前海8倍扩容！片区及周边城市利好影响，多个风口指向
2021年9月6日，国务院印发的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》发布，前海合作区将打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台。方案明确，进一步扩展前海合作区发展空间，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。
回顾前海的历史
2010年8月，前海被国务院确定建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，具有部分省级经济管理权限；
2014年12月，前海又被列入国家自由贸易实验区；
2021年9月，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》出台，此次改革方案的提出，对推进粤港澳大湾区建设、支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区、增强香港同胞对祖国的向心力具有重要意义。
在深圳第二批集中供地22宗地块中，其中2宗地块属于大前海，均为纯住宅用地。根据深圳市2021年度建设用地供应计划得知，其中前海合作区（扩区前）片区（以下简称小前海片区），2021年仅计划供应1宗地块，即深土交告〔2021〕38号/T201-0157地块，在9月28日迎来拍卖，在小前海片区住宅急缺的情况下，预计此地块将受到前所未有的关注。
在深圳土拍溢价率下调、竞自持、摇号、下调售价等新规则下，宝安这宗住宅用地被纳入大前海后，预计竞争非常激烈，直接进入摇号阶段，其销售将沿袭会展新城片区开盘即清盘的热销态势。
01
小前海片区
住宅市场供需平衡；酒店式公寓市场表现亮眼
今年住宅市场供需较为平衡，成交均价自2019年缓慢下滑，因政府限价等政策原因，2020至2021年稳定在11万元/㎡左右。
小前海片区现无纯住宅项目可售，仅少量酒店式公寓在售。前海时代三期及招商领玺二期在建中，国润金海（暂定名）项目预计2021年下半年入市，最高限价10.7万元（毛坯）。
数据来源：CRIC大湾区投资决策系统
近三年住宅市场供需量缩减，2020年更是无住宅供应，2021年住宅市场供需较为平衡，成交均价稳定中下滑，约10万元/㎡。
蛇口及大小南山片区酒店式公寓市场近三年需求增加，供需量加大，整体市场供过于求，成交均价下滑至10万元/㎡，酒店式公寓市场较为萎靡。
蛇口及大小南山片区仅两个项目在售，当前在售部分为酒店式公寓，公寓均价9.5万元/㎡，住宅部分暂未开售。
数据来源：CRIC大湾区投资决策系统
住宅市场近三年供需逐年上涨，今年供应面积达31.5万㎡；成交面积达20.6万㎡；成交均价上涨明显，2021年均价达7.4万元/㎡。
宝安中心及大铲湾片区在售项目1个，均价11.7万元/㎡；2021年下半年预计入市项目较多，约6个待售项目。
数据来源：CRIC大湾区投资决策系统
机场及周边片区住宅市场供应量少，供需平衡，均价稳中有升；片区内无在售项目。
05
会展新城及海洋新城片区
住宅市场较为火热，供不应求态势明显
住宅市场近三年整体呈供过于求态势，2021年市场住宅回暖供应成交均环比上升，成交均价上涨明显，2021年均价达5.4万元/㎡。
会展新城片区在售项目以公寓为主，大多是会展湾大盘项目。
小前海、蛇口及大小南山片区自身资源优越，扩容后其优势继续保持，但前海扩容对小前海片区短期有一定利空，一些落地小前海的企业将被分流； 整个宝安沿海区域均纳入大前海，宝安将成为最大受益者，可以说是本次扩容后的核心利好区； 东莞滨海湾新区毗邻前海合作区，地理空间具备更大优势，可以获得更多的外溢资源，是扩容后的次核心利好区； 扩容沿着深圳的西部海岸——珠江口岸去布局，对于中山而言，深中大道预计2024年建成，中山马鞍岛到达大前海的时间将大幅缩短，受到大前海的辐射，中山马鞍岛片区亦成为此次规划的利好城市。
前海扩容可吸引更多企业入驻，有利于带动房地产发展。宝安沿海片区对深圳客群有较强吸引力，后期预料会有更多的购房客户选择大前海置业。但依赖于规划带动房价上升的红利时代已经不再，在严格的楼市调控政策下，爆发式的规划炒作红利已经过去。
【以上仅为个人观点，不代表所在企业观点】
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