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权威测评丨商办公寓投资持续火爆,品牌+高租金+高增值是首选

2017-07-13 CricBigDataNJ CricBigDataNJ

自从去年10月初南京正式重启限购,至今年5月“四限”俱全、且不断加强以来,楼市依旧在“摇号式抢房”中火爆着,然而毕竟很多被限的投资性需求需要转移战场,办公、商业虽然也值得投资,但毕竟与住宅投资的价值观和理念差距较大,对投资者的专业水平和眼光要求高,因此与住宅较为相近的商办性质公寓受到了广大投资者的追捧。随着调控的深入,普通住宅成交量回落,成交价格苦苦支撑,而公寓的成交量自去年至今保持平稳向上的态势,整体成交价格也在之前为住宅的65%-70%,上升到80%左右,并震荡上行中,说明投资市场对公寓的青睐度仍旧较高,前景值得期待。

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虽然同是商办公寓,投资价值却并不相同,甚至差别很大。而与住宅投资价值研判所不同的是,公寓比住宅更注重地段、交通和开发商背景所决定的租金水平和未来整体增值潜力


因此,经过对近期热销的商办公寓进行了一番横向比较和纵向研究后,龙湖新壹城的4.8米挑高公寓在现有在售的商办公寓中,可成为购买首选。其实,先看看这个项目的首次开盘是如何盛况空前,如何受南京民间投资高手的追捧,该项目的价值如何就一目了然了。

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6月25日龙湖新壹城开盘,近千人上演近2个小时抢房大战,现场上演空前火爆的热销场面。开始摇号选房后,全场气氛一度十分紧张;选房开始2小时后,销控板全线飘红最终以2小时订购八成房源结束,让人不禁错觉这楼盘到底是在河西还是在江宁,到底是龙湖住宅还是商办公寓了。

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其实龙湖新壹城引来如此争抢,在公寓项目中较为罕见。该项目地块为龙湖在2016年12月16日竞得,总建面积87106平米。因龙湖在江宁的龙湖春江郦城体量大,且为地铁上盖物业,已经定位为50万平米的城市综合体,由商业体量约12万方的龙湖TOP级商业龙湖天街和办公、住宅构成,是集购物、休闲、娱乐、餐饮等多重高端服务功能于一体、一级辐射近30万常住人口的区域中心能级综合体,因此新壹城另辟蹊径,以被限购住宅人群的投资出口和百万左右低总价为前提,引入龙湖高度复合型功能、高收益公寓为亮点的新壹城产品线。


首先从现实的租金水平来看,新壹城公寓是大学城的首个商办集合体项目的酒店式公寓,与地铁南京交院站近在咫尺,以南京地铁开通以来对地铁附近房价和租金的影响来看,地铁站点周边500范围内的正地铁楼盘价格较非地铁同类楼盘高约8%-15%,而且项目周边3公里范围内坐拥11所高校约20万师生人群、2.7万左右产业园区人群、11万社区人群,除了承载大学生人群租赁需求,更辐射周边产业园人群及以地铁为主要交通工具的沿线导入性租赁需求,加上周边12万方文鼎街区、UTC、新壹城自带的裙楼商业,3万人/天地铁“吞吐”的旺盛人流量,使得这里的地段价值具有无限的想象空间。因而,凭借地段这一个优势所带来的较高起点且稳定增长的租金回报,怎能不令投资客趋之若鹜?



其次,新壹城4.8米挑高产品是另外一个价值凸点。5.25新政后,南京已将公寓楼层限高在3.6米以下,现有的4.8米挑高产品已成绝版。而这种4.8米挑高的产品,通过挑高优势带来的是错落的构造、高大宽敞的(挑空)立体空间,或改造为两层后具有层次感的居住感受;同时空间分隔更精细,卧室、客厅、工作室等功能明确,甚至可以有衣帽间,完全不输于普通住宅的使用功能和舒适度;更重要的是,置业者只要花费一层的价格就能买到接近双层的面积。宜商宜住,也可以兼收并蓄(下层办公上层居住),功能角色转换全无障碍;更绝的是,还可改造双钥匙户型设计,一套变成两套,更能提高租金收益。因此不难看出,挑高公寓产品可以成为投资者投资利益最大化的更佳选择。



另外,新壹城公寓的价值点还体现在稀缺性上。有数据显示,目前南京公寓库存中,挑高公寓总量仅占公寓总量的10%,随着公寓“限高”政策的深入,在不久的将来,挑高公寓将越来越少,逐渐成为绝版,因而成为有跃层情结购房者收藏的对象。


当然,最重要的一定是最后一点,公寓与商业办公的相似点就是,对不同背景和资质的开发商而言,首先其投资取地的眼界和实力都不尽相同;其次,即便是在同一地段取地(这意味着交通和配套条件趋同),其对产品的打造能力和运营能力不同,价值结果也会大相径庭。 

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龙湖不仅在住宅产品上做到极致,商办类物业开发也有近20年的丰富经验。伴随着龙湖天街系产品在全国一线和部分二线的不断成功落地,商业地产为龙湖业运营收入带来颇为可观的增长率。年报显示,2016年,龙湖物业投资租金收入达19.1亿元,同比增长35.2%,毛利率74%。截止2016年年底,龙湖已开业商场21座,分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安等城市,开业商场面积近200万,整体出租率达到95.1%


重庆,既是龙湖起步的城市,又是龙湖项目,尤其是商业项目最集中和成熟度最高的城市,同业中人都评价龙湖商业地产是“每个平方米都能拧出人民币”,可见其雄厚的实力赢得了当地人的高度信赖和认可。而对于企业发展的未来,“龙湖未来三年计划新开业的天街,2017年开业5座天街,2018年3座天街,2019年7座天街,到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座”。这其中,将包括南京新增3座天街中的1座,重庆同行是否虚言,将很快得到验证。


因此,即便是并不熟悉公寓、商办等非住宅领域的投资者,只要跟对龙湖这样“过去精彩,未来辉煌“的开发企业,是不是也可以轻松得到高收益+高增值回报呢?

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

延伸阅读:

1、楼市长效调控机制开启,抢房会抢成鸡肋吗?

2、环南京市场|资讯周报(2017.07.03-2017.07.09)

3、周一数据说 | 南京一周楼市总结(2017.07.03-2017.07.09)




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