疫中探市丨疫情下【深圳】城市房地产市场前景展望全面解读

行业下行压力仍存，叠加疫情影响，地方纾困救市政策频出。而经历过疫情短暂停摆的深圳楼市，目前整体市场情况如何？全国土拍分化加剧、整体平淡，深圳缘何逆市火热？未来深圳楼市将如何变化？【疫中探市-深圳】专栏将带来全面洞察。

政策调控

目前以稳预期为主，后续或将边际“放松”

1、全国“放松”潮，深圳做“稳预期”努力

3月中旬以来，从中央到地方相继通过释放稳增长信号、出台新政策以及加大财政支出、降低存款准备金等稳定市场预期、加强市场信心，而在这其中大多都涉及房地产行业。虽然全国各地楼市政策暖风频吹，但深圳作为全国楼市的风向标，并未出台实质性的“放松”调控政策。在“房住不炒”的大方针下，近期深圳也在稳定市场预期方面做了一定的努力。

 1.1 房贷利率下调，放款提速

3月以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。以四大行为参考，深圳堪称大湾区房贷利率最低的城市，目前深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%。相较于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速，主流银行一般1个月左右均可放款，最快的甚至“当天放款”，一改去年年底银行“钱袋紧”的常态。

表：粤港澳大湾区各城市房贷利率（4大行）

数据来源：CRIC整理

深圳首套住宅4.90%的利率在全国也处于超优惠的水平。下调房贷利率，将在一定程度上重振市场信心，进一步鼓励并且释放出更多合理住房需求，让购房者更愿意贷款买房。

 1.2 新房限价上调，稳定市场预期

2022年深圳第一批集中供地，共有8宗居住用地挂牌出让，起始总价约168亿元，总建筑面积约107.06万㎡，已于4月29日集中拍卖。除龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地外，其余7宗用地均采用“三限双竞+摇号”的方式出让，最高溢价率仍控制在15%以内。和2021年的集中供地规则相比，本批次供地计划中，宝安、光明和龙华的4宗地的销售限价有所上调，涨幅在700-4500元/㎡不等，上调幅度为5%-10%。虽然上调的不多，也只有部分上调，但象征意义远远大于实际意义。销售限价松绑，对于市场也是传递积极信号，一方面提高企业拿地积极性，另一方面也会提升市场的预期。

 1.3 多渠道增加供应，满足不同需求

1月初，深圳发布住房发展“十四五规划”，《规划》明确表示，“十四五”期间，深圳供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套（间）、供应分配住房65万套（间）。其中2022年，按照全市经济社会发展提质增效“十大计划”的部署，实施大规模住房建设计划，全年新开工约1500万㎡住房。通过加大供应，稳定市场预期，满足更多住房需求，一定程度上可以缓解深圳目前的住房供需矛盾。

此外，4月12日，深圳住建局发布二季度商品住宅房源信息，二季度计划入市住宅14250套，总建面达145.89万㎡，各区均有不少新盘入市，其中不乏网红盘。在供应的显著增加下，预计二季度会带动一波需求释放。

 1.4 二手房参考价执行已过1年，住建局回应“将适时做出调整”

深圳是全国首个出台二手房参考价的城市，也是全国首个开启二手房交易“双边委托代理模式”的城市，政策严调控下，市场进行了有效的调整，但难免也误伤一些合理住房需求，市场持续低位运行下，市场预期走低，观望情绪浓厚。目前，二手房参考价执行已过一年，近期关于二手房参考价放松的呼声很高，但目前尚未进行调整。

3月29日，深圳住建局回应：“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

2、深圳调控政策边际“放松”是大概率事件

从深圳楼市现状来看，大部分楼盘去化依旧艰难，尤其外围区域的一些项目，这其中有调控政策的原因，但更多的项目自身质素的原因，比如项目区位一般、品牌美誉度不够、性价比低等；而那些去化较快的“网红盘”就体现了性价比高、品质好、配套好等优势，故不能完全将目前深圳楼市整体开盘去化不佳的原因全部归咎于调控政策。

在全国政策环境相对放松的背景下，深圳楼市调控在一定程度上放松是大概率事件，但是不会出台明显违背“房住不炒”的政策，比如放松限购这些大概率不会推出，但是贷款政策和二套首付或有调整。在现状基础上进行一些微调是最好的结果，期待深圳楼市调控的“大动作”是不太可能的，而将是会根据市场变化情况进行正常调整。

新房市场

供求仍未扭转颓势，冷热分化加剧成常态化

1、供求端：一季度持续低迷，4月供应提速，成交维稳

 1.1 一季度以来供应不足，二季度将明显提速

受一季度的疫情、春节、传统淡季等多因素影响，1-3月，深圳商品住宅供应面积约21.45万㎡，同比去年“腰斩”，减少72.18%，房企推盘意愿不足。进入二季度，4月供应明显回升，单月供应29.57万㎡，同比去年增加90.65%。

表：2021年1月-2022年4月深圳商品住宅供应情况

数据来源：CRIC

图：2022年第二季度深圳各区商品住宅预计入市情况

数据来源：CRIC整理

结合近期住建局公布的二季度商品房入市计划来看，商品住宅预计供应145.89万㎡，共14520套，深圳二季度供应节奏将明显加快。

 1.2 成交同比大跌，疫情后市场仍显低迷，初显回暖迹象（略）

2、开盘去化：房企推盘信心不足，整体去化率处低位，项目分化加剧

今年一季度以来，市场信心不足，房企推盘量大减，去化率处低位，整体开盘去化率不足3成，约为27%。项目分化加剧，高去化率楼盘因高性价比、配套醇熟等促进去化，多楼盘因位置不佳，地铁不便等去化低，客户购房谨慎，看中性价比及宜居性。

图：2022年1-4月深圳部分开盘项目详情

数据来源：CRIC

图：深圳2021年1月以来月度开盘去化走势

数据来源：CRIC

 2.1 热销项目分析——区域价值、配套落地、品牌实力（略）

 2.2 滞销项目分析——自身质素较差（略）

 2.3 客户情况——客群结构受职住人口流动影响较大（略）

3、“五一”楼市：开盘去化较高，到访客户增加

五一假期，深圳有三个项目开盘。其中南山鸿荣源尚璟公馆，首批推售441套住宅，均价约8.9万/㎡，共入围551批客户，5月1日线上选房，去化接近70%，据悉60㎡户型悉数售罄。项目带装修交付。龙岗的合正方州泓园推出289套住宅，5月2日开盘，据项目发出的信息，当天销控了7成。这个成绩放在现在来看，去化率较可观。从案场反馈的看房到访、认筹人数等侧面来看，市场信心正在逐步恢复。

4、营销动态：紧抓疫情后“清明”、“五一”营销节点（略）

二手房市场

单月仍未突破2000套，仍处历史低位

1、成交量价：持续低迷，略有回升

自2021年2月8日深圳市发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制，对楼市影响较大，二手房热度下滑。今年以来，叠加疫情与行业下行压力，客户购房预期转弱，二手房市场持续低迷，成交处历史低位阶段。

图：2021年以来深圳二手房成交走势

数据来源：CRIC

连续经历春节加之疫情反复影响，整体楼市疲软。2022年2月春节，成交量跌破1000套，创近年来新低。3月深圳疫情恶化，居民居家隔离，购买需求进一步压制，市场未见“小阳春”。2022年第一季度，深圳二手住宅市场备案量大幅下降，仅备案3546套二手住宅，环比2021年四季度下降40%，同比跌幅超八成，创下自2007年以来的季度新低。

图：2018年以来深圳一季度二手房成交套数同比情况

数据来源：CRIC

政策进一步放宽利好二手房市场。从信贷利率来看，深圳贷款利率相对较低。目前深圳首套住宅普遍为4.90%，二套为5.20%，银行放款相对宽松，一般1个月均可放款。相较其他一线城市，深圳房贷利率处于较低水平。有利于提升消费者购买力，提振市场预期。

从二手房指导价政策来看：整体而言，二手指导价调控效果显著，但一定程度需要降低二手房参考价对于刚需刚改客群影响，后续深圳二手房参考价政策或将迎来修正性、调整性的配套政策。

2、后市展望：政策“放松”利好下，需求有望逐步释放

随着深圳疫情趋于稳定，信贷放宽，加之二手参考价调整，客户看房意愿明显提高，购房需求提升， 4月二手房成交成交1860套，呈上涨态势，尤其是福田、南山、宝安、龙岗等区二手房成交量环比增长约80%。市场信心有所增强，后续行情亟待政策“边际微松”，进一步释放购买需求。

首轮集中供地

土拍热度较高，有利于提振市场信心

1、整体概览：房企竞拍积极、全部触顶、国央企为主

 1.1 政策放松预期下，市场信心提振，深圳土拍热度高

进入4月以来，央行降准助力市场信心复苏，政治局会议表态支持刚性及改善住房需求，广东省政府发布文件支持合理确定最低首付比例及贷款利率，从国家层面到省府层面到各城市因城施策，政策环境宽松提振市场信心。

此次深圳土拍整体市场热度高涨，供应8宗地块均触顶成交，溢价率均达到15%，其中5宗地块进入摇号环节，土拍市场热度高。

图：2022年深圳第一次集中土拍地块出让情况

数据来源：CRIC

 1.2 深圳土拍规则放松下，房企竞拍积极性高

深圳土拍多地块住宅限价上调，限价上调幅度5%-10%，为房企释放更多利润空间，房企拿地热情高涨，激烈角逐，如宝安新安A012-0112宗地，6家房企参与竞拍，现场竞价近70轮，超过5家房企积极进行了竞价+竞面积环节，最终万科+深圳人才安居联合拿下；再如龙华民治A818-0478宗地，10家房企参与竞拍，最终科之谷（深业）+龙华人才安居以37.8亿+竞配建12700㎡，通过摇号竞得。

 1.3 国家队为拿地主力，万科联合人才安居拿下宝安地块

深圳本次土拍现场吸引华润、中海、保利、招商、华发、万科、金地、越秀、卓越、深业、人才安居等近20家房企参与竞拍，拿地房企依然以国央企、城投及人才安居为拿地主力，最终华润以总价41亿拿下光明2宗地块，人才安居及其联合体拿下3宗地块，民企仅万科联合人才安居拿下宝安地块。

2、土拍对比：较2021年3次土拍整体热度高

对比2021年的三轮集中土拍，2022年首轮集中土拍整体市场热度更高，所有地块竞争激烈，均有多家企业竞买且触顶成交，其中5宗地块进入摇号环节；拿地房企依然以国央企、城投及人才安居为拿地主力，民企仅万科联合人才安居拿下宝安地块。

表：深圳两集中供地土拍成交概览

数据来源：CRIC

从短期来看，深圳土地供应结构和竞拍规则或将会持续优化，拿地门槛、竞拍规则、销售限制等都将进一步调整，在利润空间上进一步激发企业拿地意愿，提振企业的拿地信心。

未来市场研判

筑底回升过渡期，市场拐点预计将在6月到来

接下来无论是大环境，还是经济发展的底层逻辑，都利好房地产市场的发展。深圳城市基本面是普遍认可的，供需矛盾尚未得到明显缓解；刚性需求和改善需求空间大；市场信心的重塑要比其他城市更具韧性。

深圳市场目前正处于逐渐从低迷走向回暖的过渡期——成交缓慢爬升；这个过渡期预计仍将持续2个月左右，“维稳”依旧是深圳楼市的主基调。随着疫情的有效控制，3月份的疫情导致部分需求延后，随着4-5月供应的增加，成交量将会出现上行趋势。若近期出台有效政策边际放松，政策效应将在进入下半年迎来显现。

二手房指导价是深圳调控影响力最大的政策之一，它将决定深圳楼市的市场走向。对于一个拥有1768万常住人口的一线城市来说，一个月成交不到2000套的二手房市场是很不正常的。之前市场尤其是二手房市场的流动性被锁死，压抑了很多改善的需求，一旦政策空间和时机成熟，这些需求将会释放。降低二手房交易成本，释放深圳“卖一买一”的换房需求，将会是未来的主流趋势。

声 明

本文摘自克而瑞深圳区域出品的《疫情下深圳城市房地产市场前景展望》专题报告，如想获取完整版PDF报告可私信公众号后台“510报告”。

本报告所述仅代表克而瑞深圳观点，不代表本公司观点；报告中的内容和意见仅供参考，并不构成投资咨询建议。

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仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点