二轮土拍进行中，多个城市转冷，深圳将何去何从？

克而瑞深圳区域 2022-07-02

收录于合集 #大湾区土拍#拿地 35个

各地22城集中供地土拍正在进行中，由于市场调控加码、房企融资端监管趋严，多地竞拍规则新调整，保证金比例上调、房企购地资金来源严查等，房企的参拍门槛和资金成本在一定程度上提高。导致第二批集中土拍无论从流拍还是溢价率上相比首批均有所下降，市场正在回归理性，房企拿地趋谨慎。

热点城市土拍相继遇冷

在首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门、深圳等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中重庆在不限价下整体溢价率高达43%位居榜首。

然而在9月24日，重庆第二轮集中供地共出让33宗地，仅花费短暂的1小时，便基本结束。最终共有5宗流拍，26宗挂牌成交，2宗竞拍成交，最高溢价率仅0.43%。

刚刚结束的广州二轮集中供地首日土拍，24宗地有8宗流拍，11宗地底价成交，5宗地低溢价成交，总成交金额482亿元。

无独有偶，9月15日，杭州第二轮集中供地共出让10宗地块，然而却有9宗由于报名房企数量不达标，未能进入正式竞价环节。最终，10宗地里只有1宗顺利出让。

作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市, 福州先是挂出26幅地块，随后先后宣布2宗地块因出让方案调整暂缓出让。9月7日，就在正式土拍的前一天，福州市自然资源和规划局又发布公告称，因出让方案优化，4幅地块取消出让。最终，福州成交13宗地块，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。

还有更多的城市遭遇“流拍潮”……

▲截止到9月26日各市土地成交及流拍情况

（广州二轮土拍将在27日继续竞价出让）

土地“流拍潮”，影响几何？

政府层面：土地流拍，致年度供地指标难达成，土地财政也难达预期，对于城市发展、建设带来影响；

企业层面：企业自有资金充沛、实力强的规模型开发企业，在2021年集中供应中或能按计划增加相应土地储备，而小型、杠杆率较高的开发企业，则面临洗牌风险；

市场层面：各城市发布的2021年供地总目标与近年前市场供需相对均衡，而2021年二、三批地土地的流拍，则会导致2022年新房供应量的减少，增大市场供需矛盾。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，类似杭州的流拍，从直接原因看，和竞品质的约束有关。竞品质涉及的工作量更大，即房企需要在品质优化方面不断做方案，加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束比较大，包括现房销售等，这也会使部分房企进行回避。所以此类竞品质地块后续如何更好地推向市场，真正吻合房企拿地的意愿，也是非常关键的。

“实际上房企出现这样的现象，应是值得当前重点关注的风险点。” 严跃进表示，近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。所以需要不断关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大挑战。同时，类似拿地意愿减弱的情况，也说明各地管控中需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

深圳将于9月28日

进行二轮集中供地土拍

8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。与之前发布的公告相比，此次供地规则发生了以下变化：禁马甲，设置竞买人的准入条件；地块溢价率上限统一由45%调整为15%；当土地溢价率达到最高时，改为先竞全年期自持租赁住房面积，达到上限后再公开摇号；参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺；进一步下调住房销售限价。普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。