导读
疫情下，楼市政策调控有哪些变化？湾区房地产市场、土地市场走向如何？
疫情突如其来，举国齐心战“疫”，受疫情影响，2020年楼市开局即遭遇寒流，售楼部关闭、工地停工，湾区房地产销售市场停摆，随着2月中下旬疫情得到有效控制，复工复产稳步进行，各地售楼部也陆续开工，在此背景下湾区市场现状表现如何，克而瑞深圳区域从疫情走向、国家及地方应对政策，湾区市场表现、湾区房企应对策略及后市预判等五大维度进行阐述，综合分析疫情下湾区市场及未来走势。
疫情爆发以来政府防控工作成效显著，现有确诊人数递减，2月24日，全国共有12个省（自治区）将重大突发公共卫生事件一级响应下调。目前，大部分地区疫情得到有效控制，随着各地复工复产进度加快，最主要的是做好疫情防控及输入性疫情风险防范。
2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级已由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2月16日以来累计确诊数下滑，累计治愈率上升，疫情得到有效控制。
各部委相继颁布政策，在做好疫情防控基础上，积极为企业复工创造条件，如中小企业金融扶持、逆回购操作，新增地方财政债务等措施有助于金融市场平稳运行，扩大内需，缓解疫情冲击，有助于逐步实现经济社会各项事业平稳恢复。
地方和湾区在“房住不炒”主基调下，因城施策，多地通过缓交公积金等措施来减轻疫情对购房者的影响。部分地区通过降低首付，降低拿地成本，提升贷款额度等措施刺激土地与房产交易，缓解疫情对楼市的冲击。
湾区各市出台政策相对谨慎，主要包含：缓交公积金，放宽公贷申请缴存条件，逾期还贷不影响个人征信等措施减轻个人和企业的压力，以市场预期为主，不断向市场释放正向信息。
1、土地市场：整体供应锐减，成交微增，深莞惠都市圈同比涨幅明显。受疫情影响，多城市土地挂牌延期乃至撤销挂牌，湾区土地1-2月份供应同比下滑36%，但随着粤港澳大湾区规划出台，湾区发展红利逐步释放，区域价值日益凸显，仍为众多房企抢占战略高地；因此，在供应锐减背景下，湾区土地市场成交量微增4%，热点城市土地市场回暖可期。
在分析概括湾区整体市场表现基础上，针对深莞惠、广佛肇、珠中江三大都市圈土地市场供求量价等多维度进行分析。2、商品住宅市场：整体供应成交几乎腰斩，商品住宅市场“寒意” 明显。深莞惠都市圈影响幅度最小，广佛肇整体供求跌量在40%-60%之间，珠中江部分城市跌幅达98%。
湾区九城1-2月供应面积335.62万方，同比下滑60%；成交面积430.13万方，同比下滑37%。尤其2月份在线下售楼部关闭，线上营销成效甚微情况下，商品住宅市场跌幅明显，即使目前各地逐步复工复产，线下售楼部陆续开放，但疫情尚未结束，线下营销活动无法开展，大规模蓄客动作无法实施，客户粘性维系难度较大，预计1季度湾区商品住宅市场成交将持续保持低位。
整体而言，土地市场但从成交层面来看，湾区1-2月份成交量在供应大幅下滑基础上小幅上升4%，市场需求仍在。2月底随着城市复工复产进度加快，部分城市土地市场有所回温，预计3-5月份随着多宗优质地块供应，土地市场热度将进一步提升。
商品住宅市场方面，售楼部纷纷关闭，线下销售停摆，房企纷纷采取线上营销方式，但去化效果不佳，湾区楼市供应成交腰斩，商品住宅市场整体惨淡。疫情尚未结束，售楼部无法进行大规模营销蓄客活动，预计整个1季度湾区市场下滑幅度仍较大。
莞深TOP10房企商品房销售额各梯队排名涨跌各半，TOP10门槛上浮超10%；广佛全线下跌，TOP10门槛下滑幅度超42%。
（本节有删减）
深圳：涨多跌少，TOP10门槛为9.28亿，同比上涨61%；
东莞：涨多跌少，TOP10门槛为2.26亿，同比上涨10%；
广州：全线下跌，各梯队下滑幅度集中在60-75%之间，TOP10门槛2.39亿，同比下跌65%；
佛山：全线下跌，各梯队下滑幅度集中在30-40%之间，TOP10门槛2.67亿，同比下跌42%。
2020年春节期间新房成交情况非常不理想。整个2月基本上就处于一个休眠和停摆的状态。
房企为减轻疫情造成的影响，纷纷与第三方平台合作，开启了线上售楼处、网上看房等一系列的新型营销手段。多家房企从购房保障，推荐奖励以及后续保障组合拳入手，以求促进线上营销的蓄客和转化。
各住宅小区物业通过物业设施清洁消毒、加强封闭式管理、对疫情进行实时追踪、为住户提供采购及配送服务等措施，提升物业管理服务范畴及水平，应对此次疫情。
受此次新冠疫情影响，各城市旅游、餐饮、交通、线下零售、运输、制造、房地产等大部分行业处于停工停业阶段，预期一季度GDP增速将持续下滑，大概率跌破6，整体经济下行压力大。疫情下，短期需求受抑制，市场下跌，预期湾区全年销售规模微跌，内生型外围城市市场形式较为严峻。
但从长远来看，为保证房地产市场稳定发展，调控政策仍以“稳”为主基调。通过公积金政策放宽，调整土地价款缴存等方式提振楼市信心，短期内政策局部放松，长期维稳。
- 1、经济层面：整体经济下行压力大，疫情下，宏观经济面临严峻挑战；
- 3、房企层面：资金充裕型房企未来发展机会较多，资金承压中小型房企生存空间缩小；
- 4、产品层面：开发商将升级产品，持续改善户型、配套等，使产品与居民需求匹配；
- 5、物业层面：未来将更加专业化、标准化、智慧化，物业服务能力将不断提升。
淡季叠加疫情影响下，短期内湾区市场规模不容乐观，湾区房企现金流层面将面临非常大的挑战。随着疫情缓解，二季度市场需求有望有序释放，据CRIC统计，多数城市的项目开盘推迟到了3月中上旬，下半年迎来一波补涨。在疫情缓解、供需集中释放之下，房企供货准备更需提前铺排。但如果短期内疫情未得到有效缓解，房企在这种情况压迫下，资金上也应做好适当的安排。总而言之，在疫情冲击下，行业洗牌加剧，催生产品、物业、营销等各层面升级及优化，疫情下，危机与挑战并存，未来湾区行业格局将不断优化，能向更加健康方向发展。
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因疫情的急速蔓延，整个房地产行业休眠，企业销售暂停。克而瑞也密切关注着疫情发展，思考作为房地产大数据的先行者需要做什么？
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