市场研究|南京如今买房面积趋向，谁是主力？

伴随着政府调控持续逐步奏效，7月南京楼市发展表现较为理性，根据7月热销楼盘来看，六合区荣盛华府以613套的成交套数，当之无愧地成为7月成交套数TOP首位，荣盛华府在7月加推的房源中签率为45%，开盘两天全部售罄，其中70-120㎡的面积段成为此楼盘的主力销售面积段，占所售面积段的五成以上，不难看出中小户型在市场的需求度。那么在不断的调控作用下，购房者的买房心理有无变化，买房的面积趋向又怎样的呢？

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一套房=253万

如今套均价持续走高

纵观南京市近五年商品住宅的套均价变化趋势，走势整体呈现逐年上升态势，2017年1-7月的商品住宅的套均价已经达到253万元，与2013年142万元的套均价上涨了78.2%，置业成本的增加，在预算达不到预期的情况下，选择一套总价相对较低、能满足生活所需的小户型是成了购房者较为倾向的选择。

02

公寓市场走俏

中小户型仍是成交主力

商品住宅的套均面积及变动趋势，反映了家庭居住水平状况。一般来说，在房价偏高，预算不足的情况下，购房者往往会倾向于购置更小的面积。综合这五年各户型面积的成交占比发现，占比处于前三位的面积段分别是：70-120㎡、120-144㎡与70㎡以下面积段。

其中70-120㎡区间的户型一直以来是市场的成交主流，2017年1-7月共成交22920套，占比60.0%。南京近五年的商品住宅成交均价总体偏高，并有不断走高的趋势，这也是导致中小户型的面积段成交占主流的主要原因。

另一方面，70㎡以下面积段的成交占比在2017年达到13.2%，相比2016年的6.7%的占比上涨6.5%，可见随着南京楼市调控政策的不断出台，房价的不断走高，总价低、户型小的公寓产品越来越受到购房者的青睐。

除此之外，2017年1-7月120-144㎡的占比达18.6%，改善性需求较之2016年也得到了较为明显的释放。

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2017年1-7月热销面积段成交TOP榜

一

当下住宅市场价格普遍走高，公寓作为年轻、活力和时尚的楼市产品一直较为受宠，凭借总价不高、预算小等特点，公寓近期在市场中一直走俏。在2017年1-7月70㎡以下的成交TOP榜中，万达茂、东方万汇城、雨花客厅领跑，万达茂今年1-7月在售及成交主力为酒店式公寓，户型面积段在28-51㎡；东方万汇城主打一房（30-70㎡）与二房（60-80㎡）小户型公寓；雨花客厅30-50㎡的公寓1-7月成交630套排名第三。

二

纵观近几年楼市成交面积段的变化趋势，中小户型一直是成交主力，而江北作为主要的置业刚需地，在2017年1-7月70-120㎡的成交TOP榜中，有三家楼盘上榜，其中六合区的荣盛花语城主打中小户型，自带商业，以872套的成交套数占据榜首；荣盛鹭岛荣府同样由荣盛开发打造，就价格来看，也十分符合刚需购房者的需要；苏宁威尼斯水城主要面向的客群为年轻置业客户，这类人群对总价敏感度较高，注重住房功能性及性价比，本次也以693套的成交套数位居第三，此次70-120㎡成交TOP榜排名前三的项目均为刚需盘。

三

刚需改善皆宜的120-144㎡面积段的成交也十分抢眼，荣盛华府作为名副其实的地铁盘，本身产品定位为改善型高端住宅，加上地处六合，低总价的标签为它打开了良好的市场需求，以431套的成交套数位居2017年1-7月120-144㎡成交TOP榜的首位；蓝光公园1号是蓝光地产在南京的首个项目，以改善型理念为核心，三室两卫起步，精装交付，1-7月的成交成绩也十分瞩目；同样作为改善盘，中海玄武公馆由品牌房企中海地产打造，项目位于玄武区，本次1-7月成交套数为356套，位居第三。

南京作为新一线城市，一直以来受高房价的影响，商品住宅的套均面积相对偏小，即居住空间相对偏小。南京目前买房的趋势，从面积段来看，市场上的中小户型成交依然火爆，小户型公寓持续走俏，同时，大户型的成交比例也有小幅度的攀升。就长期发展的角度来看，中小户型在南京的需求量还是很大的，并在很长一段时间内会继续占据市场成交主力军的位置，一方面是由于南京本身高房价因素决定，另一方面，新南京人目前已经成为这座城市重要的生力军，这个群体的总体年龄较年轻，关于购房的用途主要还是以首次置业为主，因此中小户型是绝大部分新南京人的理想选择。

此外，随着生活品质的提高，特别是在二孩政策全面放开后，一定程度上对三房、四房等大户型的影响相对比较明显，大户型的需求毫无疑问会增加，但具体的需求量多少，短时间内不会有太大的变化。    

文/南京克而瑞分析师 陆佳慧

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