文／克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧
近期，热点一、二线城市陆续下发“十三五”住房发展规划，明确未来三至五年将大量增加土地供应，同时，上海、北京等市还将优化供地结构，积极推进租售并举的住房体系建设。这样的规划会对供求关系紧张的热点一二线城市市场预期能否造成实质影响？从哪些方面可以避免“计划从未达成”的窘境？
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数十城陆续预告“十三五”土地供应量
京沪大幅增加保障住房和租赁住房用地
首先，在两部委年初要求热点一二线城市要公布未来三至五年土地供地计划以便稳定市场预期，北京率先公布，近日上海、武汉等城市也纷纷预告“十三五”供地计划。以上海为例，“十三五”期间新增住房供应170万套，较“十二五”增长60%左右。而总量增长又以福州尤为显著，2017年福州市住宅用地计划供应316万平方米，同比增长近一倍，未来5年住宅用地供应量多达1920万平方米，年均供应量相当于2016年供地计划的1.4倍。无疑，热点一二线城市大量供地，将有助于缓解楼市供求矛盾，逐步扭转房价持续看涨的市场预期。
其次，“十三五”各地将积极推进租售并举的住房体系，形成房地产市场长效调控机制的重要一环。北京、上海、福州等市调整及优化住宅用地供应结构，重点保障各类保障性住房以及租赁住房土地供应。热点一、二线城市土地出让方式多有调整，土地竞价达到限价上限，将竞配建保障房以及自持租赁住房面积。从结果来看，天津、杭州等市新晋出让宅地大都需要自持一定比例，北京更是多宗宅地自持面积到达70%上限。
值得一提的是，上海率先试点挂牌出让租赁住房用地，着力发展住房租赁市场，联系到“十三五”期间上海商品住房、租赁住房以及各类保障性住房新增供应量分别为45万套、70万套和55万套，预计租赁住房用地集中出让的现象将持续增多，并将跃升为上海土地市场成交主力。
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热点城市历来完成供地堪忧
优化供地结构、加快城市更新才是正道
尽管住建部和国土资源部三番五次强调房价上涨压力大的城市要增加住宅用地供应，但上半年全国经营性土地成交规模增长着实有限，同比微升3%，二线城市土地成交规模不增反跌，同比下降3%。热点一二线城市供地计划完成率普遍不容乐观， 而这在过往历年几乎年年如此，供地计划不达标是种常态。
要改变热点一、二线城市土地供地年年报计划、年年不达标的状况，真正落实“十三五”供地计划，我们认为只能从优化供地结构，加快城市更新进程等渠道着手推进，才能缓解热点一、二线城市供地压力。
其一，优化供地结构，工业用地需更加节约、高效。受发展第二产业、解决居民就业等惯性思维影响，除了城市基础设施之外，热点一二线城市大量的供地指标被用于工业用地，变相压缩了住宅用地供应指标，直接导致热点城市工业用地以十分低廉的价格出让，宅地却是越拍越贵，面粉贵于面包的现象时有发生，房价始终面临着较大的上涨压力。
我们认为热点一二线城市需优化供地结构，逐渐减少工业用地，将供地指标逐步腾挪给住宅用地。下一步亟需提升工业用地坪效，重点支持发展高端制造业，将那些坪效低的工业用地置换出来，转性为住宅用地，从而提升工业用地利用率。
其二，大力推行复垦券，农业用地由一二线向三四线梯次转移。目前，热点一二线城市农业经济依旧占据一定比重，鉴于一线城市土地供应异常紧缺，发展农业经济并不经济、更不高效。反观农村人口持续净流出，大量的农村宅基地处于荒废的状态。
我们认为在18亿亩耕地红线难以突破的大背景下，农业用地宜结构性转移，一方面，农村宅基地可以复垦为农田，并以复垦券的形式在一二线城市拍卖，农业转移人口将拍卖所得资金用于购房首付款或每月的租金支出；另一方面，一二线城市农业用地可以逐步转性为住宅用地，缓解热点城市供地压力。表面上看，一二线城市居民付出了日常生活成本提高的代价，但是增加土地供应将有助于平抑房价，无论买房、还是租房都是居民消费最大的组成部分，孰轻孰重似乎已有定论。
其三，加快城市更新进程，释放更多的供地指标。近期，广州市属国资企业发起成立总规模2000亿元的城市更新基金，以基金的方式撬动更多的社会资本参与城市更新项目。
我们认为城市更新利在长远，一方面，改善棚户区以及危旧小区居民的居住环境，实现更多城市中低收入家庭住有所居、安居乐业；另一方面，有利于释放更多的供地指标，缓解热点城市地市、楼市供求矛盾，以便实现房价缓增长甚至不增长的调控目标。鉴于热点一二线城市供地长期受限，其他城市可以借鉴成立城市更新基金，打造“基金+土地+运营”的城市更新模式。
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参照本轮调控的背景和执行力
“十三五”供地计划达成率会有明显提升
尽管历年热点一二线城市供地计划完成情况不甚理想，供地计划不达标渐成市场常态，但是参照于本轮房地产调控，限购、限贷城市持续扩容，政策力度堪称史上最严，足以彰显管理层调控房地产市场的坚定决心。虽然“十三五”期间，热点一、二线城市要顺利完成供地计划确实存在着不小的压力，不过，我们认为不可照搬经验，“十三五”供地计划完成率会有明显提高，多数热点城市能够完成供地计划。
“十三五”乃是建立房地产市场长效机制的关键时期，土地供应、房地产税、租赁市场都是长效机制的重要内容，很大程度上决定着未来房地产市场走向。我们认为，热点城市调控政策暂无退出的可能性，预计将贯穿很长的时间周期；更多城市将着手培育租赁市场，供地、税收等环节将给予一系列优惠政策，促进房地产市场由以售为主向租售并举转变；房价上涨压力大的城市将加大土地供应，并将供地计划真正落实到执行层面。