周二产品说|调控年改善当道，九大房企十大品牌产品系
【引言】一般而言，我们把市场上的购房群体大致分为刚需和改善型两类。然而，这两类购房群体之间的界限却又难以明确区分，以刚需普遍意义上的90㎡以下，或者自住型需求来理解，改善则可以理解为90㎡以上或者舒适型居住需求。刚需和改善的区分，最主要体现在两方面：价格和户型大小。
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楼市大趋势 改善渐成楼市主力
从克而瑞数据来看，2017年南京楼市（不含高淳、溧水）商品住宅共成交25442套，以单价2万为分界，单价2万以下的房源仅成交10795套，而单价2万以上的房源成交14647套，占比58%。
2017年南京楼市（不含高淳、溧水）商品住宅供应22435套房源，其中90平米以下房源仅有8569套。而90平米以上的房源则有13866套 ，占比62%,其中90-120平米之间的则有6849套，这部分被介于刚需与改善之间的买房群体——刚改给消化了。
改善渐成楼市主力、刚需阵地不断失守……这样的市场格局已经在2016年有所体现，进入2017年，南京楼市改善当道、豪宅化加剧更是不容阻挡的趋势。从根源来看，土拍竞争的白热化，屡屡使得区域地价被刷新，开发商为了赢得较大的利润空间，更倾向于开发大面积的高端产品，走高端改善型路线的楼盘越来越多。高地价高房价的结果是，市场上的刚需盘越来越少。
豪宅竞技 高端产品线纷纷进驻南京市场
纵观南京楼市各区域，改善遍地开花。品牌房企各显身手，南京楼市迎来一个又一个的高端产品系，南京俨然成了豪宅竞技场。大部分高端产品系集中在河西板块，江宁、仙林等板块也有高端产品线进驻。目前大部分高端产品系已上市，并受到购房者青睐，而河西南金茂府以及绿地华侨城海珀滨江、仙林的新城璞樾和山目前还未开盘。
注：以下排列不分先后
作为金茂住宅系列最高端作品“府”系，一向是以“科技创新新时代”下的高端精品住宅标杆为自身定位的，物业类型涵盖高端精品住宅、主题商业街、高端会所。旗下代表作分布在北京、上海、广州这样的传统一线城市，以及苏州、南京、杭州等新一线核心城市。
》南京代表作 | 河西南金茂府《 是由电建河西南G12地块和电建河西南G13地块组成，电建与金茂联合拿下这两幅地块，楼面价分别为37027元/㎡、36890元/㎡。这两幅地块由金茂来操盘，计划打造金茂最高端的产品系"金茂府"。"府系"的择址一直以要求严苛著称，不仅要地处城市中心稀缺地段，更要有与品牌内涵相契合的人脉地络。
4月28日，河西南金茂府规划出炉，金茂府项目拟打造15栋高层住宅。此前有消息称金茂府规划大平层产品，主力户型180㎡，放风价6.4万元/㎡，整个楼盘均价目标74302元/㎡，不过南京金茂营销负责人回应，项目开盘时间和价格都没有定。
>>>>【旭辉集团 | 铂悦系】
旭辉集团2015年正式推出其TOP级高端产品线“铂悦系”，凭借精准定位和高端产品研发功力，苏州铂悦府、上海铂悦滨江相继取得成功，而“旭辉铂悦系”品牌也被评为当前中国六大新锐豪宅之一。
》代表作 | 旭辉铂悦金陵《 项目在南京首度引入铂悦系产品线，运用德系精工手法打造，是河西中部同一面积段仅有的四房产品，155㎡四房采用两厅两卫设计，拥有两梯两户，电梯厅独立入户，四开间朝南等优势，并且是南京市场独家配备独立式中西双厨的户型。此外，铂悦系产品还集中了最大南向面宽、最强收纳空间等优化设计。
>>>>【绿地地产|海铂系】
绿地海珀TOP系是绿地集团面向国际的高端住宅产品。该系产品落地上海、北京、成都、苏州等城市，2015年期走向海外，开发建设“绿地·海铂悉尼”，成为 “国际籍豪宅”代名词。作为绿地旗下顶级豪宅系列品牌，力求海派文化与异域文化结合，呈现深厚文化底蕴高品质。
》南京代表作 | 绿地华侨城海珀滨江《 该项目是由绿地与华侨城强强联手打造的高端项目，引入绿地旗下高端人居作品——“海珀系”。绿地华侨城海珀滨江紧邻华侨城欢乐海岸，与正荣财富中心、金地中心风华、海峡城仅一街之隔。整个项目分为两期建设，一期打造9栋住宅，共1040套房源，主力户型118~205平，预计6月首开上市，首开推1、2、7、8号楼共344套房源。
>>>>【保利 | 天悦系】
自2012年广州保利·天悦华尔街首发，到南京保利·天悦耀世登场，全球选材、行程60000公里打造的新古典百年建筑群，以非凡的视野规划的全四房国际住区，著名室内设计大师亲自主笔，以及高级定制会所服务，面向国际视野的精英打造。
》代表作 | 保利天悦《项目位于建邺区兴隆街道应天大街北侧，住宅总建面积8.8万平米。坐拥应天大街黄金轴线，仅拥有河西CBD优良的交通网络和人文景观，名校、商业、市政配套完善。成品交付，一梯一户；外立面为全石材干挂，室内设计由台湾知名设计师邱德光亲自操刀。
>>>>【金地 | 风华系】
金地风华系列首发江南，从宁波杭州，到沈阳、苏州，把中国传统的美、风格和精髓，注入建筑文化。这正是金地“风华”打造的初心，建筑不再单一具有居住功能，也代表着时尚与美观的生活选择，更应具有人本情怀。
》代表作 | 金地风华《 位于河西南最繁华的中轴之上，是距离有轨电车龙王大街站和S3线吴侯街站仅数百米，堪称南京的核心区域，是河西南稀缺的纯新盘。项目建立南京首个“贾维斯”超智能系统，为南京带来同步全球豪宅的智能生活。
>>>>【绿城 | 玫瑰系】
绿城当年的九溪玫瑰园现首个列入“福布斯中国十大豪宅榜”的杭州社区，之后的新疆玫瑰园、、上海绿城玫瑰园、南京玫瑰园、广州桃花源、桐庐玫瑰园、新昌玫瑰园，使绿城玫瑰系别墅成为行业别墅开发的经典样本。
》代表作 | 绿城玫瑰园《 位于老山脚下的绿城玫瑰园已经成为南京高端别墅的重要典范，得天独厚的自然生态环境和绿城高品质的建筑工艺成相得益彰。项目建筑面积700-1900平方米，庭院面积逾千平米，容积率仅0.3，是南京顶级别墅的代表。
>>>>【绿城 | 桃花源系】
起家于苏杭的桃花源系列是绿城的标志性产品系列。的宋卫平曾说“在这样有着数千年积淀的土地之上，不做值得收藏的中式作品，总感觉对不起自己，总感觉人生不完整。”
》绿城 | 桃花源《 南京绿城桃花源作为中国第三座桃花源，在已经出炉的规划中，它的体量是最大的，山水资源最为丰富的，中式合院产品演绎传统东方建筑的内在理念和含蓄内敛的风格，诠释现代人对传统闲适、优雅生活的另一种追求。
>>>>【泰禾 | 院子系】
泰禾集团有十多年对中国传统建筑的深研，泰禾“院子系”在此基础上，以中国皇家院落为蓝本，缔造了新中式院落别墅。“泰禾•中国院子”项目是泰禾“院子系”品牌的开山之作，一度倾动京城被誉为“国宅”。
》泰禾南京院子《 地处老城南，紧靠三山街地铁站，离夫子庙、新街口路程较短，享受夫子庙一带商业配套。由坊巷、深墙、宅门围合而成，庭院围合，融私密性与自然天地于一体，充分体现了当代中国大户人家的门第感与尊贵身份。
>>>>【新城 | 璞樾系】
定位为“东方文化捍卫者”的中国高端居住品牌，溯源文脉精髓，以山为传承，首部代表作品就落地南京紫金山畔的璞越钟山。”璞“为未经雕琢的玉石，反映建筑回归至人的本源；“樾”为荫庇的树木，代表家族血脉承袭的精神内涵。
》代表作 | 新城璞樾和山《 项目地处仙林板块，总建筑面积约6.5万方，容积率仅1.15，引入新城旗下高端产品系璞樾系，打造纯别墅社区，这是新城除新城璞樾钟山之外打造的另一个璞樾系产品。包括27栋住宅及4栋商业，其中2、3、7和8号楼为3层的类独栋别墅，其余均为6层的叠墅产品，预计6月入市。
>>>>【龙湖 | 春江郦城系】
在龙湖的产品线里，“春江郦城”是城市产品线中，最顶级的综合体作品。他是城市宜居高端华宅“郦城系”，和商业TOP品牌“天街系”合二为一，是一座用居住业态驱动项目，用商业业态升华的城市高端综合体。
》代表作 | 江宁龙湖春江郦城《 是龙湖地产进驻南京的第二个项目，位于江宁小龙湾，位于小龙湾河东侧，临杨家圩文化公园，江宁市民中心，小龙湾风情水岸，定位为生态宜居之城。项目占地面积约15万方，建筑面积约50万方，产品包含住宅、商铺、SOHO和天街四种业态，是集商业、住宅为一体的综合体项目。
文/南京克而瑞分析师 姚荣
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