市场研究|站位楼市制高点，你可以成为严冬中绽放的“一剪梅”

引言  

去年9.30开始，全国楼市都陆续进入了“限购”风暴席卷之下的蛰伏期。然而，这轮调控显然是史无前例的，17年春节过后的三月开始，直接针对楼市发布的政策就有12次，其它面配套调控的政策则更多。在这些高强度、高密度、全维度政策的共同作用下，供销量节节回落，购房者由逆反，到怀疑，如今已开始恐慌（炒房客），观望氛围逐渐浓厚，因此曾经趾高气扬的房价开始出现实质性回落。

1

从南京来看，经过了2016年前9个月的快速上升之后，火热了一年多的南京楼市终于在供销量持续萎缩、成交均价震荡盘整数月后，8月房价再度回落。虽然单月房价下降不能代表房价全面回落，但在各路政策的合力作用下，以及下月即将开始的“重要会议”前后楼市不可能再涨的预期，房企方面加快推盘节奏，加速回款，购房者也积极地在城郊和郊区等低单价、低总价楼盘大量上市的“供应盛宴”上分一杯羹。四季度的供求市场或将较前三个极度放量回暖，但价格持续回落也将成为现实。

2

从这次政策调控的逻辑来看，政府一方面四限等短期政策压制房价，另一方面快速跟进建立租售并举中长效调控机制，比如通过各种手段推进租赁市场，从而从供应源头和需求预期两个层面解决历次调控都“被绕过”的房价越调越高的结症，那么也就意味着，买房暴利的机会已然逝去，房价下降成为可能，尤其是不同城市和城市内的不同区域。因而只要能力允许，抢占城市区域价值制高点、盛世时领涨、衰世时抗跌，成为购房者在现阶段购房选择时最最重要的依据，没有之一。

3

从目前南京各板块的发展现状和发展潜力来看，河西无疑是公认的首选。如果说21世纪初河西新城规划刚出台时，大多数老南京人因为偏见，质疑河西的发展前途和应有的价值，因而错过了丰厚的购房红利，那么近几年抢买河西房的，则主要是对当年“走眼”后成功反思、受教深刻的同一批人，以及会举一反三的周边人。因为他们看到的是今日河西的各项配套已经开始全面超越老牌城市核心城中，居住环境的优势更是因为超前的规划而逐步显现，因此对于未来更美好、居住价值更高的河西，已经没有人认为那是梦或者“馅饼”了。

虽然南京除了城中、城东等传统高端区域，因缺乏明确的规划发展前景、供应量低而逐渐失去购房者关注外，江北新区核心区、鼓楼滨江、南部新城（红花机场-南站）、新玄武、燕子矶新城、青龙小镇、麒麟科创园、青龙山国际生态新城等10多个新兴区域都以各自的优势，吸引着不同需求类型的购房者，但从一房难求的热度来看，河西当属翘楚。因为河西经过10多年的快速发展，从城市未来规划格局看，其地位与作用逐渐超越老中心新街口，而成为南京城市的新中心，并在商业配套、交通、教育、医疗、区位环境这5大影响购房决策核心要素中，占尽先机。

4

从商业布局、商业能级和商业体量来看，河西已经全面超越城中（新街口），成为南京南京商圈的明日之星！

不含河西南尚未出具体规划的金地中心风华、正荣滨江紫阙、华侨城等几个综合体中商业部分，仅龙江、江东门和奥体三个商圈的持有型集中式商业体量就超过200万平米，而新街口商业核心区该指标的商业体量为75万平米，加上夫子庙的33.5万平米和鼓楼的30万平米，也仅达到河西的不足三分之二，而新街口的百货业态能级更是江北河西的综合体购物中心能级所取代的状况。就说楼市传说的四大“定海神针”吧，据说无论沾上哪一个，这个片区的房价都能呼啦啦涨一片。而“金鹰、德基、新百、万达”这四大品牌商业，河西都有，不但有，而且规模、能级都比新街口高。商业配套是一切居住与产业发展的源泉，从这个意义上看，河西完胜！

5

交通方面就不用具体列举数据说明了，无论是道路面积还是交通拥堵状况，河西的优势是所有自驾和乘公交者感同身受的。包括新街口最具有竞争优势的地铁，也即将被河西比下去了。

除了已经开通的地铁2号线、10号线和有轨电车和即将开通的S3外,7号、9号线也有部分站点加盟河西【地铁7号线在河西南共设3站，分别为永初路站（与S3号线换乘）、高庙路站、螺塘街站（与2号线西延线换乘）；地铁9号线二期共6站经过河西南部，分别为黄河路站、淮河路站、运河路站、保双街站、鱼嘴站（与2号线西延线换乘）】。从平均拥有地铁长度来算，河西的密度与城中相比毫不逊色。

6

早期“勇敢”到河西购房的人，最担心的其实是河西的教育与医疗与城中相差太远，难以满足居住需要，而现在来看，优质教育资源（主要指义务教育的中小学）已与城中不相上下，中部南师附小、南师附中过硬的教育质量已经得到升学率的验证；仅河西南隅之地就规划有18所学校和23所幼儿园，河西外校小学、初中和民办高中已经陆续开课。甚至随着近期一中分校也开到河西，后续尚有高资质民校陆续进入的状况，反超也未必没有可能；而医疗方面虽然医院在数量上与城中还有不小差距，但明基医院、河西国际医院、河西儿童医院等新建规模化医疗机构的能级上已经开始比肩城中。

7

最重要的还是河西的产业发展要远超城中。从定位上看，河西CBD是集金融、总部、会展、文体、商贸于一体的首批江苏省现代服务业集聚区，是华东地区第二大中央商务区，也是仅次于上海陆家嘴金融贸易区,同时还是我国东部地区重要的金融服务中心，承载着建设“长三角北翼金融中心”重任，已经甩开新街口CBD好几条街了。从发展现状来看，以奥体东部为核心的一期和二期，由14个项目组成，重点打造金融和总部集聚区，已建成投入使用300万平米，未建成300万平方米。仅一、二期（未含新城科技园等园区类）的600万平米体量，已几乎是新街口的2倍。其中甲级写字楼所占比例更是高达4倍左右。

总部企业汇聚，总部楼宇矗立，为区域的发展注入了强劲的造血功能，整体地段价值也愈发寸土寸金。据统计，位于河西CBD的新地中心、中泰国际、紫鑫中华和嘉业国际等4栋楼宇单体年税收量超亿元，宋都大厦、紫金西城和东渡国际等3栋楼宇单体年税收量5000万元以上。在建邺区，金融业增加值占GDP比重今年以来首次超过了房地产行业，占比达27.8%，成为全区第一大产业。

从就业人口的条件来看，也都是“三高人士”（高学历、高收入、高素质），其对商业消费水平，对房租和房价的支撑能力远高于普通市民，那么，河西成为南京最有能力领涨和抗跌的板块，还有异议吗？

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

延伸阅读：