周三区域说|镇江市新城市规划获批 楼市进入上升通道

       在市场政策调控和南京房价压力之下，南京的购房者有所外溢，滁州、镇江、马鞍山等环南京区域市场热度也随之升温。
        近日，镇江市新修订城市总体规划获国务院批准，新规在扬子江城市群、宁镇扬一体化等区域发展背景下修订的，新规划要求合理控制城市规模，完善城市基础设施体系、发展轨道交通，建设资源节约型和环境友好型城市，创造优良的人居环境，重视历史文化和风貌特色保护。

镇江城市背景介绍：

       镇江位于江苏中部、长江下游南岸，西接南京，东临上海，是长江三角洲的咽喉之地。作为宁镇圈、镇扬泰圈、镇常圈三大交通网略圈的核心，交通优势非常明显。是长三角中心城市之一，融入长三角角两小时经济圈，成为连接南京都市圈和苏锡常经济圈的重要枢纽，经济一体化程度较高。目前以南京为核心，南京和杭州为发展节点的“一核两心”已经形成，随着宁镇扬同城化进程的加快，镇江的利好逐步凸显。

镇江城市规划：

     在新修订的《总体规划》重确定的1088平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，到2020年，中心城区常住人口控制在133万人以内，城市建设用地控制在146.5平方公里以内。

交通：  

    镇江是长三角重要的交通枢纽城市，其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达，为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要的支撑。现有四条铁路在市区域内形成“三横一纵”格局，分别为沪宁城际、京沪高铁、京沪铁路、宁杭城际，路网密度位居全省第一。

      宁句城际轨道（S6）计划于2017年开工建设， 2021年初通车。规划起于仙林东地铁站，经宝华、下蜀、高资，接入镇江南站。

镇江房地产市场：

      2008年-2012年镇江商品住宅成交均价攀升明显，2012年-2016年房价走势平稳，镇江市基本维持在7000元/㎡左右。市区商品住宅年均成交量约200万方，整体供应略大于求，15年-16年周边投资客的涌入使供求关系逆转；目前市区房价基本稳定在6000-6500区间，成交量和市场规模则继续处于上升通道。

      镇江楼市以京口区为核心、通过润州、丹徒及新区向周边郊县放射性扩散布局，房价分布也以京口、润州为核心向外梯度式递减。句容由于接壤南京仙林，南京购房者占比高，因此房价高过中心区。在全国房地产开发百强企业中，万科、恒大、碧桂园和绿地、中南、雅居乐、招商、新城等已经入驻，品牌企业项目多集中在主城区，例如万科10余个项目多位于润州区，恒大与碧桂园旗下项目主要位于句容和丹阳。

重点区域——京口区

关键词：教育资源丰富 商业规划配套利好 发展潜力足

     京口区依托“三校两山一江”的资源优势，高端项目数量较多，而这类项目的去化流速较高，在接纳周边区域高端需求外溢的同时，自身也具备相当的溢价能力。此外，区域内土地相对活跃，但受拆迁难影响，土地储备不足，典型大体量项目的库存仅可持续未来3-5年的开发。从量价走势来看，区域年均成交量约在40-50万方，2016年外来投资力度加强，带动整体成交量超过百万平米，目前区域内在售项目众多，加上待上市土地存量，板块未来竞争较为激烈。

重点区域——润州区

关键词：行政中心区 品牌房企云集 大型综合体项目发展成熟

      润州区依托“两山一江”的资源优势和行政中心区的区位，成为早期进入镇江的大牌开发商取地首选，区域内由于品牌大盘和综合体项目较多，价格成为全市的高地。未来随着多个大型综合体项目发展成熟对地段价值的快速提升，产品高端化趋势明显，并支撑房价走高，继续领涨镇江。区域内房地产市场活跃度高，供应相对充足，但随着价格走高，去化放缓。

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