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“银四”转“金”持续放量 红五值得期待
传统的“金三银四”即将谢幕，由于供应不足，“金三”表现不佳，和去年同期相比，供应面积下降30%，成交面积下降65%，降温显著；4月供应量重回百万以上，成交量逐步跟进，但撇开2016年的高位，整体与往年同期相比仍略有不足。
四月共有35家楼盘、9500套房源推出解渴楼市。其中约50%楼盘在开盘当天售完，而一些热点板块或者区域，像河西、板桥、南站等，依然一房难求，开发商为降低购房者争抢的热度，竞相将首付的准入门槛提高，河西八成首付已成潮流，将许多准购房者“排挤”到其它板块，可谓豪气冲天。
不过没有买到心仪板块或者楼盘的购房者也不需要沮丧，接踵而至的“红五”带来了更多的房源。5月份南京预计有53家楼盘携超过10000套的房源入市，其中预计有11家纯新盘将“开门接客”。
这波供应量主要集中在江北和江宁，不过从区位上看，江北的六合占据不少席位，江宁的楼盘则分布很广，预计能将房价再次摊低一些了。
虽然江宁、江北是主力，城东与城南也紧随其后，有8家楼盘推出房源，城北6家、河西5家，加上四月新推后尚未及时成交的房源，预计奋战5、6月楼市的房源不低于15000套，对于心急如焚、担忧再一次“被调控”的购房者可谓是雪中送炭。
然而，分析师不禁想理性地提醒一下，房子真的这么值得抢吗？一位经济学家在他的博文中提到，现在中国城市居民户均拥有住房的套数是1.5，南京作为热衷于买房作为投资升值的城市，一定高于这个平均数，如果把房子作为目前普遍抢购的理由——保值增值的投资品来看，或许这样做是对的。
在理财界有一句名言：不管是现在还是未来，投资都有风险，但更大的风险是不投资，有一种风险叫做：“什么都没做”！因为，就过去20年间实施的货币政策看，货币的贬值会以不断加快的速度抵消我们正常收入增加后所能带来的对生活的改善。用数据来表达一下：根据中国人民银行公布的数据，1997年以来中国的广义货币供应量的年增长率约为16.9%，真实的年通货膨胀率约在7.3%。2012年底以来中国的广义货币供应量的年增长率约为13.9%，中国真实的年通货膨胀率约在6.3%。即便以近期货币增发量下降为前提，如果政治基本保持稳定、经济相对平稳过渡的情况下，推算现在100万元在未来10年、20年后的购买力当量如下：
现在的100万元，在10年之后的真实购买力可能相当于今天的32—62万元之间；
在20年后的真实购买力，可能相当于今天的11—45万元之间。
现在的100万元，在10年之后的财富比例可能相当于今天的13—35万元之间；
20年后的财富比例可能相当于今天的2—19万元之间。
面临这种情况，不仅仅是高净值人群，所有有积蓄的人都必须考虑如何规避风险，如何守住财富，如何降低人民币贬值压力，因而房产作为目前唯一没有大幅贬值，在某些热点城市还大幅升值的资产，受到所有人的追捧当然在情理之中，这也正是“有条件的买，没有条件创造条件也要买”的“全民抢房”的写照。
由于需求面的暴增，造成了房子阶段性供不应求，转而推动土地的供不应求，二者价格轮动上涨。其实价格本质上是一种预期，导致预期变化的根本原因是供求关系。从去年初以保卫资产和财富为前提开始的全民抢房运动造成了供求基本面的逆转，热点城市供不应求的局面推动房价暴涨，因此，已经够住的房子成为投资品以后，就难以回归其居住属性，而成为拥有者寄望赚钱的法器了。
从南京近期供求基本面看，今年下半年开始，去年下半年成交的土地本可以陆续入市的，然而一部分是“面包价买的面粉”，做成了面包却不能卖面包的价格，开发商要想不亏本，就只能想尽一切办法推迟入市；另一部分是以最高限价拿地的，“现房销售”去了，上市周期大约至少推迟1年左右，南京楼市将真正进入“青黄不接”阶段，而这种局面或将进一步加剧购房者的焦躁情绪和房价上涨的压力。
那么，还有什么方法来拯救楼市呢？分析师认为，增加房屋交易税费是短期内挤出多套房持有者，尤其是可逼高杠杆炒房者出货，从而变相增加供应量、并能在未来从根本上抑制投机炒房的捷径。例如，可参照台湾正在执行的房屋买卖收取房地合一税的税制，房产购买未满1年税率是成交金额的45%，1年以上2年以下的是35%，2-10年的是25%等等。果然如此，还有人肯去炒房吗？反正台湾楼市施政后是低迷了下来，价格有了实质性的回落。
长期来看，随着供求关系的逆转、国家经济和货币周期的逆转、人口红利彻底结束、绝对下降周期的来临，以及随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入减缓的逆转，房产市场将逐渐由增量（新房）交易为主转入存量交易为主，已经站在历史高点的存量房市场，会将逐步房产的价格增值，回归到价值增值的理性阶段。因此分析师给购房者的建议是：有条件、有真实需要的还是可以买，但要悠着点，毕竟不动产变现是个绝对不容忽视的问题。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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