文／克而瑞研究中心
时值7月末，上市房企即将交出上半年成绩单，恒大日前发布的正面盈利预告引发关注。根据公告，恒大2017年上半年盈利同比增至三倍左右。据此估算其利润总额约214亿，很有可能创上市房企有史以来半年最高纪录。由于下半年往往是房企交楼高峰期，行业预计恒大全年净利润有望达500亿。如能实现，“规模之王”恒大极有可能成为“利润之王”。
早在今年年初，许家印就在内部会议上提出，恒大要由“规模型”向“规模+效益型”转变，在保持规模稳步增长的同时，重点注重增长质量增加效益。今年上半年恒大销售和利润大幅提升，且通过引入战投等多项举措推动负债率大幅下降，“一增一降”实现高质量增长，可见许家印年初制定的战略已有了显著成效。
我们认为，在目前房企的规模增长和盈利能力达到瓶颈的背景下，恒大的业绩持续保持较大幅度增长，上半年盈利更实现巨大提升，主要得益于以下几个原因：
恒大去年位列房企销售榜榜首，销售业绩增幅较大，所以2017年上半年的物业交付和营业收入都有大幅增长；
高产品附加值、极强的成本控制能力、负债率大幅下降都将推动其利润持续高增加。
强劲销售推动营收大涨
恒大销售自上市以来一直保持高速增长，近十年71.9%的复合增长率在龙头房企中位列首位。去年恒大实现销售3734亿，同比增幅85%，位居全国第一。由于房地产预售制的特点，销售额一般会在次年才结算，恒大去年销售高增长推动今年营业收入大幅上涨，实现利润总额提升。
今年上半年，恒大实现销售2440.9亿，同比增72%，已完成年度销售目标4500亿的54%。由于恒大下半年预计新开盘项目达223个，较上半年大幅增长，我们预计恒大今年销售将达到5000亿，并推动明年营业收入继续大幅上涨。
产品附加值不断提高
恒大能实现业绩和效益的高增长，和高产品附加值密不可分。恒大是全国唯一全部精装修交楼的企业，近两年更加大打造环节精品的力度，比如项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，按豪宅标准为普通住宅项目设计园林环境等，塑造了强大的品牌形象。公司于2015年4月提出“无理由退房”，赢得客户的追捧，这些举措大大提高了恒大的产品附加值。
极强的成本控制能力
恒大的成本控制能力在行业首屈一指。在设计、招标、销售等环节，恒大严格实施标准化管理，在整个开发链条上每一环节控制成本，并通过大规模开发和高周转保持强大的竞争力。以营销及管理费用为例，恒大2016年的费用率较2015年大幅降低2.5个百分点，预计今年还会继续下降。
资本结构持续优化
今年以来，恒大通过战投引入等多种举措，优化资本结构，净负债率有望下降一半，财务状况更加稳健。上半年恒大成功引入700亿战略投资，包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等，在大幅增厚公司净资产的同时，也反映了实力投资者对恒大前景的信心。恒大在5、6 月份两个月内就迅速还清总额达1129亿的永续债，显示了强大实力。
数据显示，恒大2016年融资成本从2015年的8.42%降至7.78%，今年公司成功发行利率最低6.25%的美元债替换前期的高成本债务，我们预计恒大融资成本将进一步下降。
综上所述，我们认为恒大向“规模+效益型”转变已显成效，加上负债率大幅降低，推动盈利能力持续提升。此外，随着公司完成向“房地产+服务业”转型，金融、健康、旅游三大新产业也是值得期待的盈利点。