楼市“寒风”吹向土拍市场，东莞接连两宗商住地终止出让

曾经楼市热的一路上扬的东莞，在过去的九个月，经历了“227”、“802”两次超大力度调控之后，不管是新房还是二手房都降温明显。反观土拍市场却十分火热，就在大家都以为东莞土拍市场将延续上半年的火热氛围时，接连两宗商住地无人竞拍终止出让……

官方房价地图，进一步稳房价

9月30日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于发布商品住房价格地图的通知》。为确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，加强新建商品住房价格指导，根据有关文件要求，住建局正式发布全市商品住房价格地图（简称“房价地图”）。克而瑞深圳统计了9月份东莞各镇街的商品住宅成交均价，并与官方数据进行对比。

由上述表格可以看出来，除了滨海湾新区的三个板块没有成交以外，其他33个镇街9月份都有项目成交。其中高埗、麻涌、清溪、横沥、企石和中堂这五个镇的成交均价超过官方房价地图中的限价，尤其是企石镇，官方限价为17655元/㎡，而该镇9月份均价为2万+/㎡，远超官方限价。主要由于该镇的【华润·公园九里】别墅均价在3万/㎡上下，拉高了企石9月的成交均价。

在二手房趋冷之后，东莞的新房和土拍热度仍不减，特别是在土拍方面，多宗地块创区域新“地王”。所以官方发布这份房价地图，主要起到稳房价和稳地价的作用。未来房价地图将会常态化发布，住宅价格分区制度也会逐步建立，官方房价地图将成为未来东莞住宅用地限房价出让的重要参考，也在一定程度上决定着未来各镇街各片区新房价格。而这个房价地图也是东莞有史以来最直观、最完整的价格地图，基本涵盖了所有的镇街，价格体系也基本成型。

二手房指导价出炉，市场进一步转凉

继9月30日发布房价地图、东莞摇号政策落地、二手房个税下降的重磅消息后，10月8日，东莞二手房指导价政策正式出台，同步发布了东莞218个二手楼盘交易参考价格。指导价发布的第三天，根据相关数据显示，东莞全市二手房降价房源已接近7000套。

除了降价潮，东莞二手房市场面临的还有成交量断崖式下跌，本来东莞在“227”新政后，市场就已经萎靡不振，上半年一二手成交量都在2000套上下徘徊，上半年成交量同比大跌42.8%。而二手房指导价一出台，市场观望情绪加重，东莞二手房市场进一步转凉。

四季度土拍接连遇冷，“寒风”吹向土市

可以说，经过房价地图、二手房参考价和一系列的政策洗礼过后，东莞土拍由热转冷，原定于今日（10.20）出让的塘厦商住地因没有房企报名发布终止出让通知，这也是东莞年内首次出现商住地终止出让的情况。无独有偶，今天又1宗商住地块撤牌终止出让，该地块位于长安镇，继塘厦地块后再度出现终止出让。

此次终止的这2宗地块，周边配套及发展前景都不错，特别是长安地块，旁边是vivo总部、小天才公司，紧邻滨海湾新区，但最终却无房企竞拍，导致流拍终止。这2宗地块所处的塘厦和长安镇，近几年来商住地的供应都很少，根据CRIC数据统计，塘厦镇自2016年1月至今，只有3宗商住地成交，分别被前海控股和深圳人才安居拿下；长安镇就更少了，2016年1月至今，仅1宗商住地成交，被碧桂园拿下，建成的【碧桂园云悦半山】现处于在售状态。

对比此前的东莞土地市场，可谓是反差之大。根据CRIC数据统计，截止到10月20日，东莞共有28宗商住地成交，绝大多数地块达到封顶价。

调控政策开始发力，诸多房企本身资金紧张，又在政府的严格管控下，对于土拍市场也失去了热情。而两宗地块都为限售价地块，这也是让诸多房企望而却步的原因。

当调控进入深水区，二手房指导价出台，新房打新热情骤减，土拍市场遇冷，随着调控趋严，未来东莞楼市区域分化将会越来越明显。

【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】

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