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大数据|高铁系列Ⅱ:与其带来客流,不如创造需求

2017-07-21 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:双城生活离不开交通运力的保障。(文末彩蛋不容错过!)

文/克而瑞研究中心  数洞老表哥

最近这半年,老表哥基本每个周末都在南京度过,工作日则回到上海办公,算是搭上高铁便车,过上了“双城”生活,也享受到了房价的价差福利。往返多了,确实能遇到一些熟面孔,感觉自己并不是少数派。但无趣的老表哥总喜欢较真,正如“离开剂量谈毒性都是耍流氓”,双城生活也离不开交通运力的保障。

贴士

在严格意义上“高铁”是指高速铁路,而不是高速铁路上的列车——高速动车组,不过大家约定俗成都说“坐高铁”,老表哥也不纠结啦,理解万岁。




高铁运力有限, “双城生活”不会流行起来

要想保证双城生活的质量,旅途全程时间不应超过3个小时,以上海为例,每周五出发的时间应当集中在18:30-20:30之间,否则在火车站候车时间过长,到家时间也太晚。但在这段时间内,从上海发车的高铁只有36个车次(算上时有时无的临客),按二等车厢超载至1000人计算(一般16节车厢是800多个二等座,车型不同会有一定差异),能输出3.6万人,即便假定这些人全都是以“双城生活”为目的离开上海,那么至多带来360万平方米的购房需求溢出,并且也不会随时间推移而增加。但对于沪宁、沪杭线上的二、三线城市来说,“区区”360万平方米的购房需求,平摊下来估计一年就能消耗殆尽,不会对市场造成过多影响,更不要说成为左右供求关系的购房主力军了。

并且就老表哥近半年的亲身经历而言,这段时间的高铁运力已经基本饱和,周四或周五当天买票,基本都是要站回南京的,而周一南京站早7点发车的“黄金班次”,更是已经一票难求。想通过高铁输出更多的“双城”人群,要么开辟新的城际轨交、或者再次调图、或是交通运力出现质的飞跃;要么就是部分“老表哥”们妥协,愿意半夜到家了。

扩展到全国范围,考虑到京沪、沪宁、沪杭高铁已经算得上是中国最繁忙的高铁线路,但作为这三条高铁线路始发站的上海,其高铁运力也不足以输出足够多的异地居住群体。可想而知,通过高铁溢出实际居住需求,要让“双城生活”流行起来,这一模式其实是无法真正成立的。不过对于旅居、投资、养生养老等购房需求而言,由于出行时间更加宽松,高铁还是在很大程度上缩短了时间距离,方便了这部分群体的看房、购房出行。

因此对于高铁和楼市的关系,老表哥认为不能简单地解读为“双城生活”需求,还是要更进一步,从高铁建设进程和城市发展的角度来看。毕竟只有经济、城建、配套发展跟上了,才能拓展出更多实实在在的本地购房群体,以及外来旅居、养老和多地办公带来的住房需求。


拥抱高铁硕果,衡阳、郴州、商丘人均GDP快速增长

在城市发展角度,建设高铁的意义在于把人均产值相差较大的城市联通起来,通过提高中小城市的地理区位优势,让其获得更强的招商引资能力,从而实现产业优化升级、实现城建水平进步、实现城镇化率提高。

为此,老表哥特别标出了单日对开车次超过100列的城市(用红色大气泡表示),可以看到受益最大的城市当属衡阳、郴州和商丘,其中衡阳、郴州处在广州与长沙之间,而商丘处在郑州、南京之间。周边的“经济高地”人均GDP都比这些城市高出1.5倍以上,而高铁平均通车时间又在2小时以内,再加之频繁往来的高铁班次,使得这些城市成为了经济大市间的重要交通纽带。

而数据也佐证了这一点,回顾2016年经济发展,可以看到衡阳、郴州、商丘的2016年人均GDP增速分别为8%、8.1%和8.4%,均远高于6.1%的全国平均水平。


(点击查看大图)


高铁助力城市发展,楼市规模指标从中受益

随着城市人均GDP的提高,房地产作为城市建设和经济发展的重要一环,市场规模也能获得更大的发展空间。以2016年为例,在符合老表哥筛选标准的城市中(自身经济发展相对一般,3小时高铁可达区域中心级城市,且城市间对开车次多),多数成交量都实现了快速增长,如温州、开封、蚌埠商品房成交量同比增速都超过了40%,远高于22.5%的全国平均水平。

不过受其他客观因素影响,也有部分城市增速较慢,东莞是调控措施较严,2016年四季度较早地加入了限购行列;株洲是库存压力较大且需求外流,株洲人在长沙早已成为了外地购房的“主力军”;金华是楼市加紧去库存,商品房上市量明显减少所致,2016年市本级住宅批准预售量下降了39%。但长期来看,得益于“经济洼地”的区位优势,老表哥还是对这些城市持看好态度的。

具体联系轨交路网来看,湖南的衡阳、郴州、株洲处于长沙、武汉、广州的三角区内;徐州与北京、南京、郑州连通性较佳;东莞紧贴深圳,与广州连通性也较好,在这一角度上,老表哥对于上述城市的远景更加看好一些,而其余城市则主要和一座或两座中心城市联通,所受辐射利好相对较弱一些。


“八纵八横”正式落地,长江沿线、海西经济区、大陆桥西部沿线有望更快迎来发展利好

在今年6月29日国务院审议通过的《中长期铁路网规划》(2016—2030),中国高速铁路网由“四纵四横”升级为“八纵八横”,高铁建设正式进入了新时期。

关于新时期的高铁蓝图长期解读已经很多,但究竟哪些地方的利好会更快落地?

今天老表哥换个简单的角度:看高铁和动车路线图的差别。有了动车轨道(快速铁路)的建设和运营经验,同路线上的高速铁路建设会更便利一些,此外在一些高速铁路建设困难、或进度迟缓的地方,高铁与动车混用轨道也是常有的事情。

对比两图情况来看,目前最主要的两纵(京港、京沪)已经基本高铁化,但东南沿海的杭福深、沿长江的沪汉蓉之间连通性还不如动车,沿线城市的铁路通达性仍有进一步上升的空间。此外今年从陕西宝鸡到甘肃兰州的宝兰高铁将正式通车运营,中国高铁从乌鲁木齐到连云港的大陆桥也将正式贯通,随着高铁线路的快速推进,广袤的西部也将迎来更多的经济发展利好。

图:中国动车路线图

图:中国高铁路线图

注:含临客,未绘制台湾高速列车路线,图片中未显示海南诸岛

关于高铁建设和城市房地产市场发展的关系,其实在克而瑞7月初发布的《城市投资前景排行榜》(←点击标题可直接阅读)已有所印证:市场发展前景较优的城市,大多沿江、沿海、沿铁路网、公路网分布,具体分布而言,黑河-腾冲线以东,T字形轴线,高铁沿线城市前景优势更加明显。这一规律与主要经济联系方向论一致,城市微观角度沿主要经济联系方向发展,房地产发展热点也沿着交通轴线分布。



衍生数据彩蛋

可以比高铁更快的“真·快车”

相信常常坐火车的同学已经发现,因为停靠站较少和路线合理,不少绿皮车也很快,譬如大名鼎鼎的Z196(上海至太原)就是如此,于18:51的黄金时间发车,从上海到南京只要短短的2小时30分,简直是在有砟铁轨上开出了动车组的速度,甚至比某些高铁还要快(G7395,糟心的路线),而且为了给南京留票,Z196卧铺很充裕,躺着走也比高铁便宜(90元VS140元)

不多废话,附表请收下

点击文末阅读原文”或扫描以下二维码下载完整附表


— END —


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