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大数据｜高铁系列Ⅱ：与其带来客流，不如创造需求
小Q导读：双城生活离不开交通运力的保障。（文末彩蛋不容错过！）
文／克而瑞研究中心 数洞老表哥
最近这半年，老表哥基本每个周末都在南京度过，工作日则回到上海办公，算是搭上高铁便车，过上了“双城”生活，也享受到了房价的价差福利。往返多了，确实能遇到一些熟面孔，感觉自己并不是少数派。但无趣的老表哥总喜欢较真，正如“离开剂量谈毒性都是耍流氓”，双城生活也离不开交通运力的保障。
贴士
在严格意义上“高铁”是指高速铁路，而不是高速铁路上的列车——高速动车组，不过大家约定俗成都说“坐高铁”，老表哥也不纠结啦，理解万岁。
要想保证双城生活的质量，旅途全程时间不应超过3个小时，以上海为例，每周五出发的时间应当集中在18:30-20:30之间，否则在火车站候车时间过长，到家时间也太晚。但在这段时间内，从上海发车的高铁只有36个车次（算上时有时无的临客），按二等车厢超载至1000人计算（一般16节车厢是800多个二等座，车型不同会有一定差异），能输出3.6万人，即便假定这些人全都是以“双城生活”为目的离开上海，那么至多带来360万平方米的购房需求溢出，并且也不会随时间推移而增加。但对于沪宁、沪杭线上的二、三线城市来说，“区区”360万平方米的购房需求，平摊下来估计一年就能消耗殆尽，不会对市场造成过多影响，更不要说成为左右供求关系的购房主力军了。
并且就老表哥近半年的亲身经历而言，这段时间的高铁运力已经基本饱和，周四或周五当天买票，基本都是要站回南京的，而周一南京站早7点发车的“黄金班次”，更是已经一票难求。想通过高铁输出更多的“双城”人群，要么开辟新的城际轨交、或者再次调图、或是交通运力出现质的飞跃；要么就是部分“老表哥”们妥协，愿意半夜到家了。
扩展到全国范围，考虑到京沪、沪宁、沪杭高铁已经算得上是中国最繁忙的高铁线路，但作为这三条高铁线路始发站的上海，其高铁运力也不足以输出足够多的异地居住群体。可想而知，通过高铁溢出实际居住需求，要让“双城生活”流行起来，这一模式其实是无法真正成立的。不过对于旅居、投资、养生养老等购房需求而言，由于出行时间更加宽松，高铁还是在很大程度上缩短了时间距离，方便了这部分群体的看房、购房出行。
因此对于高铁和楼市的关系，老表哥认为不能简单地解读为“双城生活”需求，还是要更进一步，从高铁建设进程和城市发展的角度来看。毕竟只有经济、城建、配套发展跟上了，才能拓展出更多实实在在的本地购房群体，以及外来旅居、养老和多地办公带来的住房需求。
在城市发展角度，建设高铁的意义在于把人均产值相差较大的城市联通起来，通过提高中小城市的地理区位优势，让其获得更强的招商引资能力，从而实现产业优化升级、实现城建水平进步、实现城镇化率提高。
为此，老表哥特别标出了单日对开车次超过100列的城市（用红色大气泡表示），可以看到受益最大的城市当属衡阳、郴州和商丘，其中衡阳、郴州处在广州与长沙之间，而商丘处在郑州、南京之间。周边的“经济高地”人均GDP都比这些城市高出1.5倍以上，而高铁平均通车时间又在2小时以内，再加之频繁往来的高铁班次，使得这些城市成为了经济大市间的重要交通纽带。
而数据也佐证了这一点，回顾2016年经济发展，可以看到衡阳、郴州、商丘的2016年人均GDP增速分别为8%、8.1%和8.4%，均远高于6.1%的全国平均水平。
（点击查看大图）
随着城市人均GDP的提高，房地产作为城市建设和经济发展的重要一环，市场规模也能获得更大的发展空间。以2016年为例，在符合老表哥筛选标准的城市中（自身经济发展相对一般，3小时高铁可达区域中心级城市，且城市间对开车次多），多数成交量都实现了快速增长，如温州、开封、蚌埠商品房成交量同比增速都超过了40%，远高于22.5%的全国平均水平。
不过受其他客观因素影响，也有部分城市增速较慢，东莞是调控措施较严，2016年四季度较早地加入了限购行列；株洲是库存压力较大且需求外流，株洲人在长沙早已成为了外地购房的“主力军”；金华是楼市加紧去库存，商品房上市量明显减少所致，2016年市本级住宅批准预售量下降了39%。但长期来看，得益于“经济洼地”的区位优势，老表哥还是对这些城市持看好态度的。
具体联系轨交路网来看，湖南的衡阳、郴州、株洲处于长沙、武汉、广州的三角区内；徐州与北京、南京、郑州连通性较佳；东莞紧贴深圳，与广州连通性也较好，在这一角度上，老表哥对于上述城市的远景更加看好一些，而其余城市则主要和一座或两座中心城市联通，所受辐射利好相对较弱一些。
在今年6月29日国务院审议通过的《中长期铁路网规划》（2016—2030），中国高速铁路网由“四纵四横”升级为“八纵八横”，高铁建设正式进入了新时期。
关于新时期的高铁蓝图长期解读已经很多，但究竟哪些地方的利好会更快落地？
今天老表哥换个简单的角度：看高铁和动车路线图的差别。有了动车轨道（快速铁路）的建设和运营经验，同路线上的高速铁路建设会更便利一些，此外在一些高速铁路建设困难、或进度迟缓的地方，高铁与动车混用轨道也是常有的事情。
对比两图情况来看，目前最主要的两纵（京港、京沪）已经基本高铁化，但东南沿海的杭福深、沿长江的沪汉蓉之间连通性还不如动车，沿线城市的铁路通达性仍有进一步上升的空间。此外今年从陕西宝鸡到甘肃兰州的宝兰高铁将正式通车运营，中国高铁从乌鲁木齐到连云港的大陆桥也将正式贯通，随着高铁线路的快速推进，广袤的西部也将迎来更多的经济发展利好。
图：中国动车路线图
图：中国高铁路线图
注：含临客，未绘制台湾高速列车路线，图片中未显示海南诸岛
关于高铁建设和城市房地产市场发展的关系，其实在克而瑞7月初发布的《城市投资前景排行榜》（←点击标题可直接阅读）已有所印证：市场发展前景较优的城市，大多沿江、沿海、沿铁路网、公路网分布，具体分布而言，黑河-腾冲线以东，T字形轴线，高铁沿线城市前景优势更加明显。这一规律与主要经济联系方向论一致，城市微观角度沿主要经济联系方向发展，房地产发展热点也沿着交通轴线分布。
衍生数据彩蛋
可以比高铁更快的“真·快车”
相信常常坐火车的同学已经发现，因为停靠站较少和路线合理，不少绿皮车也很快，譬如大名鼎鼎的Z196（上海至太原）就是如此，于18：51的黄金时间发车，从上海到南京只要短短的2小时30分，简直是在有砟铁轨上开出了动车组的速度，甚至比某些高铁还要快（G7395，糟心的路线），而且为了给南京留票，Z196卧铺很充裕，躺着走也比高铁便宜（90元VS140元）。
不多废话，附表请收下
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