市场研究丨2017，投资商办公寓的机会与风险

虽然伴随着出让土地时商办比例用途的不断提高，商办性质公寓市场也由来已久，但在2016年9月重返限购和2017年“四限”同时加身前，其市场投资的强度并不大。根据克而瑞对商办性质公寓的统计结果，2015年之前年度平均成交量不足10万平米，价格也基本13000-14000元/m²上下横盘多年，而在2016年，量价成功“逆袭”，2017年更是借住宅投资渠道变窄，公寓限高等“利好”将价格直线拉升到18000元/m²以上，2016-2017两年间房价增幅28%，年均达14%，华丽转身为投资类产品中“重点关注对象”。

与楼市投资最大热门普通住宅相比，2016年以来商办性质公寓虽然在成交量上还远远不如（正在逐步放大），但在成交价格已越来越接近，而不是保持约定俗成的公寓价格为普通住宅60%-70%的比例，走势上更是逆住宅回落之势而震荡上行，欲与住宅争锋。

从商办性质公寓以上的市场表现不难看出，作为普通住宅和住宅性质公寓最近似（投资难度比商铺和办公类产品低）的替代型投资品，其不限购不限贷的特性成为受投资者青睐的最重要理由。在当今资产不断缩水，投资渠道混杂的局面之下，不但五六十岁离退休人士、事业有成的四五十岁社会中坚，即便刚迈入“三十而立”门槛的年轻人，也在“洋房、养车、养娃、养父母”之余，寻找未来“养自己”的最佳保障，所以买房变成了眼下最优的资产保卫防御措施和未来升值获利的主要渠道。

然而随着全民买房意识的增强，住宅已经被限（二套房首付8成，1.1倍以上贷款利率，与公寓购买条件相比，并不占优势），且房价不断走高，泡沫化态势明显。而商办公寓通常位置好（周边交通便利，配套齐全），多数自身有商办物业（自身配套能级高），关键面积小，单价低（仅为同地段普通住宅的60%-70%），因而多数总价一般在60-100万之间，首付只要30-50万，跟需要购买资格和好运（摇号中奖），且动辄100万以上的住宅首付门槛相比，具有相当大的优势，成为投资目的购房者的追逐对象也就在所难免了。

目前南京商办性质公寓可谓遍地开花，而且随着2015年以来商办和综合用地性质土地上市量的大幅增加，此类用地性质项目中未来基本都会出现商办性质公寓类型物业，因而将成为未来楼市投资的重要风口。

目前商办公寓投资机会点主要还是集中在以下几个方面：

1、 商业、商务集聚区地段（往来大量人流，配套完善且能级高）

2、 正地铁（地铁站周边200米以内）物业（交通十分便利）

3、 是综合体项目的组成部分或者紧邻智力型产业密集区（白领人群集聚，租客密集）

4、 公寓价格不超过同地段同档次住宅项目的70%（4.8米挑高则不超过80%）

5、 目前已出现4.8米挑高公寓双层双钥匙，可以以两层出租则两份租金收益率更高

从上述南京现有商办公寓的分布及价格表现来看，鼓楼滨江、浦口核心区、南站及软件谷、仙林等区域的项目投资回报率处于相对较高水平，随着未来智力型产业人口的不断导入，租金提升速度和物业自身的升值潜力也相对较大。上述结论在下表中各商办楼盘的成交表现中也有所体现。

当然，与住宅不同，投资商办公寓也存在多方面的风险。

1、 商办类公寓产品不能落户，也就没有学区，年轻夫妻买来自住要慎重考虑；

2、 商用水电费，长期居住增加生活成本。很多项目不能接通燃气，因而只适合过渡型居住，而难以满足家庭成长后的居住功能和舒适度；

3、 由于大部分商办性质酒店式公寓采用酒店式管理和服务，因此物业费通常比同类住宅高（至少50%左右，河西仁恒国际公寓物业费6.0元/m²/天，是周边住宅的3-4倍）；

4、 一般纯粹的商办性质公寓独立开发项目较少，基本都是综合性质或者综合体地块开发中的商业或者办公产品体量的转移，因此此类产品基本上都会放在住宅之后，纯粹的商业或者办公之前，作为住宅以外的现金流产品入市，则土地使用年限多则剩余35年左右，少则剩余30年，购房者需要考虑与其销售价格挂钩，以避免错误地计算投资回报率；

5、 与住宅相比，商办公寓首付不低于50%，商业贷款1.1-1.2倍利率（不能使用公积金贷款），且贷款期限不能超过10年，相比住宅杠杆利用率低，需要投资人自身具有较强的短期支付能力；

6、 公寓的租金收益虽然较同面积的住宅高，但物业自身涨幅基本仅为同地段住宅的50%-70%，因此投资公寓类产品在收益上主要以考虑租金回报为主，要跑赢银行的理财产品，而不能过多寄望于物业升值收益；

7、 按照目前的政策，商办公寓转手税费较住宅高许多。根据现行的政策规定，商业性质的公寓房转手时，卖方需要缴纳营业税、土地增值税、个人所得税等税费，如果提供发票，就是交差额的55.6%的税费；如果没有发票，就需要交总额30.6%的税费。

8、 面临政策调控后影响物业价值增值的风险。由于这类公寓的用地性质为40/50年商办性质，建成后的使用功能却为住宅的话，存在扰乱住宅市场和违反土地出让合同两个层面的问题（这类物业如果用于居住，则改变了土地使用性质，不符合相关法律规定。对于这种违反土地出让合同内容、擅自改变土地使用性质的行为，依照目前的法律，国土部门有权依法收回该用地），因此一线城市已经开始进行规范。

今年3月初北京开始，广州、上海、深圳及个别热点城市都陆续出台了针对商办公寓的调控措施，虽然调控力度各不相同，但均明确了“商办项目不得挂钩居住属性”。尤其3月30日，广州下发《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》中规定，今后只有法人可购买商服类物业，不得作为居住使用且只能转给法人，同时规定新报建的商服项目最小单位（单套面积）不低于300平方米。这一规定相当于杜绝人投资者购买商办性质公寓，等同于对商办公寓限购。而商办性质公寓占公寓市场的8成左右，当个人投资者不能购买时，商办公寓市场供过于求会导致新增供应量骤减（或者供应量不变，而供严重过于求的供求关系下，价格大幅下降），当这类物业的增量市场严重萎缩时，同类存量物业价格上涨必然受到较大影响，物业转手的不可预知困难和价值增值度降低均将成为购买该类型物业的不确定风险。

从上述分析来看，商办性质公寓投资的机会与风险性同样突出。如果没有购买住宅资格，却仍然坚持投资楼市的话，商办公寓无疑是一个好的选择，但是作为一个理性和明智的投资者，必须衡量清楚，所谓风险，在投资决策作出之前和执行过程中，是否在可以承受和可以控制的范畴内，从而最大程度保证投资的成功。

文/南京克而瑞分析师 周颖

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