广州土拍黯然落幕，明日深圳即将开拍，哪些地块值得关注？
明日（9月28日），深圳将迎来2021年第二轮集中供地土拍。共22宗地，总出让面积83.38公顷，总起始价421.98亿元。
·深圳史上最严土拍
克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为：“深圳第二次集中供地，相对于首次土拍而言，土地数量及质量都更为优质。对于房企而言，除了“三条红线”外，更关注现金流等相关指标；尤其面临当下的市场环境，房企的投资策略、流程、审核节点都需要重新调整。”
而前两天（9月24日），深圳市地方金融监督管理局等六部门发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》，针对参与竞买深圳居住用地企业和深圳辖区内金融机构，严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加上之前公布的一系列土拍新规，无疑让这次土拍成为深圳“史上最严”土拍，但这一举措不仅可以将“房住不炒”精神和精准调控落实到源头，从供给端限制溢价水平，也有利于深圳房地产市场的进一步稳定。
·土拍趋冷，焦点聚集热门地块
就在今日结束的广州第二轮集中供地土拍中，48宗地，25宗流拍，超过一半的土地流拍。而最惨烈的莫过于增城，这个区域就流拍了15宗，流拍比例超过70%。第二日土拍中，位于番禺区的两宗热门地块也惨遭流拍，7家报名房企，无人出价，连黄埔科学城、白云的地块都没能幸免，接连流拍。广州二轮集中供地土拍稍显萎靡，加上之前重庆、杭州、南京等市来看，土拍市场转冷、流拍、底价成交将成为普遍现象。
回到深圳本次的土拍，陈洪海提出：“从重庆、广州土拍来看，土拍整体热度下降，而优质地块竞拍热度不减、非优质地块流拍风险上升。由于在集中拍地下，保证金无法在多轮次土拍中“重复进场”，只能优先将关注度放在已有意向的重点地块上，这一层面来看深圳第二次集中供地热点地块的竞拍热度仍然难以回落。”
·央企和国企仍是主力军
广州二轮首日土拍中，越秀地产103亿拿下番禺2宗宅地，中海地产99亿包揽3宗宅地。另外，远洋、电建、中建、珠实地产、广州南投、粤海、葛洲坝等拿地企业都是国企或央企；第二日土拍民企的身影才慢慢增多，但最终成交的7宗地中，成交价前三的地块分别被珠实地产和知识城控股这两家国企拿下。广州本轮土拍，国资企业成为主角。
▲来源于广州壹地产
陈洪海还提到：“从重庆、广州拿地热度房企来看，国企、央企成为拿地的主力军，而在深圳此次集中土拍中，预计也将承担举足轻重的角色。此外，现金流充沛的龙头民企或仍将战略加仓。”
根据深圳近两年的土拍来看，像中海、华润、保利等国企拍地热情较高、预计这次也将积极参拍。
·部分热门地块解读
根据瑞库智能投排系统评估报告，得出19宗优质地块，除前海桂湾和龙华民治的4宗优质地块竞拍热度将维系高位外，龙岗南湾、光明玉塘和光明新湖等地块热度也将居高不下。
前海桂湾T201-0157地块
该地位于桂湾片区三开发单元04街坊，与天健悦桂府仅隔一路。宗地项目建成后普通商品住房最高毛坯均价92000元/㎡，必须严格按限定的销售均价进行销售。前海合作区作为深圳将来重点发展的区域，桂湾这块地无疑受到众多的关注，在这之前，同位于前海的天健悦桂府、龙光前海天境、前海联合体三个地块同是限价地块，现都已拍出，成交总价分别为38.9亿、115.97亿和81.5亿。
天健悦桂府宗地规定商品房毛坯入市的最高均价为9.9万/㎡，销售均价为10.3万/平方米；前海天境花园宗地规定商品房毛坯入市的最高销售均价为10.7万/㎡，最终入市均价为11.2万/㎡。所以T201-0157宗地项目建成后，入市均价将不会超过10万/㎡。
▲截自：瑞库智能投排系统
龙华挂出的4宗地块位置都十分好，全部位于4号线地铁沿线上，而且在深圳北站、红山上塘、龙胜这样的龙华核心区内，配套已经非常成熟，我们选取其中A811-0344地块进行分析。
龙华民治A811-0344地块
该地块位于龙华民治街道，挂牌总价为21.84亿。周边新房8.9万/㎡起售，待售的新房住宅面积达23万㎡，二手房项目也较多，均价在9万/㎡左右。近3年内周边有2宗纯住宅成交，其中龙光2019年成交的纯宅地楼板价4.4万/㎡，项目【龙光玖悦台】已经入市，均价8.9万/㎡；星河地产在2021年拿下的商住地（出售型人才住房），成交楼板价1.1万/㎡。
而且民治作为深耕型板块，板块内商业、教育、交通等配套都十分齐全，所以预计该地块将受到不少房企追捧。
▲截自：瑞库智能投排系统
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