞房企及9月项目销售榜，那深莞惠周边这些城市的房地产市场及房企表现如何呢？今天正式发布珠海、江门、河源、梅州四城2021年1-9月房企流量销售榜TOP10，从流量销售金额、销售面积两方面业绩呈现，反映2021年1-9月

易居克而瑞深圳区域房企流量销售篇CRIC

易居克而瑞深圳区域房企流量销售篇CRIC

随着9月29日西湖股份摇号竞得南山西丽全自持租赁住房地块，深圳二轮集中供地才算最终落下帷幕！深圳第二轮土拍所有地块的总价限价整体下调20%，最高溢价率从45%整体降至15%，普通商品住房销售指导价降幅在3%-9.2%。在土地达到最高溢价率后，将以往竞人才住房改为竞全年期自持租赁住房面积。这些规则调整全部都意在进一步控制地价和降低未来指导售价，给市场“预冷”。下面来看看深圳这次土拍的几个特征和几大之最。克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为:1、与第一轮集中供地相比，深圳第二轮的土地供应量明显增大，但在土拍规则更严格，土地降价之下，第二轮土拍关注度较高，热度却有所下降。相较于其他流拍率较高的城市而言，深圳本轮土拍以22宗成交21宗，流拍1宗，且其中17宗达封顶溢价的成绩收官，表明整个市场对深圳这个城市的发展，仍然有较为乐观的预期。2、第二轮土拍供应增加但参拍的房企数量却减少，受制于土拍规则的调整和拍地资金的严控，倒逼开发商拿地更趋于理性，国企、央企凭借融资优势和较强的资金实力成为本轮土拍的主力军。根据现有的土拍情况来看，未来市场上，资金健康度越高的房企在热门城市的拿地空间越大。3、土拍规则调整后，溢价率的下调幅度大于新房销售限价的下调幅度，给拿地房企保留一定的获利空间，17宗地达到最高限价后，较多宗地由竞配建面积调整至竞全年自持租赁面积，稳定未来保障性租赁住房的供应，同时亦是深圳贯彻落实中央“住有所居”调控的决心。17宗地块达到最高限价17宗地块触及最高价，占比达77%，由于土拍规则将溢价率上限由45%下调为15%，这17宗地溢价率基本到了15%的上限，其中南山区西丽板块的租赁用地甚至进入摇号环节，1宗流拍（由于商业占比高达60%），其余4宗底价成交。最贵地块宝安松岗A401-0187地块深铁置业竞得，成交总价63.29亿元，成交楼板价12389元/㎡最高楼板价前海桂湾T201-0157地块天健集团竞得，成交楼板价41490元/㎡，成交总价为52.41亿最大赢家中海地产收获四块宝地，分别为龙华民治A817-0614宗地，36.66亿+配建2.4万㎡光明凤凰A503-0093宗地，37.34亿+配建2.1万㎡龙岗宝龙G11101-1126宗地，28.04亿+配建3.8万㎡龙华民治A811-0344宗地，25.11亿+配建1.4万㎡平均溢价率12.24%溢价率最高为15.00%美盛地产以8.05亿元竞得，成交楼面价11926元/㎡国央企PK民企国/央企18宗，民企3宗据统计，总共仅有18家左右房企参拍，相较于第一轮6宗地块，吸引了25家以上房企参拍，此次参拍房企数量尚不及地块数量，中海、保利、华发和华润均报名了10宗以上地块，大部分地块的参拍房企数量在3-5家，国企和央企参与度更高。从最终拿地结果来看，中海、保利分别竞得4、3宗地块，特区建发集团、深汕城投也有项目入账。最终国企和央企拿下18宗，表现强势，民企拿下3宗。参拍房企数量少，国企、央企是主力军。主要是国企和央企本身的融资成本确实比较低，加之国企和央企这两年的商品房销售业绩相对较好，大多财务状况也较为健康，所以有较大的拿地空间。在市场层面，由于受到银行贷款集中度管理的影响，1-8月房企到位资金增速持续回落，房企资金面持续承压，加之新规下严控资金来源，这也就影响了房企的拿地意愿。近期热点城市土地拍卖要求开发配套设施的供给，往往就是国企和央企承担的责任更大一点，从这个角度来讲，这一轮的国企和央企不管是广州也好，深圳也好，参与力度都比较大一些。房企拿地金额TOP5楼板价TOP5成交总价TOP5短期内土地出让规则不会调整，毕竟这是长效机制，不能市场稍微冷了一点就开始放弃了，不过，地方政府可能会调整出让规则，比如拿一些优质地块，比方降低配套建设的比例。预计三季度的出让时间会推迟，出让规则也会调整，现在还有一定的不确定性。至于楼市政策，应该还是会保持稳定。【以上仅为个人观点，不代表所在企业观点】——END——往期精彩：452.97亿！中海独揽4宗，保利3宗，深圳集中供地二批土拍结束广州土拍黯然落幕，明日深圳即将开拍，哪些地块值得关注？9月大深圳「精工豪宅/轻奢人居产品」入围项目展示二轮土拍进行中，多个城市转冷，深圳将何去何从？2021年9月大深圳「深莞惠珠」产品力测评入围名单揭晓！湾区最新房价地图公开，各市房价最高的都是哪些地方？前海8倍扩容！片区及周边城市利好影响，多个风口指向8月深圳楼、地市火热！新房供不应求，成交均价环比上涨39.1％周度新房供应量达今年最高，供求比超3，“金九”热度尚未显现东莞各镇街房价最新出炉，“莞八条”究竟影响多大？保障性租赁住房，如何让深圳年轻人实现“住有所居”？8月深圳新房住宅75个项目网签，房价大变化！大湾区礼包：前海扩容、横琴升级，将带来新红利！深圳丨2021年1-8月房企销售榜发布！（附CRIC解读）东莞丨2021年1-8月房企销售榜发布！（附CRIC解读）2021年1-8月

读1、TOP20业绩2208.44亿元，同比上涨51.8%；2、金额榜前五强稳定不变，业绩均超百亿；3、楼市降温，新房住宅成交大幅下滑。☉

下午18时，随着光明新湖A622-0118地块的成交，深圳2021“集中供地”第二次土拍落下帷幕！今天，深圳分两场挂出22宗涉宅用地，共揽金452.97亿！此次参拍的企业超过15家，包括华润、中海、保利置业、华发、招商、深铁、天健、龙湖与联发等企业。此次土拍国企是主角，中海参与了18块地，其次是保利和华发，都参与10块以上的地块。宝安区松岗A407-1020没有开发商报名。上午共拍11宗地，10宗地成功成交，共揽金285.42亿元。2宗地块底价成交，8宗分别为中海、保利置业、天健、特建发与金地等企业斩获，南山西丽地块，明日上午10时，华润与西湖摇号决出最终竞得企业。下午同样挂牌11宗地，10宗成功出让，1宗流拍，共揽金约165.15亿元。最终中海和保利成为最大赢家，中海拿下4宗地，共计127.15亿元，保利拿下3宗地，共计71.73亿元。下面来看一下今天的土拍战报！·上午·土拍开始前，就有两宗地块以底价成交，分别为宝安松岗A401-0187地块，定向成交，被深铁置业拿下，并定名深铁璟城，这也是深圳第二次集中供地计划中占地面积最大，挂牌起始价最高的一块地；深汕E2021-0002地块，被深汕城投斩获。10点，土拍正式开始，第一宗地，前海桂湾T201-0157地块，该地块经过中海、天健、华发和华润多轮竞拍，达到最高限制地价，转竞到人才房面积，最终天健以52.41亿元，配建人才房2.8万㎡竞得。第二宗地，南山西丽T403-0401地块，该地块建设全年期自持租赁住房，三家房企竞拍，西湖、中海和华润，开拍不到十分钟，该地块就达到最高限制地价，进入摇号阶段。剩下7宗地中，6宗地都达到最高限价，进入竟配建面积，由特建发、保利、中海、金地等房企收入。·下午·下半场土拍开始前，宝安松岗A407-1020地块由于无企业竞拍被撤下。下午3点，土拍正式开始，共10宗地，9宗达到最高限价，最终竞配建面积，由华润、特发、中海、美盛、南山控股等房企收入。土拍特点：一是“三限双竞”下整体竞拍热情不减，除4宗地外，全部顶格溢价进入竞配建面积阶段。在深圳此次集中土拍中，国企成为拿地的主力军，承担了举足轻重的角色。二是资金面宽裕的粤系央企成大赢家，特别是近2年内未拿地的中海本次土拍中大幅补仓、保利首次通过招拍挂在深圳获得宅地。成交地块解读宝安区松岗A401-0187宗地成交价：63.29亿元成交楼面价：12389元/㎡溢价率：0%竞得人：深圳市地铁集团有限公司（深铁置业）CRIC解读：该地块位于宝安区松岗街道，紧贴目前11号线地铁碧头站，往南一站即可换乘6号线，交通出行便利；未来通过11号线北延衔接东莞长安，对外交通利好。片区内近五年内均无涉宅土地供应，本次第二批集中供地迎来两幅涉宅用地。伴随松岗街道的产业升级，未来人口集聚下住宅需求释放。而本宗地块同样具备“人才特供”属性，未来将以人才公寓、宿舍等住房配套满足片区住房需求。周边的【满京华云著雅庭】9月份新开盘，项目总建面达5.6万㎡，备案均价为4.89万/㎡。周边可售二手房资源均为2010年前的住宅项目，如【中海西岸华府】均价约4.4万/㎡；【松河瑞园】均价约4.8万/㎡和【集信名城】均价约3.9万/㎡。伴随松岗街道的产业升级，未来人口集聚下住宅需求释放。而本宗地块同样具备“人才特供”属性，未来将以人才公寓、宿舍等住房配套满足片区住房需求。深汕E2021-0002地块成交价：4.44亿元成交楼面价：3130元/㎡溢价率：0%竞得人：深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司（深汕城投）CRIC解读：该地块由沈海高速主干道和辅路（深汕大道）双路桥环绕，但镇上路网未完整，公交路线单一且通达性弱，道路基建有待完善，目前交通不便。深汕作为深圳第十一个区，区域内承接深圳产业资源转移较多，目前不断加快推进基建落地，目前地块右侧规划在建深汕文体中心，未来通过基础设施配套的不断完善将带来深汕产业人口住房的稳定需求。教育资源方面涵盖小学和初中但数量较少，地块三公里范围内暂无综合医院，商业资源匮乏。前海桂湾T201-0157地块成交价：52.41亿元（竞配建2.8万㎡）成交楼面价：41490元/㎡溢价率：15%参拍房企：4家（华润、天健、中海、华发）竞得人：深圳市天珺房地产开发有限公司（天健）CRIC解读：该地块处于深圳前海桂湾片区天健悦桂府北侧，片区规划为深港金融机构聚集地。规划11.14万居住人口，16.5万就业人口。地理位置优，区域板块价值高。1公里范围内有前海湾地铁站（11号线、1号线、5号线交汇处）和鲤鱼门地铁站，地铁出行较为方便。旁边就是宝安大道和月亮湾大道，约20分钟直达宝安机场和福田中心区。近2年仅有一宗商品住宅用地出让，商品住宅用地稀缺，根据规划法定图则，片区以商业、办公用地为主，未来新房住宅建面占比20%。南山西丽T403-0401地块参拍房企：3家（华润、西湖、中海）明日10点摇号CRIC解读：该地块位于南山西丽金众麒雕公馆西侧周边地铁5号线、7号线双线环绕，距离西丽湖站500米，临近动物园公交总站，涵盖众多公交线路，交通通达性好；此外，片区内还规划有深圳最大铁路枢纽高铁西丽站。临近西丽大学城，聚集大量“高智高知高位”的人群，西丽大学城片区辐射约55万人口，本宗地为租赁用地，可满足周边外来人才的居住需求。租房年龄段主要分布在25-35岁，主要来源于西丽大学城片区及留仙洞总部的工作人群，预计未来高铁建成后租户来源范围将会扩大。龙华观湖A916-0572地块成交价：1.01亿元成交楼面价：5410元/㎡溢价率：0%参拍房企：2家（龙华人才安居、西湖）竞得人：深圳市龙华人才安居有限公司CRIC解读：该地块位于观湖街道佳华领域广场南侧，周边有多家大型企业，恒亚威新材料、深圳易德明汽车电子科技有限公司、深圳思博精密机械有限公司、深圳高速公里股份有限公司等，有助于租赁去化。距离4号线观澜站约300米，交通便利。4号线串联深圳北站、福田中心区等重点片区，对租房人群较为便利。宝安沙井A301-0583地块成交价：22.5亿元（竞配建2.6万㎡）成交楼面价：12389元/㎡溢价率：15%参拍房企：5家（保利、华发、中海、特建发、金地）竞得人：深圳市特区建发投资发展有限公司（特建发）CRIC解读：该地块位于宝安沙井国际会展中心北面，近期周边在售楼盘均为酒店式公寓产品——均为招商蛇口与华侨城合作打造的“会展湾”系列产品，公寓整体均价在4.4-4.8万/㎡，考虑周边商务公寓的集中推盘，目前公寓滞售。地块周边临近广深沿江高速，约10分钟可达，对外可直达滨海湾和前海，目前依靠自驾出行。地块享受国际会展中心和海上田园的地铁线路联通，地块旁在建科技馆站，双线经过助力居民出行，未来地铁出行便捷。龙岗G09202-0047地块成交价：15.23亿元（竞配建2万㎡）成交楼面价：11686元/㎡溢价率：15%参拍房企：5家（保利、华发、天健、中海、金地）竞得人：惠州市保置房地产开发有限公司（保利）CRIC解读：该地块位于龙岗街道颐翠名庭北侧，周边居住氛围较好，商业配套方面有华润万家和华泰百货，能满足基本的生活需求。目前周边有一所综合型医院，深圳第九人民医院。15分钟可达龙岗湿地公园，自然环境优越。周边目前在售项目有【颐璟名庭】，今年7月开盘，均价为4.3万/㎡；【颐翠名庭】2020年8月开盘，均价为4.3万/㎡；【今日香沙御景园】2020年7月开盘，包含住宅和公寓项目，主推小户型公寓;【利德悦府】2021年1月开盘，均价为3.7万/㎡。龙华民治A817-0614地块成交价：36.66亿元（竞配建2.4万㎡）成交楼面价：29932元/㎡溢价率：15%参拍房企：4家（华润、中海、保利、华发）竞得人：佛山市顺德中海嘉和房地产开发商有限公司CRIC解读：该地块位于龙华民治龙光玖悦台北侧，周边2km近3年内有7宗纯住宅成交，其中紧挨项目龙光地产项目【龙光玖悦台】已经入市，均价8.9万/㎡；中海在售项目均价约7.5万/㎡，处于尾盘中；五矿地产在售项目均价约4.1万/㎡，处于尾盘中，星河地产拿下的商住地（出售型人才住房，其他两宗为人才住房。地块2公里范围内地铁4、6号线经过，周边1km设红山站、上塘站，交通便利。龙华民治A806-0394地块成交价：32.87亿元（竞配建2.05万㎡）成交楼面价：26879元/㎡溢价率：15%参拍房企：4家（中海、保利、招商、华润）竞得人：惠州市保置房地产开发有限公司（保利）CRIC解读：该地块位于龙华民治街道北站彩旺大原西侧，周边近两年开盘项目较少，二手房项目较多，但楼龄整体偏高，近5年入市的有3个住宅项目，其中15年入市的【龙光玖龙玺】及18年入市的【新彩苑】二手房均价达9-10万/㎡。该地块处于地铁4号线与6号线的轨道桥之间，但与相近的地铁站有一定距离，步行需12分钟。可通往深圳北地铁站无缝换乘4、5、6号线；经由深圳北高铁站快速通达东莞、广州及周边城市。光明凤凰A503-0093地块成交价：37.34亿元（竞配建2.1万㎡）成交楼面价：21379元/㎡溢价率：15%参拍房企：4家（保利、招商、华润、中海）竞得人：深圳市中海启明房地产开发有限公司CRIC解读：该地块位于光明街道高铁站西侧，三公里范围内地铁6号线经过，设光明城站、长圳站、观光路站。地块距离光明城站约500米，出行方便，交通利好。地块周边在售楼盘都为公寓产品，新房住宅稀缺。【盛荟红星】2020年9月首开，主推公寓，目前均价约2.8万/㎡，【特区建发乐府广场】为2020年8月首开的公寓项目，最新售价近4万/㎡。光明马田A631-0115地块成交价：19.67亿元（竞配建2万㎡）成交楼面价：16202元/㎡溢价率：15%参拍房企：4家（保利、招商、中海、金地）竞得人：云南杰鑫宁房地产开发有限公司(金地)CRIC解读：该地块位于光明马田，三公里范围内地铁6号线经过，设溪头站、松岗公园站、薯田埔站、合水口站、公明广场站。地块距离薯田埔站约500米，出行便捷。周边项目【联投东方世家花园】2021年9月加推599套78-142㎡住宅，均价约4.6万/㎡；【汇智时代广场】2021年5月首开，主推公寓，目前均价约3.8万/㎡；【龙湖·上城】为2021年5月推出296套宿舍产品，建面约36-38㎡，销售售价约3万/㎡。宝安松岗A407-1020地块流拍CRIC解读：该地块位于松岗沙浦围工业大道以西、沙江路以北、松兴路以南，为商业+居住用地，初始配建不少于13825㎡的出售型安居房。该地块商业占比高达60％，竞配酒店要求过于苛刻，导致流拍。宝安福海A208-0989地块成交价：21.82亿元（竞配建1.3万㎡）成交楼面价：21351元/㎡溢价率：15%参拍房企：5家（保利、华发、中海、华润、天健）竞得人：东莞市润石房地产有限公司（华润）CRIC解读：该地块位于宝安福永板块桥头地铁站旁，受板块内国际会展中心利好推动影响，近期周边在售楼盘均为酒店式公寓产品，其中招商蛇口与华侨城合作的“会展湾”系列集中推盘，如【会展湾云岸】和【会展湾·东城】，公寓整体均价在4.4-4.8万/㎡，目前公寓存在滞售的情况。受板块开发带动下，项目地块三公里范围内即将迎来新盘入市，预计两个新盘将在未来一年内推售，考虑近两年间宝安商品房市场的火热，未来项目地块的去化压力较小。龙岗南湾G06301-0416地块成交价：12.07亿元（竞配建1.15万㎡）成交楼面价：19622元/㎡溢价率：15%参拍房企：7家（特发、华发、保利、中海、美盛、金地、天健）竞得人：深圳市特发衡佳房地产投资有限公司CRIC解读：该地块位于龙岗南湾街道石芽岭学校南侧，周边项目【佳兆业·壹都汇大厦】为普通住宅，均价约5.9万/㎡，而【启迪协信科技园】为公寓，均价4万/㎡。该片区楼盘密集，大多楼盘均已售罄，居住氛围好。目前有4个新盘待入市，价格待定，均为普通住宅，其中有两个新盘为旧改项目。龙岗宝龙G11101-1126地块成交价：28.04亿元（竞配建3.8万㎡）成交楼面价：11687元/㎡溢价率：15%参拍房企：3家（华发、中海、华润）竞得人：东莞市中海嘉和房地产开发有限公司CRIC解读：该地块位于龙岗宝龙街道悦龙华府北侧，周边在售楼盘有6个，竞争压力大。其中有4个普通住宅，其余3个为公寓产品，普通住宅均价4万/㎡左右。【兆邦基碧湖春天】2021年7月开盘，均价3.8万/㎡，刚需产品为主。【恒大城二期】2020年3月开盘，均价3.8万/㎡。【信达泰禾·金尊府】2021年5月开盘，均价4.2万/㎡。【润樾山】2020年11月开盘，均价3.8万/㎡。周边有4个普通住宅项目新开盘，竞争压力大。龙岗G10101-0329地块成交价：8.05亿元（竞配建0.5万㎡）成交楼面价：11926元/㎡溢价率：15%参拍房企：7家（联发、美盛、华发、华润、中海、深房、天健）竞得人：郑州美盛房地产有限公司该地块位于龙岗区龙岗街道颐翠名庭北侧，和G09202-0047地块享相似配套。龙岗宝龙G02113-0052地块成交价：11.78亿元（竞配建1.2万㎡）成交楼面价：14414元/㎡溢价率：15%参拍房企：5家（保利、华发、中海、金地、南山）竞得人：苏州南山新吴房地产开发有限公司CRIC解读：该地块位于龙岗宝龙街道金地名西侧，地块一公里范围内有两个在售项目，【京基御景半山花园】2019年9月首开，主推三房，目前均价近4.3万/㎡，【宝昌御峰公馆】为2019年12月首开，最新均价4.1万/㎡。两公里外在售项目【碧桂园观麓】为2020年9月首开均价3.6万/㎡。三个在售项目都是普通住宅，主推刚需产品。具备一定的居住氛围，消费低端，商业配套欠缺，没有大型商超，各方面还有待升级完善。地块附近有马鞍岭和水库，环境优越。龙华民治A811-0344地块成交价：25.11亿元（竞配建1.4万㎡）成交楼面价：32781元/㎡溢价率：15%参拍房企：5家（保利、华润、中海等）竞得人：佛山市顺德中海嘉和房地产开发有限公司CRIC解读：该地块位于龙华民治街道北站创业花南，地块周边已售罄项目【金亨利都荟首府】在2020年7月售罄，均价为7.8万/㎡；周边在售住宅项目【龙光玖悦台】2020年8月开盘，成交均价在8.9万/㎡，其余两项目均为公寓项目。坪山碧岭G11329-0102地块成交价：23.63亿元（竞配建3万㎡）成交楼面价：13040元/㎡溢价率：15%参拍房企：5家（保利、华发、中海、华润、天健）竞得人：惠州市保置房地产开发有限公司（保利）CRIC解读：该地块位于坪山碧岭街道宝达科南侧，近两年内，该片区共计成交3宗宅地，目前除龙光地块外，其余两宗地均已入市；五矿2019年成交的纯宅地楼面价1.98万/㎡，项目【万樾府】已经入市并已售罄。招商+华润开发项目【润樾府】，目前处于尾盘阶段。近两年内，该片区共计成交3宗宅地，目前除龙光地块外，其余两宗地均已入市；五矿2019年成交的纯宅地楼面价1.98万/㎡，项目【万樾府】已经入市并已售罄。招商+华润开发项目【润樾府】，目前处于尾盘阶段。光明A511-0039地块成交价：9.65亿元成交楼面价：18002元/㎡溢价率：0%参拍房企：3家（深房、中海、天健）竞得人：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司（深房）CRIC解读：该地块位于光明区光明街道金城大地东侧，周边新盘开盘售罄需求旺盛，【盛荟红星】2020年9月首开，主推公寓，目前均价约2.8万/㎡；【特区建发乐府广场】为2020年8月首开的公寓项目，销售售价约3.9万/㎡；【佳兆业云峰汇】【民轩·揽翠台】2021年9月安居型商品房进行选房，备案约2.1万/㎡。近一年该地块周边有3地块成交。电建地产2020年成交的纯宅地楼板价2.5万/㎡，项目【电建洺悦府】已经入市并已售罄。金茂集团拍下一宗商住用地楼板价2.4万/㎡。龙光集团于第一次集中供地中拍下高溢价纯宅地。光明玉塘A602-0990地块成交价：10.62亿元（竞配建0.35万㎡）成交楼面价：18510元/㎡溢价率：15%参拍房企：8家（保利、中海、特发、特建发、龙湖、星辉/森业创达、金地、南山）竞得人：深圳市森业创达科技发展有限公司CRIC解读：该地块位于光明玉塘街道玉律小学北侧，周边项目【盛荟红星】2020年9月首开，主推公寓，目前销售均价约2.8万/㎡，【勤诚达正大城乐园】2021年7月28日推售793套67-143㎡住宅产品，当前剩余少量128㎡、143㎡大户型在售，均价约5.2万/㎡。周边已成交的土地数量较少，近年无商住用地成交，多为工业用地成交。光明新湖A622-0118地块成交价：14.38亿元（竞配建1.6万㎡）成交楼面价：15012元/㎡溢价率：15%参拍房企：9家（保利、华发、中海、华润、天健、特建发、特发、龙湖、金地）竞得人：联发集团联翔(杭州)房地产开发有限公司CRIC解读：该地块位于光明新湖街道二十二中西侧，周边目前在售三个公寓项目，【璟悦轩】2019年11月首开，主推公寓，目前均价约4.3万/㎡；【特区建发乐府广场】为2020年8月首开的公寓项目，最新售价近4万/㎡；【兆邦基端慧苑】为建面约33-38㎡公寓公寓产品，目前均价约4万/㎡。待售项目仅有【安联尚璟府】，产品类型为普通住宅。周边的二手房均价在3.5万/㎡。金茂集团2020年拍下一宗商住用地楼板价2.4万/㎡。安徽安联2020年11月成交一宗6.8万㎡纯宅地，楼板价2万/㎡。解读内容截自：克而瑞深圳区域2021年深圳第二批集中土拍专题PPT本文仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点——END——往期精彩：广州土拍黯然落幕，明日深圳即将开拍，哪些地块值得关注？9月大深圳「精工豪宅/轻奢人居产品」入围项目展示二轮土拍进行中，多个城市转冷，深圳将何去何从？2021年9月大深圳「深莞惠珠」产品力测评入围名单揭晓！湾区最新房价地图公开，各市房价最高的都是哪些地方？前海8倍扩容！片区及周边城市利好影响，多个风口指向8月深圳楼、地市火热！新房供不应求，成交均价环比上涨39.1％周度新房供应量达今年最高，供求比超3，“金九”热度尚未显现东莞各镇街房价最新出炉，“莞八条”究竟影响多大？保障性租赁住房，如何让深圳年轻人实现“住有所居”？8月深圳新房住宅75个项目网签，房价大变化！大湾区礼包：前海扩容、横琴升级，将带来新红利！深圳丨2021年1-8月房企销售榜发布！（附CRIC解读）东莞丨2021年1-8月房企销售榜发布！（附CRIC解读）2021年1-8月

"明日（9月28日），深圳将迎来2021年第二轮集中供地土拍。共22宗地，总出让面积83.38公顷，总起始价421.98亿元。"·深圳史上最严土拍克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为：“深圳第二次集中供地，相对于首次土拍而言，土地数量及质量都更为优质。对于房企而言，除了“三条红线”外，更关注现金流等相关指标；尤其面临当下的市场环境，房企的投资策略、流程、审核节点都需要重新调整。”而前两天（9月24日），深圳市地方金融监督管理局等六部门发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》，针对参与竞买深圳居住用地企业和深圳辖区内金融机构，严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加上之前公布的一系列土拍新规，无疑让这次土拍成为深圳“史上最严”土拍，但这一举措不仅可以将“房住不炒”精神和精准调控落实到源头，从供给端限制溢价水平，也有利于深圳房地产市场的进一步稳定。·土拍趋冷，焦点聚集热门地块就在今日结束的广州第二轮集中供地土拍中，48宗地，25宗流拍，超过一半的土地流拍。而最惨烈的莫过于增城，这个区域就流拍了15宗，流拍比例超过70%。第二日土拍中，位于番禺区的两宗热门地块也惨遭流拍，7家报名房企，无人出价，连黄埔科学城、白云的地块都没能幸免，接连流拍。广州二轮集中供地土拍稍显萎靡，加上之前重庆、杭州、南京等市来看，土拍市场转冷、流拍、底价成交将成为普遍现象。回到深圳本次的土拍，陈洪海提出：“从重庆、广州土拍来看，土拍整体热度下降，而优质地块竞拍热度不减、非优质地块流拍风险上升。由于在集中拍地下，保证金无法在多轮次土拍中“重复进场”，只能优先将关注度放在已有意向的重点地块上，这一层面来看深圳第二次集中供地热点地块的竞拍热度仍然难以回落。”·央企和国企仍是主力军广州二轮首日土拍中，越秀地产103亿拿下番禺2宗宅地，中海地产99亿包揽3宗宅地。另外，远洋、电建、中建、珠实地产、广州南投、粤海、葛洲坝等拿地企业都是国企或央企；第二日土拍民企的身影才慢慢增多，但最终成交的7宗地中，成交价前三的地块分别被珠实地产和知识城控股这两家国企拿下。广州本轮土拍，国资企业成为主角。▲来源于广州壹地产陈洪海还提到：“从重庆、广州拿地热度房企来看，国企、央企成为拿地的主力军，而在深圳此次集中土拍中，预计也将承担举足轻重的角色。此外，现金流充沛的龙头民企或仍将战略加仓。”根据深圳近两年的土拍来看，像中海、华润、保利等国企拍地热情较高、预计这次也将积极参拍。·部分热门地块解读根据瑞库智能投排系统评估报告，得出19宗优质地块，除前海桂湾和龙华民治的4宗优质地块竞拍热度将维系高位外，龙岗南湾、光明玉塘和光明新湖等地块热度也将居高不下。前海桂湾T201-0157地块该地位于桂湾片区三开发单元04街坊，与天健悦桂府仅隔一路。宗地项目建成后普通商品住房最高毛坯均价92000元/㎡，必须严格按限定的销售均价进行销售。前海合作区作为深圳将来重点发展的区域，桂湾这块地无疑受到众多的关注，在这之前，同位于前海的天健悦桂府、龙光前海天境、前海联合体三个地块同是限价地块，现都已拍出，成交总价分别为38.9亿、115.97亿和81.5亿。天健悦桂府宗地规定商品房毛坯入市的最高均价为9.9万/㎡，销售均价为10.3万/平方米；前海天境花园宗地规定商品房毛坯入市的最高销售均价为10.7万/㎡，最终入市均价为11.2万/㎡。所以T201-0157宗地项目建成后，入市均价将不会超过10万/㎡。▲截自：瑞库智能投排系统龙华挂出的4宗地块位置都十分好，全部位于4号线地铁沿线上，而且在深圳北站、红山上塘、龙胜这样的龙华核心区内，配套已经非常成熟，我们选取其中A811-0344地块进行分析。龙华民治A811-0344地块该地块位于龙华民治街道，挂牌总价为21.84亿。周边新房8.9万/㎡起售，待售的新房住宅面积达23万㎡，二手房项目也较多，均价在9万/㎡左右。近3年内周边有2宗纯住宅成交，其中龙光2019年成交的纯宅地楼板价4.4万/㎡，项目【龙光玖悦台】已经入市，均价8.9万/㎡；星河地产在2021年拿下的商住地（出售型人才住房），成交楼板价1.1万/㎡。而且民治作为深耕型板块，板块内商业、教育、交通等配套都十分齐全，所以预计该地块将受到不少房企追捧。▲截自：瑞库智能投排系统了解更多地块信息和瑞库系统详情可查看下图商务联系方式，联系工作人员获取【仅为个人观点，不代表所在企业观点】——END——往期精彩：9月大深圳「精工豪宅/轻奢人居产品」入围项目展示二轮土拍进行中，多个城市转冷，深圳将何去何从？2021年9月大深圳「深莞惠珠」产品力测评入围名单揭晓！湾区最新房价地图公开，各市房价最高的都是哪些地方？前海8倍扩容！片区及周边城市利好影响，多个风口指向8月深圳楼、地市火热！新房供不应求，成交均价环比上涨39.1％周度新房供应量达今年最高，供求比超3，“金九”热度尚未显现东莞各镇街房价最新出炉，“莞八条”究竟影响多大？保障性租赁住房，如何让深圳年轻人实现“住有所居”？8月深圳新房住宅75个项目网签，房价大变化！大湾区礼包：前海扩容、横琴升级，将带来新红利！深圳丨2021年1-8月房企销售榜发布！（附CRIC解读）东莞丨2021年1-8月房企销售榜发布！（附CRIC解读）2021年1-8月

各地22城集中供地土拍正在进行中，由于市场调控加码、房企融资端监管趋严，多地竞拍规则新调整，保证金比例上调、房企购地资金来源严查等，房企的参拍门槛和资金成本在一定程度上提高。导致第二批集中土拍无论从流拍还是溢价率上相比首批均有所下降，市场正在回归理性，房企拿地趋谨慎。1热点城市土拍相继遇冷在首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门、深圳等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中重庆在不限价下整体溢价率高达43%位居榜首。然而在9月24日，重庆第二轮集中供地共出让33宗地，仅花费短暂的1小时，便基本结束。最终共有5宗流拍，26宗挂牌成交，2宗竞拍成交，最高溢价率仅0.43%。刚刚结束的广州二轮集中供地首日土拍，24宗地有8宗流拍，11宗地底价成交，5宗地低溢价成交，总成交金额482亿元。无独有偶，9月15日，杭州第二轮集中供地共出让10宗地块，然而却有9宗由于报名房企数量不达标，未能进入正式竞价环节。最终，10宗地里只有1宗顺利出让。作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市,

9月入围项目展示2021年9月大深圳