新规之下，深圳二轮土拍成交“五大最”，表现特征如何？

随着9月29日西湖股份摇号竞得南山西丽全自持租赁住房地块，深圳二轮集中供地才算最终落下帷幕！

深圳第二轮土拍所有地块的总价限价整体下调20%，最高溢价率从45%整体降至15%，普通商品住房销售指导价降幅在3%-9.2%。在土地达到最高溢价率后，将以往竞人才住房改为竞全年期自持租赁住房面积。这些规则调整全部都意在进一步控制地价和降低未来指导售价，给市场“预冷”。

下面来看看深圳这次土拍的几个特征和几大之最。

克而瑞深圳区域总经理陈洪海认为:

1、与第一轮集中供地相比，深圳第二轮的土地供应量明显增大，但在土拍规则更严格，土地降价之下，第二轮土拍关注度较高，热度却有所下降。相较于其他流拍率较高的城市而言，深圳本轮土拍以22宗成交21宗，流拍1宗，且其中17宗达封顶溢价的成绩收官，表明整个市场对深圳这个城市的发展，仍然有较为乐观的预期。

2、第二轮土拍供应增加但参拍的房企数量却减少，受制于土拍规则的调整和拍地资金的严控，倒逼开发商拿地更趋于理性，国企、央企凭借融资优势和较强的资金实力成为本轮土拍的主力军。根据现有的土拍情况来看，未来市场上，资金健康度越高的房企在热门城市的拿地空间越大。

3、土拍规则调整后，溢价率的下调幅度大于新房销售限价的下调幅度，给拿地房企保留一定的获利空间，17宗地达到最高限价后，较多宗地由竞配建面积调整至竞全年自持租赁面积，稳定未来保障性租赁住房的供应，同时亦是深圳贯彻落实中央“住有所居”调控的决心。

17宗地块达到最高限价

17宗地块触及最高价，占比达77%，由于土拍规则将溢价率上限由45%下调为15%，这17宗地溢价率基本到了15%的上限，其中南山区西丽板块的租赁用地甚至进入摇号环节，1宗流拍（由于商业占比高达60%），其余4宗底价成交。

最贵地块

宝安松岗A401-0187地块

深铁置业竞得，成交总价63.29亿元，

成交楼板价12389元/㎡

最高楼板价

前海桂湾T201-0157地块

天健集团竞得，成交楼板价41490元/㎡，

成交总价为52.41亿

最大赢家

中海地产

收获四块宝地，分别为

龙华民治A817-0614宗地，36.66亿+配建2.4万㎡

光明凤凰A503-0093宗地，37.34亿+配建2.1万㎡

龙岗宝龙G11101-1126宗地，28.04亿+配建3.8万㎡

龙华民治A811-0344宗地，25.11亿+配建1.4万㎡

平均溢价率

12.24%

溢价率最高为15.00%

美盛地产以8.05亿元竞得，成交楼面价11926元/㎡

国央企PK民企

国/央企18宗，民企3宗

据统计，总共仅有18家左右房企参拍，相较于第一轮6宗地块，吸引了25家以上房企参拍，此次参拍房企数量尚不及地块数量，中海、保利、华发和华润均报名了10宗以上地块，大部分地块的参拍房企数量在3-5家，国企和央企参与度更高。从最终拿地结果来看，中海、保利分别竞得4、3宗地块，特区建发集团、深汕城投也有项目入账。最终国企和央企拿下18宗，表现强势，民企拿下3宗。

参拍房企数量少，国企、央企是主力军。主要是国企和央企本身的融资成本确实比较低，加之国企和央企这两年的商品房销售业绩相对较好，大多财务状况也较为健康，所以有较大的拿地空间。在市场层面，由于受到银行贷款集中度管理的影响，1-8月房企到位资金增速持续回落，房企资金面持续承压，加之新规下严控资金来源，这也就影响了房企的拿地意愿。

近期热点城市土地拍卖要求开发配套设施的供给，往往就是国企和央企承担的责任更大一点，从这个角度来讲，这一轮的国企和央企不管是广州也好，深圳也好，参与力度都比较大一些。

房企拿地金额TOP5

楼板价TOP5

成交总价TOP5

短期内土地出让规则不会调整，毕竟这是长效机制，不能市场稍微冷了一点就开始放弃了，不过，地方政府可能会调整出让规则，比如拿一些优质地块，比方降低配套建设的比例。

预计三季度的出让时间会推迟，出让规则也会调整，现在还有一定的不确定性。至于楼市政策，应该还是会保持稳定。

【以上仅为个人观点，不代表所在企业观点】

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