“四限”开启，楼市迎来一步到位大平层改善时代

虽然2016年二季度南京楼市正向制高点挺近，但一线热点城市已逐步出台收紧型调控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出台限购政策，随后在9月至国庆期间，南京在内的20余城出台限购、限贷等调控政策。然而不知道是投资购房热情太高涨，还是限贷、限购的力度仍然不够，在限价执行越来越严格的去年四季度和今年一季度，南京楼市的温度就是难降。虽然国家统计局发布的数据显示南京房价从去年12月开始已经实现5连降（千分位微跌），但从南京自身的统计数据看，不含溧水高淳的全市普通住宅，过去13个月房价环比月均涨幅3.5%，同比月均涨幅39.7%。或许正因如此，南京迎来了5.14楼市调控政策又一轮加码——限卖，成为继全国范围内20多个之后的又一个“四限”城市。可见，政府对于房地产泡沫的关注度之高，已史无前例。

随着二孩政策的放开，家庭结构将随之改变，据统计，今年1-4月，南京新生儿出生率较去年同期提高34.9%，基本都来自二孩。而无论是首置还是改善，打算或者已经实施二孩策略的家庭需要更多的房间来满足居住需求。加上目前“限购与限售”高压及高悬头顶的房产税“靴子”，富有家庭的购房者必须考虑尽可能一步到位买四房及以上全龄产品。

南京高端住宅主要集中在城中与河西，尤其河西中部，已全面进入高端或终极改善的大平层全龄产品时代。2016年144平米以下、总价600万以下的改善型产品还能占比到42.6%，2017年上半年，则快速向舒适和高端改善的160平米以上大平层转移。单价限死在4.5万元/平米的前提下，总价门槛快速攀升至700万左右及以上。

而且下半年的新房源中，随着宏图上水云锦、金隅紫京府的陆续清盘，在售项目只有保利天悦还有少量140/150面积的四房，摇号中奖机会渺茫；海玥名都是180-240㎡的大四房，未来将入市的上海建工G68地块和世茂G01地块产品也都是180平米以上大平层为主力，即便限价5万，总价门槛也将整体提升到千万以上。那么除了早前已经置业河西中部的家庭，这里将以千万级购房总价门槛成为权利和财富塔顶的富有阶级的专有聚集圈层，这让寄望通过踏入河西居住圈层改变人生阶层的更多城市精英们情何以堪？

其实放眼全市，与河西在城市地位和发展前景可以比肩的，还有位于老下关的鼓楼滨江商务区。这里是南京重点发展的十大功能板块之一，总投资已超过1200亿，是当年河西新城投资强度的3-4倍。即将建成一个融合商务、商业、现代产业、居住等综合高端居住区域。与河西新城一张白纸作画相比，这里深厚的历史文化底蕴则更胜一筹。就产品力而言，这里也将是继城中、河西中部之后，最快一个主力产品晋升大平层豪宅阶段的片区。

例如片区内热销10载长盛不衰的世茂外滩新城，最近几年大平层成为供销主力，也是项目的高利润产品。

近期将入市的当代万国府ΜΟΜΛ、中海桃源里两个新项目更是带来全新升级版平层大宅，将进一步提升该区域的居住档次与舒适度。

当代万国府ΜΟΜΛ项目是当代首入南京之作，之前在上海、广州、长沙、苏州、佛山等多个城市已有万国府ΜΟΜΛ产品系项目面世，佛山当代万国府ΜΟΜΛ项目还于今年3月荣获中国首批健康建筑最高级——三星级标识认证，在绿色健康人居领域处于领先地位。

南京当代万国府ΜΟΜΛ项目地处主城鼓楼区秦淮河畔，坐揽滨江商务区，与河西最成熟的北部龙江片区隔河相望，各项配套优越，尤其交通十分便捷；自然景观更是得天独厚，南邻秦淮河，西望长江，周边小桃园、绣球公园、八字山公园、阅江楼等景区环绕，将南京山水城林的特征完美演绎。项目总占地约1.6万方，总建约4.1万方，容积率2.55，由多层、小高层组合而成的中低密度社区、真正绿色科技大平层豪宅产品，230-290的纯大平层豪宅面积段，仅135席。

       从居住体验看，至少要180平米以上的面积，才能做到全套房、多套房设计，才能实现大平层豪宅的奢适空间营造出的主人尊崇和自豪感，可与别墅的居住舒适度相媲美。如当代万国府ΜΟΜΛ200平米起步的项目，南京至今也只有三家楼盘。去年11月，在南京限购令发布、首付提高到8成的前提下，仁恒江湾城四期推出最后两栋、200平米以上大平层房源214套，因为价格被限制在4.5万/平米，吸引了900余组客户，千万首付仍一夜售罄，创造了南京楼市大平层销售的“神话”，也充分显示了南京并不缺富人的特点，河西大平层豪宅需求也就此被点燃。那么占尽鼓楼滨江+秦淮河核心板块价值的纯大平层豪宅当代万国府ΜΟΜΛ，或将凭借更加优越的区位价值和深厚的文化底蕴、环境景观资源，加速升级南京大平层的豪宅优势，而成为塔顶阶层购房者的又一场抢房盛宴吧。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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