深圳的三次集中供地，释放了哪些信号？
前 言
2021年度深圳三批集中供地落下帷幕！共计38宗宅地成交，总收金约959.78亿元。其中共有5宗触顶摇号成交。值得一提的是，深铁共揽获6宗、中海4宗、保利置业3宗。
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第一批：参拍企业超20家，成交6宗，成交总价138.44亿。南山、宝安、光明三宗地均是溢价率45%成交。龙光成为最大赢家，近80亿夺下光明和南山两宗宅地。
第二批：参拍企业超15家，成交21宗，成交总价452.97亿。11宗地块均溢价率达到15%。中海拿下4宗均溢价15%触顶成交（光明1、龙岗1，龙华2），保利置业拿下3宗（龙岗1、龙华1，坪山1）。
第三批：参拍企业约23家，总成交11宗，成交总价368.37亿。7宗底价成交（部分定向），4宗触顶摇号成交。深铁为最大赢家，底价揽收5宗地块（南山1，龙岗1，宝安1，坪山1，光明1）。
从深圳2021年三批集中供地各区域供应总体来看，光明、宝安、龙岗为供地主力，分别供应9宗、7宗、7宗，占据总供地宗数59%。其中宝安、龙岗供应总建面较大，分别供应126.74万㎡、104.64万㎡。从分批次来看，供地向核心区转移，龙岗及光明区供地量减少，宝安中心区、南山前海及福田皇岗口岸等核心优质地块在第三批供地中出现。
土拍规则变化对比分析
对比三批集中供地土拍规则，由松到紧再到稍有松动过程。首批供应还未出现最高溢价率限制，到第二批集中供地土拍新规出台，严格控制最高溢价率15％，以及通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措，第三批土拍取消“竞自持”规定，改为竞可售公共住房及人才房。
房企拿地金额与宗数盘点
深铁、中海、保利置业在深圳积极获取土地，均拿下3宗及以上。其中深铁底价拿下6宗，总金额为241.8亿。在第三批土拍中更是一口气拿下5宗宅地，总金额为178.51亿，包括：南山招商地块、龙岗大运地块、宝安松岗地块、坪山坑梓地块、光明新湖地块。而南山招商地块成交总价87.02亿，这是三批次土拍中最高总价地块。盐田人才安居与深业联合体在达到最高限价86.65亿后，拼手气摇号拿下前海桂湾地块，成交总价排在第二。
未来深圳市场走向及预判
未来深圳市场走向又会有怎样的变化，预判如下：
深圳土拍热度仍将持续。在集中土拍全国基本全面遇冷，流拍/撤牌等现象不断的情况下，深圳土拍仍能走出独立行情，得益于城市宏观基本面强劲及购房需求强劲，房企拿地热情较高，多地块触顶成交，未来深圳土拍仍将保持热度。
人才房及公共住房等保障房等面积仍为竞拍重点。2021年三批集中供地共计成功出让38宗宅地，商品住房用地约90.20万㎡，公共住房用地约48.92万㎡，含租赁住房用地约28.52万㎡。未来，政府积极推动保障性住房建设，多渠道供给仍为政府重点方向，人才房、公共住房也将持续为竞拍重点，如第三批中的龙岗宝龙地块达到最高限价后竞出售型人才住房，14家房企角逐进入摇号环节。
保刚需，限价仍趋严。光明、宝安、南山等地块严格限价，如光明、宝安松岗等地块目前限价4万/㎡ ，宝安中心地块限价8.6万/㎡，与片区一二手明显倒挂，多地块项目性价比高，明年对刚需利好明显。
国央企拿地主力常态化。从三次竞拍结果来看，国央企凭借自身优势为拿地主力，且在目前融资环境未实质性改善，房企三道红线压力下，未来仍将为拿地主力。
未来综合型或TOD建设经验房企拿地优势更高。从深圳近期发布深圳市规划和自然资源局公示《深圳市地下空间资源利用规划（2020-2035年）（草案）》，未来打造充满活力的立体城市全球典范，同时从第三批集中供地成交来看，其中龙岗大运及招商地块明确要求地铁资质房企拿地，基本定向出让深铁，未来深圳立体空间挖掘也将会是重点。
三批集中供应居住用地累计实现地价收入959.78亿元，为进一步强化城市基础设施建设、实现高质量公共服务投资供给、持续推进城市协调均衡发展提供了坚强保障。
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