市场研究丨买房要小心了，紧缩银根寒流也有你的份儿

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还记得吗？去年底中央经济工作会议所提出的，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，核心精神是一要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落；二要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。

这是一明一暗两条调控逻辑主线。从今年以来的政策发布严厉程度（迅捷度与执行力度）、密集程度（房地产及相关政策的发布数量）和综合立体维度（从增供应到控需求等涉及方方面面）看，基本上前半段的会议精神得到了较为全面的落实，但追加空间还比较大，尤其是财税、投资和立法三个层面，从南京等热点城市供销量回落，价格有实质性松动的市场表现来看，明线调控的作用已经较为显著；而后一段话引起的关注度还不够，尤其周小川行长在今年初全国两会上表示：“去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢”，言辞颇为温和，因此对从3月以来银行放缓85折房贷的速度开始，直至近期将房贷利率普遍调高至1.1-1.2倍的“温水煮青蛙”式收紧流动性手段并没有引起足够的警惕。

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从去年底开始，各地多家银行已经上调了房贷最低利率，南京也不例外。移动金融智选平台融360发布的2017年中国房贷市场8月报告显示，在南京地区的17家银行中，首套房贷款平均利率为基准利率的1.07倍，达到5.27%。首套房贷款利率最低为基准利率（但房款时间超过半年），最高为基准利率上浮15%；在15家提供二套房贷款业务的银行中，最低利率是基准利率上浮5%，最高为基准利率上浮20%。其中，7家银行执行基准利率上浮10%，仍旧是市场主流利率。就此测算，二套房贷款平均利率为5.54%。而根据目前各家银行对房贷监管的严厉程度看，今年底至明年初，房贷利率再度提升是大概率事件。

根据以上情况，分析师用基准利率、1.2倍利率和1.3倍利率，分别计算了以南京8月各板块成交新建住宅房源套均总价为基准的月供、还贷总额与利息及其之间的差额（计算前提是纯商业贷款、贷款期限为20年）。

从以上计算表可以看出，除了贷款总金额门槛提高以外，1.2倍利率较基准利率月供和还款总额普遍上涨了8.4%，多还的利息总额占到基准利率的23.2%；而一旦利率提高到1.3倍，月供和还款总额上涨了12.74%，多还的利息总额占到基准利率的35.1%！对于一般工薪阶层或资金链过紧的购房者而言，这些后续将要压下来的稻草，你有所准备并确定能接住而不倒下吗？

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如果认为目前计算将来或许要发生的事情是多此一举、杞人忧天的话，那么之前万达以转型为名抛售资产的震撼还没有完全被遗忘。

其实在金融系统内部，一直都没有停止收紧流动性的动作。房贷利率优惠被陆续取消和上调是目前购房者能直接感觉到的，那么部分银行数次调高了FTP（内部资金转移定价）计价，继管控流动性风险及信用风险之后，“稳住息差”已成全银行业的又一大要务，房贷业务对基层行而言重回“鸡肋”。再加上，从2018年一季度开始，央行将不超过1年期（含）的同业存单纳入宏观审慎评估（MPA）的同业负债占比指标。纳入之后，银行受各项指标考核，货币创造能力势必会进一步的萎缩，信贷肯定会比今年更加紧张。其中房贷额度小了，自然就会价高，是不是会进一步逼涨房贷利率呢？

所以，作为购房者，尤其是就算利用“抵押贷”甚至“消费贷”，也要买房的高杠杆之下的购房者，在紧缩银根寒流渐渐来临之际，别隔岸观火般看房企的热闹，一定要小心别被某根轻飘飘的稻草把自己压垮。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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