专题研报丨疫情之下，深圳城市更新面临怎样挑战？
疫情下，房地产各衍生领域都受到了冲击，其中，城市更新方面受到疫情波动也很大，又将如何更好地面对突变情况？此次，从政府、房企、业主三方面研究分析，深圳城市更新受疫情影响及应对建议。
◎ 易居克而瑞深圳区域
01
政府层面疫情影响
疫情之下，对于政府层面最直接影响体现在审批部门的复工延迟，城市更新项目申报审批进程相应也受到其影响。
以计划申报流程为例
城市更新计划立项阶段需要区城市更新机构、市规划和自然资源局等部门审批会议，规划阶段则涉及产业主管部门、交通主管部门等多部门的参与，审批流程虽有简化，但涉及的部门较多，仍受到疫情复工延迟的影响。
目前，政府已通过轮值+线上沟通方式复工，尽力保证业务开展，但部分涉及会审的业务仍需押后，审批流程仍然受限。
深圳各区政府已基本完成城市更新十三五规划重点指标，但受到年度城市更新固定资产投资额等目标的压力。
各区政府（除罗湖外）已基本完成城市更新十三五规划拆除重建类计划最低指标，2020年作为五年计划收官年的压力并不大；从过往来看，深圳年城市更新固定资产投资达到固定资产投资总额的16%-20%，为完成2020年计划指标，当年城市更新总量需求较大；同时考虑往年新增及完成改造任务量要求，2020年任务要求预计仍将保持大体量。
城市更新流程滞后将对深圳人才住房和保障性住房、公共服务设施的配建产生延后影响。
以2018年深圳“两房”供应情况为例
深圳市住房和建设局2018年在深圳市供应人才住房和保障性住46346套；
2018年深圳通过城市更新单元规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房25238套，占当年供应54%；新增规划筹集创新型产业用房22万㎡；
2018年通过城市更新配建公共服务设施效果较为突出，新增规划筹集独立占地公共配套设施61个，新增规划筹集非独立占地公共配套设施40万㎡。
从往年数据来看，城市更新配建人才住房、保障性住房占全年供应量的50%，同时在配建公共服务设施方面影响力较大。
城市更新流程滞后将影响政府“两房”、公建配套的供应，不利于社会效益的体现。
02
房企层面疫情影响
疫情短期内对房企现金流造成较大压力，对于房企入局或推进城市更新项目带来不利影响。
房企线下销售停滞，线上销售效果尚未显现，资金回笼受到极大冲击，房企谨慎入局城市更新。
据CRIC不完全统计，已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动。
春节假期，因线下售楼处关闭，诸多房企启用线上营销，可从实施效果来看，对成交促进作用一般，可能更多是引流和提升关注度的措施。
CRIC监测数据显示，88个重点城市春节假期成交量与2019年春节假期相比，新房成交面积锐减30%，相比2018年春节假期更是大跌63%。
截至2020年1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。
城市更新项目进程拖慢，借贷利息、拆迁过渡费、人力成本等持续增压。
城中村及小区封闭管理，测绘确权等工作无法展开，拆迁协商谈判短期内需滞后。
部分开发中项目复工延迟，开发周期存在延长可能，各项人力成本支出加大。
整体流程滞后造成部分开发中项目周转补偿费（业主临时居住费用等）支出提高。
城市更新项目借贷利息等资金成本缴纳，对房企现金流持续增压。
城市更新项目本身存在着资金投入大，推进周期长，回现压力大（尤其商办及工改工城市更新）的属性，对于房企现金流要求较高。
随着疫情的持续，短期内房企资金回笼将受到冲击。诸多房企将重新考量入局城市更新的可能，导致城市更新热度降低；部分入局房企则会面临项目开发成本持续投入，回现周期延长的窘境，现金流压力增大。
部分城市更新项目存在现金流断裂危机而被迫出让的可能，资金优势企业则享有低位收并购的机会。
深圳城市更新实施率不足四成，市场上掌握在中小型主体的可出让项目较多，为企业收并购提供潜在支持。
受疫情影响，中小型主体或面临现金流压力被迫出让项目，持币观望的大中型房企有望低位收并购。
03
业主层面疫情影响
疫情冲击下降低了开放商参与城市更新热度，业主“待价而沽”筹码降低；业主拆赔面临谈判协调。
考虑到疫情持续冲击，房企短期压力加大，城市更新作为慢回现投资，将不受部分房企青睐，房企入局城市更新热度降低，尤其商办及工改工类项目回现周期更长、项目运营受到疫情后续影响较大，房企退潮现象或将加剧。业主与房企谈判筹码减少，耿圩理性考量拆赔预期。
项目改造开发进程延期，将直接导致业主安置期限的延期，同时，周转补偿费用存在停付风险，这一影响使得业主和房企或将面临新一轮谈判。
04
城市更新受疫情影响分析及建议
对房地产业城市更新领域，本次疫情在以下核心流程的几个层面产生不利影响。
此外，对于房地产业城市更新各方影响同样较大，具体影响及建议总结如下：
影响：短期直接影响在于城市更新审批进程受到影响，长远影响则体现在疫情影响年度城市更新效益实现，政府地价收入减少、“两房”及公共服务设施配建压力增大，年固定资产投资等指标完成压力提高。
建议：疫情结束前后，政府在加快审批效率等方面需有所作为，预计2020年第三、四季度是城市更新立项、报规、推进的集中时期。
影响：疫情短期内对房企现金流造成较大压力，而对于房企入局或推进城市更新项目也同样带来不利影响，部分城市更新项目存在现金流断裂危机从而被迫出让的可能，资金优势企业则享有低位收并购的机会。
建议：房企需正视城市更新长周期投资的属性，谨慎入局，避免项目因资金问题推进停滞；有实力的房企则可以关注本轮收并购机会。
影响：疫情降低开放商参与城市更新热度，业主“待价而沽”筹码降低，需要考量下降项目拆赔条件的可能性；房企资金紧张，业主拆补协议面临谈判协调，可能出现过渡费停付等风险。
建议：业主在保障自身合理利益不受损害的前提下，也可考虑配合房企短期压力，摆正心态，理性谈判，合力推进项目以实现共赢。
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因疫情的急速蔓延，整个房地产行业休眠，企业销售暂停。克而瑞也密切关注着疫情发展，思考作为房地产大数据的先行者需要做什么？
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