市场研究丨8月量缩价降，是楼市热销的终结者还是新起点？
在以去年9月底重返限购为标志的新一轮调控作用下，经过11个月的从“速冻”到中长期调控的政策“洗礼”，在8月楼市整体供销量价数据中，降温表现十分明显。
注：去化周期以当月之前六个月平均去化量为去化速度
8月楼市出现实质性降价，与之前出台的各项政策都在严格执行中，尤其各板块楼盘价格涨幅被限死关系密切。另外也与近期“租购同权”、各地“租房方案”等长效调控政策陆续出台有关，虽然这些调控政策不能马上起到增加供应的效果，但却能通过政策体现的国家意志，改变需求市场的预期，加速需求市场的分化。
尤其是8月28日，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，对楼市供应格局将带来较大变化：根据现有的政策，未来将形成商品房、租赁住房和政策性住房三分天下的供应格局。之前受供不应求力挺的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房不断加大供应的制约而降低有效需求，回归供求平衡，从而降低涨价压力，甚至压迫房价回落。 而且可以通过对供求关系实质性的调节，扭转老百姓买房就赚到的盲目投资炒房的观念。未来房地产投资转变为一种以保值为主要目的的“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，激进的投机投资热潮将得到有效控制。
不过从金九银十的放量供应来看，8月份量缩价降的盘整或许会成为今年前8个月开发企业与购房者之间供需博弈之后的一个转折点。
从进入2017年以来，随着“四限”接踵而至对楼市所起到“速冻”效果，或者说因多数开发企业（尤其是地王项目和现房销售项目）或直接抵制限价政策、或观望等待，导致的供应不足而失去了“金三银四红五”放量成交的良辰美景，南京楼市前八个月的供应与成交几乎双双跌入近年来的谷底。
但毕竟四季度是一年的收官期，无论是从年终财报出发，还是从全年任务完成情况考核出发，经过前8个月的挣扎，全年效益要在最后一个季度兑现的还是“压力山大”的。因此从九月开始，房企无论出于主观还是客观原因捂盘的统一阵营开始分化，加推量和新盘开盘节奏都呈现放量的态势。预计纯新盘将有16家面世，与1-8月首开项目总和相当。从推出的数量和推出的节奏来看，“金九银十”全面超越“金三银四红五”而成为2017年供应的新高潮，很值得期待。
(图片来源于网络)
然而需求市场是否能全部跟进，放大成交量，从而稳固房价的回落态势呢？
从目前个盘的表现看，8月44%加推楼盘仍需摇号开盘，较前两个月超过50%楼盘摇号率有所下降；中签率为5.7％-72%，高低分化明显；7个中签率低于20%的热点楼盘案场到访量有所增加。但一些进入摇号的楼盘（例如远洋山水）也出现去年初以来的首次价格优惠，并且开盘去化率并不高。需求市场对后市的判断发生分化，部分购房者信心动摇。
从九月供应新盘的价格层面看，由于高端板块供应量明显不足且限价严格，对房价提升的能力有限，反而低端板块，城郊、郊区板块的中低价楼盘几乎占据整体供应的半壁江山，如果需求在年底前快速跟进成交，将坐实8月房价拐点的局面，南京房价降温虽然是存在技术层面的原因，但也将成为事实。接下来价格是由于偏远区域供应、成交量占比快速增加的原因而“被动降”，还是需求市场观望和结构性性变化（刚需占比过大）引起的成交价格“主动降”还需要在九月之后至年底的楼市供销市场中加以验证。
然而，不容忽视的一个问题是，在接下来的一年，乃至更长的时间内，货币政策或将不断收紧，货币供应量将进入相对的下行通道，这无论对房企还是对购房者而言，都是一道坎儿。本轮货币周期进入下行阶段是从“周小川在3月20日表态货币宽松时代结束了”开始的。目前仅仅经过不到半年，房贷利率取消85折优惠到恢复正常利率，再到部分银行提升贷款利率10%-30%（目前为止住宅是10%-20%，30%是针对某些商业性质公寓物业），就由宽松回归正常水平了。那么接下来继续收紧就是由秋入冬阶段了。货币周期一般也要10-15年，因此未来的5-10年是货币由松变紧的阶段，无论企业还是个人，都要提前做好资金储备，这也是近期以万达为代表的重资产房企，果断出售变现而进行一系列交易的根本原因之一。万达尚且如此，不知道会有多少准备不充分的中小房企，迎接不到下一个春天的来临。
购房者必要的购房预算也需充分考虑到利率提高到1.3倍左右甚至更高的可能性，预留好周转资金和备用金。随着这一轮短期和中长期政策的系统性调控，买房暴利时期已经过去，调整好买房心态，选择购买价值区域和租金升值机会较大的楼盘，才是此时成功置业的关键。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
延伸阅读：