市场研究丨租赁新政逆袭各地楼市，租赁时代真能变楼市的天吗？
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自从7月18日《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》发布以来，各地城市都在制定和落实属于自己的《方案》。7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点；南京市人民政府网站于8月18日发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。成为继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。
而12个试点城市中，倒数第二个发布《方案》的杭州，更是将租房工作方案的落实进行了量化，杭州《方案》指出，将加大公租房供应力度，未来3年，杭州将新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。未来5年公租房保有总量不少于8万套。此外，将增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，2017年9月底前，推出人才专项租赁住房用地进行试点。盘活存量土地、用房，探索村集体10%留用地上建设租赁住房。如果这一方案能全面落实，对于杭州整体楼市的供应市场将带来20%左右的增量房源，将对新房市场供不应求导致价格上涨具有明显的缓解作用。
从各城市反应迅速、落实越来越具体和兼备可操作性的势头看，发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识，中国房地产市场正在迎来租赁时代。除了被点名作为试点的城市外，近期已有超过30个省市陆续出台了有关租赁的政策内容。这是否标志着，房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变的新局面呢？如果全面铺开落实《方案》，将租购同权实质化推行，那么由于新增供应不足导致供不应求的供应市场格局有望被重构，供求关系将改善甚至逆转，这不仅使住房真正回归居住属性，更可以通过增值预期的下降而减少非理性购房需求所带动的楼市泡沫。在租房由试点全面铺开的过程中，租房时代来临了。
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从本质上看，租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格快速上升而房屋租赁市场的租金价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。因此租售比是衡量一个地区房地产运行是否良好、泡沫化程度高低的重要指标。国际标准通常为1:100到1:200之间为健康。
根据国内的具体情况，租售比为1:300-1:200之间时为一般水平。如果租售比高于1:300，意味着房产价值相对变小，房产泡沫已经明显；如果低于1:200，表明这一区域房产相对较大，后市看好。租售比无论是高于1:200还是低于1:300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 下面是全国一线和部分二线城市7月的租售比情况，售价为当月该城市的平均二手房价格，租价为当月该城市二手房租金平均水平。
从上表中可以看出，楼市热点城市的租售比均超过1:300的警戒线，处于房价泡沫较大的北、上、深，租售比更是超过了1:800，泡沫化程度已经相当高，在租售比悬殊的情况下，人们大多选择购买住房，因此长期以来形成重购轻租的局面，加剧了新房市场的供不应求，助推房价进一步上涨，形成恶性循环。
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目前，受高价土地成本预期影响，对未来房价看涨预期仍然是支撑需求过度释放、导致房价上涨压力持续的主要动力，因此房地产市场泡沫化程度依然较高。此番国家推动住房租赁市场发展，其根本出发点在于激活住房租赁的市场需求，一方面通过租赁方式稀释一部分真实的购买需求，降低购房需求过度释放而造成的供不应求局面；另一方面，通过不断增加租赁房源，稳定租房价格，来变相平抑二手房售价，传导到新房市场，则将进一步挤出投机、投资性购房的泡沫，稳定房价水平，并推动住房向居住属性回归。
因此，从长远来看，租房时代的开启或将迎来以售为主时代的拐点。在政策力挺下，租房时代已经越来越近。租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策，也是政府建立多层次住房市场体系的重要一环。就以保障性住房来看，目前中国内地覆盖率只有不到17%，而香港特区有30%，新加坡高达70%-80%，内地租赁房、保障房发展空间非常大。去年11月，优客工场、共享际创始人毛大庆预测，未来十年之内，中国的整个租房总额会超过3万亿元，使用人口会达到2.3亿人；二十年以后，这个数字会达到4.6万亿元，参与租赁的人口会达到3亿人。更重要的是，租房时代将影响更加追求个性解放和自由的90后、95后年轻人的置业观和生活方式。从这个意义上而言，租房时代的到来还需要一个漫长的过程，对近期楼市的转变更多体现在需求市场对未来的预期上，而不是实际的供应上。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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