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大数据|逛吃上海之一:从房价看“知名餐饮”配套

2017-07-30 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

一周回顾


表哥告诉你魔都住房成本“低”,还能任性逛吃的区域在哪里。雅居乐重金投入多元化业务转型,拿下绿地物业只是开始。恒大“规模之王”将成“利润之王”。郭广昌携地产业务重回A股市场,资产重组可否成为重生的契机?香港廉租过渡屋能否真正解决租房紧张的问题?

文/克而瑞研究中心  数洞老表哥

对于老表哥而言,“逛吃便利度”实是上海吸引人留下的一大重要优势,在绝大多数地方,出门骑上共享单车,5公里内即可就近吃到全国大部分菜系;在偶尔放纵的周末,凌晨一点出门觅食,家门口还有烧烤火锅小龙虾;好友相聚时点开地图工具,看着身边密密麻麻的美食、购物、电影院、KTV,选择是烦恼,也更是幸福。今天,老表哥就结合房价数据,从居住成本角度来看看各板块“知名”餐饮配套的差异。

板块房价越高,“逛吃”选择确实更多

就上海现况来看,随着板块房价的提升,周边营业的“网络知名”商铺数量确实在逐级提高。并且这一趋势在高房价区域体现的更为明显。简单看一组数据,在挂牌均价超过10万元/平方米的静安寺、南京西路、淮海路等五大板块,平均拥有的商铺数量达到了603个,为单价7-10万板块均值的两倍。如果再考虑到中高房价板块地域范围一般相对较小,商铺密度的实际差距还会更大。


注:为保证店铺具有一定的“网络知名度”,肤浅的老表哥仅筛选网络点评数量大于100的商铺,大约3.2万间,占上海可查商铺数量的6%。本文所指商铺(包括本帮菜、咖啡厅等)均为此类,下同。

房价与板块“网络知名”商铺数量

高房价板块餐饮印象:优质本帮菜、人气日本菜、遍地coffee&bar

为进一步研究高房价板块的配套特点,贪吃的老表哥研究了29类餐饮与板块房价的关系,具体指标分别为某类餐厅的平均消费、总人气、店家数量、评分等四项。

枯燥的计算过程和一大堆晃眼的散点图就不放出来了。分析过程中只有一点需要说明,从房价角度来看,上海各板块的餐厅评分并没有明显差异,并不存在“地段越贵、餐厅评分越高”的情况。

由分析结果可见,西餐、本帮菜等十种餐饮种类与房价变化有明显联系。在高房价区域,西餐、本帮菜、火锅、自助明显更贵,而日本菜、粤菜、东南亚等菜系的人气明显更高。结合平均消费和人气两方面因素来看,高房价板块对于西餐、本帮菜的品质要求更高,对于东南亚、面包、小吃、粤菜等商铺需求量较大,而咖啡厅/酒吧已经开始面临过度竞争的危机。

房价与餐饮配套指标相关性分析

其中值得注意的菜系有三类:

首先是更加精致的本帮菜,高房价区域的本帮菜餐馆密度虽然没有更大,但人气、平均消费明显更多,看来还是本地菜系更能说明厨师功力,也更能获得高收入群体的亲睐。在地域分布上,可以看到上海高消费本帮菜主要位于四号线以内,二号线以南的位置,密集分布于陆家嘴-人民广场-中山公园沿线的高房价板块中。

上海本帮菜馆分布情况

(气泡代表人气大小,蓝色店铺人均消费超过200)

其次是高人气的日本菜,高房价板块的日本菜人流量更大(红点密度明显更高),但结合其他数据来看,在平均消费、店家数量指标并没有决定性的优势,比如人民广场日本菜人气高居全市第3,但平均消费只有166元,店家数量33,排名分别为全市第18和第10。

上海日本菜人气地图

最后是竞争激烈的咖啡厅和酒吧,高房价板块往往有更多的此类商铺,从下图可以看到高房价区域的咖啡厅密度远高于其他版块。但联系经营数据来看,实际人气并不尽如人意,平均消费也没有明显更高,比如南京西路,板块内咖啡厅多达54家,全市第一,但平均消费只有42元,平均消费排在全市第62位。

上海咖啡厅平均消费地图

住房成本最低的一线“逛吃”板块:五角场

对于大多数购房者而言,淮海路、静安寺们虽然逛吃更加便利,也拥有更多的优质餐馆,但考虑到房价因素,这里的住宅还是有些高不可及,想实现“任性逛吃”的野望,还得把目光投向房价相对适中的区域。为此老表哥进一步引入了挂牌量指标,综合考量选择范围、房价、“逛吃”等三方面因素。

从下图可以看到,在商铺数量TOP5板块中,只有五角场的房价相对适中(全是各板块排名第42),并且二手房挂牌量超过了500。作为上海市北部的城市副中心,目前五角场房价还远不及中心城区板块,但在商铺的数量规模指标上,已经超过徐家汇、静安寺,达到了全市第一,具体到餐饮配套,五角场不仅并且拥有大量的本帮菜、西餐、日本菜系餐厅,在“夜市三宝”火锅烧烤小龙虾的人气指数上,也都处于全市TOP3的位置。

此外房价相对“较低”、挂牌量大(高于500)、商铺较多(大于400)板块还有金桥、莘庄、康桥以及七宝。不过显而易见,不论是从商业能级、规模,还是从板块工作机会来看,这些板块与五角场之间还是有不小的差距。如果和老表哥前室友一样,对于逛吃方面有极端需求的,还是咬咬牙买房,或者至少租房租到五角场去,当然像老表哥这样只是“稍有需求”的吃货,只要上班方便,彭浦新村、莘庄其实也是不错的选择。

上海主要板块二手房挂牌量、房价与知名商铺数量


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专注房地产行业和企业深入探索
连续七年发布房企销售排行榜单

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