深圳第三轮集中供地即将开拍，热度能否持续？

本周四（11月25日），深圳将迎来第三批集中供地土拍，本轮土拍共计11宗涉宅用地：光明3宗地块，宝安、南山（含前海）、龙岗各2宗地，总土地面积约38.07万㎡，起始总价约352亿元，相比第二批地块数量及总价均有下降。

二轮土拍多地遇冷，深圳走出独立行情

随着11月19日郑州第二批集中供地土拍结束，22个重点城市第二批集中供地终于收官。与首轮集中供地的火热相比，此轮土拍明显降温。流拍、终止出让、溢价率降低、底价成交等成为二轮土拍的关键词。

尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在十个百分点以上。重庆、长春、广州、青岛、武汉、天津、济南、长沙等多个城市第二轮集中土拍更是几乎全员“底价”成交，整体溢价率均不超过1%，市场热度降幅显著。

表：重点城市第二轮集中土拍提前中止地块情况

注：仅统计涉宅地块

数据来源：CRIC整理

在其他城市流拍率上升、溢价率明显下滑的情况下，深圳二轮推出的22宗涉宅用地：17宗触顶成交（1宗进入摇号阶段），只有4宗底价成交，1宗流拍，最终收金452.97亿元。在明显遇冷的二轮土拍表现中，可以说是“一枝独秀”了，不过热度持续的原因主要是国央企“积极参战”：中海报名18宗地块，斩获4宗，保利报名13宗，拿下3宗，华润、金地、特发、天健等房企也均有收获。

三轮土拍开拍在即，多市放松出让规则

截止到今日（11.23），22城中已有17个城市公开了三轮集中供地土拍公告，其中无锡已于11月1日完成三批次集中供地土拍，20宗地全部成交，市场较平稳冷静。

表：无锡三轮集中供地土拍情况

数据来源：CRIC整理

三轮土拍的竞拍规则基本延续第二轮，出让门槛和出让条件有一定程度的放松，尤其是二轮土拍流拍率高的城市，放松幅度更大。如广州取消了黄埔和南沙区的限房价政策，一些回炉地块，出让门槛和条件明显下降；杭州重启“勾地”、土地溢价率上限由15%下调为10%、提高新房限价、降低起拍价等等。

相比之下，深圳本轮土拍只将二轮土拍的竞自持调整为竞公共住房面积，有意提高第三批次项目利润水平，远不及其他城市的放松幅度。

3城同时开拍，深圳胜算几筹？

作为第三轮集中供地中较先开拍的城市，深圳将与重庆、苏州同时开拍，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%(第二轮地块多为50%)，土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。但在昨天（11.22），原定于本周四出让的15宗地块因故终止，还剩余31宗。

在具体政策没有放松的前提下，深圳在强调楼市的公共属性同时也进一步考虑了开发企业盈利水平，项目整体销售净利润会略大于第二批供地。

来源：克而瑞深圳区域制图

根据一二轮的土拍战绩，再加上本轮略有“松绑”的规则，相信各大房企还是会继续看好深圳房地产市场的发展前景，本轮土拍将会呈现怎样的过程和结果？我们敬请期待。

【以上仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点】

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