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专题研报丨从城市防疫到健康生活，全面解析地产项目该如何做【上】
在高密度城市环境中如何创建一个安全、健康、绿色的生活与工作空间？
◎ 易居克而瑞深圳区域
疫病的传播可以使发病人数以指数级爆发。因此，在各领域中的积极有效应对就变得至关重要。不仅如此，更为重要的是要思考如何在平日里就做好准备，在危机发生之时才能有充分的能力加以应对。
对此，从房地产项目的角度进行讨论，以本次疫情为契机思考在高密度城市环境中如何创建一个安全、健康、绿色的生活与工作空间，我们进行了专题研究，并从审视建筑环境、智慧社区助力社区防控及从健康、绿色思考项目定位三个部分深入解析。
Part1审视建筑环境
01
审视楼宇给排水管渠隐患
对于新型冠状病毒，人们的认知逐渐加深。虽然对于这样一个新病毒，现阶段还有很多不清晰之处，但它与SARS冠状病毒具有一定的同源性，有不少相似之处。2月2日，内蒙古通报了一宗家住确诊病例楼上，却无外出史和接触史的新增病例，而在其后钟南山院士团队又从一例重症的新型冠状病毒感染病例的粪便中，分离出活的新型冠状病毒，这些都让人们增加了对病毒通过粪口传播的担忧，由此联想到2003年SARS疫情时期的淘大花园事件。
2003年爆发疫情的是香港一个普通小区淘大花园，由1位源头病人就引发了321人被感染，但实际接触其他SARS病人的患者只占全体的4%，世卫组织证实其原因为“地漏和坐便器水封被抽干”。
水封是保障室内环境不被排水系统内有害物质侵害的最后屏障。装置有U型聚水器的洗手盆、浴缸、水厕等地方，大部分时间都是存有贮水，可以防止污水管的臭味和昆虫等进入厕所。但在清洁浴室地面时，大部分住户会使用拖把抹地而不是用水冲洗。在此情况下，地台排水口的U形聚水器迅速干涸，而不能发挥隔气作用。含冠状病毒的粪便在排入污水渠后，混着病毒的气体顺着污水管流入了其他居民的家中。
除U形聚水器干涸之外，存在于污水排气管的隐患也有可能是造成楼宇内病毒迅速扩散的原因。污水排气管主要作用是平衡主、分污水管之间的气压，防出现回涌和马桶内的水全部扯走的情况。当时对淘大花园进行调查的调查队发现，E座4楼污水排气出现了一处裂缝，该处泄露后，污水中的病毒点滴被喷出了天井，气压的作用下形成的烟雾快速升到大厦高层并向周边扩散。
在2月10日公布的香港青衣康美楼内楼上楼下先后有确诊案例也被证实，确诊患者曾自行改装排气管，从而影响了排气管的密封性，此次疫情的传播很有可能与此有关。
因此，从地产项目的角度而言, 严正审视和检查给排水管渠存在的隐患就变得尤为重要。首先，从物业管理的角度而言，可以参考以下措施:
1. 物业管理者应对楼宇内的排水器具是否有水封进行详细核查，对无水封、水封不完整和有漏水现象的住户进行登记，更换带有完整水封的排水管或将排水器具封闭，漏水器具应及时更换或修理。封闭方法为用塑料布、湿毛巾、胶带等完全覆盖封严。排查位置如下：
2. 地漏必须配备水封，未设置水封的应将其封闭。水封高度不够或采用机械密封方式的在不使用时应将其封闭。除楼宇厨卫设施外，应检查供水泵房、水箱间、换热站、制冷机房、空调机房等设有排水点的设备机房地漏。不经常使用的可暂时封闭。 3. 发生排水系统返味时，应立即检查原因。 4. 应封闭严堵地下非封闭式污水泵井井盖上的检修小孔。
除此之外，还应在工程建设时，结合排水系统原理和构造，形成完善的排水系统工程性能评价标准、工程准入与监督机制，确保排水系统的产品质量。还要特别注意水封高度，避免装修对排水系统性能的影响。开发装配式、预制式、水封保持能力高的户内排水系统，减少现场手工操作的损害。并进行高压冲洗等对排水系统的定期维护，减少系统内堵塞，保障系统内气流通畅。
02
审视楼宇通风系统
在疫情期间，还需要特别关注的是楼宇的通风系统。SARS期间就曾发生过香港京华国际酒店的中央空调传播疫情的案例。
传统的空调系统往往对人流密集的场所，可能存在着诸多不足之处。以公共建筑常采用的全空气系统为例，一般情况为多房间共用空调系统或大型空间专用一个空调系统，其特点是房间集中回风，回风与新风在空气处理机组中进行混合，再经制冷、加热、加湿，通过送风道送至各房间，这会涉及多房间或人群交叉感染问题，当一个区域产生污染后，回风系统会将病毒扩散到更大的范围内。
另一方面，加大室外空气流通率，更新室内空气可有效减低室内可能存在的病毒量，降低室内病毒浓度和传播风险。
因此，地产项目首先需要思考的是如何改善建筑物的通风系统和过滤情况，在安全有效的设置下加强室内空气流动。相关的政府部门和专业机构现阶段已经发布了相关的集中空调通风系统运行防控指引和建议，可以参考的内容就包括：
北京市新型冠状病毒肺炎流行期间集中空调通风系统运行防控指引（2.0版） 上海市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控集中空调通风系统使用要求 中国建筑学会-办公建筑应对“新型冠状病毒”运行管理应急措施指南
整体而言，大部分指引中，对于全空气方式的集中空调通风系统，均建议应关闭回风系统采用全新风运行，并尽可能加大系统的新风量，适当开启外窗以确保通风有效性。而对于采用“风机盘管+新风系统”的，则可在确保各房间独立通风的情况下投入正常运行。另外，所有新风应从室外清洁之处取入并直接接入空调机组，并对新风入口处进行消毒。
03
审视楼宇消毒保洁和垃圾处理
垃圾处理与公共空间的消杀工作在疫情期间是至关重要，只有确保了这些工作的有力完成才能维护一个安全公共空间，降低病菌的传播风险。而如何做，做的如何则是衡量和检验一个地产项目物业管理水平高低的标尺。
· 定期消杀物业管理处应根据所在地疫情变化，采取预防性消毒或疫源地消毒。同时，需根据不同对象和公共区域选择消毒方法和工具。对于在公共区域与人手部频繁接触的部位要进行频繁消毒（如门把手、电梯开关、灯开关、洗手盆等），保洁人员在进行消毒作业时也应做好相应的防护，佩戴口罩、手套。
· 垃圾处理同样需要关注的还有垃圾处理环节，在疫情期间，更需要特别做好对垃圾的分类和统一处理。对物业内存在被隔离人员的应将其产生的垃圾投放到制定的垃圾桶，并进行消杀处理，避免交叉感染。对于口罩处理，可单独设立专用的垃圾桶，并进行消毒处理。
04
审视楼宇空气流动和坐落分布
本次疫情过后，人们对居住空间健康与安全的关注或许成为长久的趋势。特别是在人流密集的大城市里，如何通过科学合理的建筑设计与城市设计减少病毒传播，就成为了一个必要的话题。空气流动，就是其中一个重要因素。
2003年香港淘大花园疫情爆发的另外一个重要原因是其高密度社区楼座空间逼仄，楼与楼之间形成了风闸效应，故而加快了病毒传播。
淘大花园E座和F座之间距离狭窄，在东南风的作用下，两座塔楼之间产生了3m/s-5m/s的快速气流，急速掠过楼座之间，形成了一堵风墙造成风闸效应。而在此影响下，E座7号和8号室之间仅隔1.5m天井的内部空气横向流动就变得非常缓慢。排放至天井中含有病毒的微细水珠徘徊不散，只能上下流动，进而进入了其他楼层。
这样的建筑风险不仅仅存在于香港，像淘大花园这样一梯多户并且井字形平面的高层塔楼，在大陆其他特大城市中也已然屡见不鲜。在北京、上海等城市，还存在着很多带有“天井”的住宅。在实际使用中，位于塔楼中部的天井，不仅会由于厨卫空间的换气和结构上形成的“拔风”造成串味，也会在疫情流行时由于不接物质的蒸发造成传播风险。
在吸取了2003年SARS的经验教训后，就特别对改善建筑设计和城市设计中的空气流通情况进行了评估研究，逐步建立了相关的准则。在随后编入的编入《香港规划标准与准则-第十一章：城市设计指引》中，利用概念图示有效地向设计人员和普通大众介绍相关设计措施，如通风廊的构建和连接、利用绿化带开敞空间的衔接增加城市通风程度、建筑群房后退的设计等等。
因此，建设一个健康、舒适的建筑生活空间，就需要在项目前期结合涉及到项目的通风廊道、建筑覆盖、建筑排布、建筑高度和建筑穿透率等因素，对项目方案进行评估分析。
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——节选部分，下期敬请期待——
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因疫情的急速蔓延，整个房地产行业休眠，企业销售暂停。克而瑞也密切关注着疫情发展，思考作为房地产大数据的先行者需要做什么？
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